Mercedes secara resmi telah memperkenalkan sistem penamaan baru. Pusat perbelanjaan yang sukses: konsep dan aksen Dimana letak kesulitannya

11 November 2014, 23:49

Selama beberapa bulan terakhir, produsen mobil Jerman Mercedes-Benz telah melakukan berbagai jenis survei dan riset pemasaran, yang menghasilkan pengenalan sistem penamaan baru di seluruh jajaran model. Perubahan indeks tradisional akan dimulai pada tahun baru 2015.

Meskipun tujuan transformasi ini adalah untuk menyederhanakan logika pemberian nama model baru dan membuat indeks ini lebih mudah dipahami pembeli, perlu beberapa waktu untuk memahami semua seluk-beluk ide dari Stuttgart ini. Kami akan mencoba menjelaskan dengan jelas apa yang telah berubah dan apa yang menjadi pedoman pabrikan saat memberi nama mobilnya dengan satu atau lain cara.

Bagaimana itu bekerja?

Struktur penamaan baru mengkodekan seri model dan jenis mesinnya.

Nama model (atau indeks Kelas) selalu berupa singkatan yang mengandung satu hingga tiga huruf kapital. Secara total, Mercedes masih memiliki lima model (Kelas) utama: A, B, C, E dan S.

Jenis mesin ditunjukkan di akhir nama dengan satu huruf kecil:

• "c" - gas alam terkompresi;
• “d” - diesel (menggantikan emblem BlueTEC dan CDI);
• "e" - motor listrik (bukan lambang Plug-in Hybrid dan Electric Drive);
• "f" - pemasangan pada sel bahan bakar (bukan F-Cell);
• “h” adalah indeks untuk mesin hybrid (sebelumnya diberi label HYBRID atau BlueTEC HYBRID).

Tentu saja, indeks huruf seperti itu jauh lebih pendek daripada “BlueTEC HYBRID” dan “Electric Drive” sebelumnya, yang, tentu saja, akan sedikit mengurangi biaya raksasa otomotif tersebut untuk surat yang dipasang di tutup bagasi.

Sedangkan untuk unit tenaga bensin, seperti sebelumnya, tidak ada sebutan tambahan untuknya. Dan semua model penggerak semua roda masih diberi nama 4MATIC. Mercedes juga mengisyaratkan bahwa mereka berencana untuk memperluas penawarannya di bidang kendaraan all-wheel drive, karena permintaan mereka terus meningkat.

Dimana letak kesulitannya

SUV. Mulai sekarang, semua SUV Mercedes-Benz akan dimulai dengan huruf “GL” - sebuah penghormatan kepada G-Class yang terkenal. Setelah singkatan ini terdapat tanda milik suatu golongan tertentu dalam bentuk huruf kapital ketiga. Misalnya, GLA adalah GL A-Class.

Rincian lengkap lini model crossover Mercedes modern:

• = GL Kelas A;
• = GL C-Class (sebelumnya GLK);
• = GL E-Class (sebelumnya M-Class atau ML);
• = GL E-Class Coupe;
• = GL S-Class (misal - GL);
• tetap tidak berubah.

Coupe empat pintu. Kita melihat cerita serupa di sini. Dua huruf pertama selalu “CL”, diikuti dengan indeks model utama. Artinya, CLA dan CLS - semuanya sama seperti sebelumnya.

Roadster. Mulai tahun 2016 semua roadster MB akan dimulai dengan "SL". SLK selanjutnya akan disebut SLC.

AMG. Sedangkan untuk divisi performa AMG, ini adalah sub-merek independen dan akan membangun rangkaian model masa depan sendiri, seperti GT dan C63.

Untuk apa semua ini?

Seperti yang telah disebutkan, struktur penamaan baru dirancang untuk memudahkan pelanggan memahami jajaran pabrikan. Selain itu, dalam beberapa tahun terakhir, Mercedes dengan pesat meningkatkan volume model-model baru, yang juga perlu diberi nama. Oleh karena itu, pada tahun 2020, Mercedes berencana memperluas portofolionya menjadi 30 model, 11 di antaranya merupakan mobil yang benar-benar baru, dan bukan evolusi dari model yang sudah ada. Tahun 2015 mendatang, misalnya, akan menandai “perombakan” nyata seluruh lini SUV merek tersebut.

Berlangganan berita dan test drive!

Pusat perbelanjaan baru di Moskow setengah kosong, sementara jumlah toko serba ada terus bertambah

Foto: Andrey Rudakov/Bloomberg melalui Getty Images

Tingkat rata-rata ruang kosong di pusat perbelanjaan Moskow pada akhir kuartal pertama adalah 11% - yaitu 560 ribu meter persegi. m GLA (area yang dapat disewakan), dihitung oleh spesialis dari perusahaan pialang dan konsultan Magazin Magazin. Hingga akhir tahun, mereka memperkirakan tingkat kekosongan pusat perbelanjaan ibu kota akan meningkat menjadi 12-14%.

Dinamika laju kepenuhan kawasan pusat perbelanjaan terbesar di Moskow yang dibuka sejak 2014 (Foto: Toko Toko)

Pada saat yang sama, banyak pusat perbelanjaan yang dibuka selama setahun terakhir setengah kosong. “Rata-rata, sekitar separuh ruang di pusat perbelanjaan yang dibuka sejak awal tahun 2014 tidak beroperasi pada saat dioperasikan,” menurut tinjauan analitis Magazin Shopping. “Indikator yang sulit dilihat pada pertengahan tahun 2014 kini sudah menjadi hal biasa karena gejolak di pasar ritel.” Jika sebelumnya, menurut perkiraan pengembang, pada saat pembukaan pusat perbelanjaan, penyewa harus menempati setidaknya 80-90%, kini standarnya diturunkan menjadi 60-70%.

Tingkat ruang kosong pada saat commissioning di beberapa kompleks mencapai 94%, seperti di pusat perbelanjaan Columbus. Meskipun ada pusat-pusat di mana tidak banyak ruang yang tersisa saat dibuka. Khususnya, pusat perbelanjaan Vesna yang hanya 8% tokonya kosong.

Namun, dalam suatu krisis, menurut para konsultan, indikator yang lebih relevan mengenai keberhasilan relatif sebuah pusat perbelanjaan adalah dinamika tingkat huniannya. “Hampir semua pusat dibuka dengan sebagian besar toko yang tidak beroperasi,” jelas Andrey Vasyutkin, kepala departemen penelitian dan konsultasi di Magazin Magazin. — Menurut pendapat kami, penting untuk menilai seberapa cepat titik terbuka pada objek ini setelah dibuka. Di beberapa pusat perbelanjaan, misalnya Columbus, penyewa dengan cepat mulai membuka gerainya, sementara di pusat perbelanjaan lain, seperti Mozaika, mereka tidak terlalu aktif.”

Pusat perbelanjaan Columbus telah menjadi pemimpin mutlak dalam tingkat penyerapan ruang - dalam waktu satu setengah bulan setelah pembukaannya, penyewa baru menempati 38,6 ribu meter persegi. m Pada bulan Maret, pangsa ruang kosong di pusat perbelanjaan sudah mencapai 67%. Menurut Store Store, dinamika baik ditunjukkan oleh pusat perbelanjaan Aviapark dan Vegas Crocus City.

Pusat perbelanjaan dibuka di Moskow sejak 2014

Toko serba ada

Popularitas pusat perbelanjaan secara tidak langsung dipengaruhi oleh semakin populernya toko serba ada, yang dibuka secara aktif di Moskow oleh jaringan pengecer. Hal ini menyebabkan keluarnya sebagian pelanggan dari hipermarket besar, yang merupakan penyewa utama di pusat perbelanjaan.

Menurut perusahaan konsultan internasional Knight Frank, selama sepuluh tahun terakhir jumlah jaringan toko kelontong di pasar Moskow telah tumbuh dari 21 menjadi 48. Jumlah total jaringan toko kelontong selama periode yang ditinjau meningkat 3,2 kali lipat dan pada 1 April , 2015 berjumlah lebih dari 2,1 ribu Total area ritel melebihi 2,3 juta meter persegi. m Rata-rata di Moskow per 1 sq. m ruang ritel ada sekitar 5 penghuni, sebagai perbandingan: pada tahun 2005, per 1 meter persegi. ada 9 orang.

Pertumbuhan terbesar dalam jumlah toko ditunjukkan oleh jaringan Pyaterochka, Dixie dan Magnit. Selain itu, format toko kelontong baru telah bermunculan selama dekade terakhir. Secara khusus, operator ritel mulai memberikan perhatian lebih pada pengembangan toko format kecil, serta “diskon”.

Oleh karena itu, Grup Ritel X5 secara aktif mengembangkan toko serba ada Perekrestok Express dan toko diskon Pyaterochka, dan pengecer Prancis Auchan sedang mengembangkan jaringan diskon Atak. Pasar telah diisi ulang dengan jaringan baru, di antaranya terdapat operator internasional dan regional Rusia. Jaringan regional diwakili oleh supermarket seperti “Bakhetle” (Tatarstan), “Magnit” (Wilayah Krasnodar), “O’KEY” (St. Petersburg), “Lenta” (St. Petersburg), dll. Operator internasional termasuk Globus dan Selgros Tunai & Bawa.

Menurut Olga Yasko, direktur departemen analitik di Knight Frank Russia & CIS, berbagai format ritel makanan masih memiliki potensi besar untuk dikembangkan. “Banyak daerah di ibu kota, terutama daerah pinggiran di mana terjadi pembangunan pemukiman besar-besaran, masih kekurangan pasokan toko kelontong,” katanya.

Vladimir Mironov

Pada tahun 2009, total commissioning ruang ritel melebihi 1 juta meter persegi. (GLA - 594,2 ribu meter persegi), yang merupakan rekor tertinggi untuk pasar Moskow (1,5 kali lebih banyak dari angka yang sama pada tahun 2008). Dengan demikian, peningkatan total volume ruang ritel berkualitas tinggi pada tahun 2009 sebesar 19,8%, peningkatan GLA sebesar 21,6%. Perlu dicatat bahwa jumlah fasilitas yang dioperasikan tetap sama dibandingkan tahun 2008. Peningkatan ruang yang dipesan disebabkan oleh konsolidasi fasilitas ritel - sebagian besar milik mal format super-regional.

Volume besar ruang ritel yang ditugaskan pada tahun 2009 terutama disediakan oleh pusat perbelanjaan, hiburan dan multifungsi besar yang berada pada tahap akhir konstruksi pada tahun 2008: pusat perbelanjaan Golden Babylon, pusat perbelanjaan Gorod, pusat perbelanjaan Filion, Metropolis pusat perbelanjaan" Pembukaannya ditunda hingga tahun 2009 karena krisis ekonomi dan lemahnya permintaan dari pengecer. Karena masalah dengan penyediaan ruang ritel, serta pendanaan yang tidak mencukupi dan penyelesaian penyewa yang terlambat, tren umum di pasar adalah commissioning fasilitas dengan galeri perbelanjaan yang beroperasi sebesar 40-60%, diikuti dengan pembukaan toko. selama pengoperasian fasilitas.

Pada awal tahun 2010, pasokan ruang di pusat perbelanjaan berkualitas di Moskow tidak berkembang sedinamis pada periode yang sama tahun 2009. Tren penundaan tanggal pembukaan objek berlanjut pada kuartal pertama. 2010: pada awal tahun diumumkan pembukaan 3 pusat perbelanjaan dan hiburan: pusat perbelanjaan Viva di Butovo Utara, pusat perbelanjaan Klyuchevoy di Brateevo di persimpangan jalan. Kolam Borisovskie, st. Klyuchevaya dan st. Paromnaya, tahap 1 pusat perbelanjaan Rechnoy di jalan. Festivalnaya dekat stasiun metro Rechnoy Vokzal. Total area commissioning yang direncanakan adalah 84,6 ribu sq.m. (GLA - 55,8 ribu meter persegi). Namun, hingga akhir Maret, baru dibuka pusat perbelanjaan Rechnoy tahap pertama dengan luas total 26 ribu meter persegi. (GLA - 18,1 ribu meter persegi). Pengoperasian 2 pusat lainnya telah ditunda hingga akhir April.

Total pasokan di pusat perbelanjaan Moskow (GBA) pada akhir Q1. 2010 mencapai 6.476,9 ribu m2. (GLA - 3.360,5 ribu meter persegi). Dengan demikian, saat ini penyediaan ruang pusat perbelanjaan berkualitas bagi warga Moskow adalah 311,2 m2. (GLA) per 1000 orang, masih kurang dari nilai rata-rata indikator ini di negara-negara Eropa Timur - 470 sq.m. per 1000 orang.

Sebagai kelanjutan dari tren yang ada, pembukaan proyek ritel penting seperti Vegas, Mall of Russia, Gagarinsky, dan Hudson telah ditunda hingga tahun 2010. Luas totalnya adalah sekitar 60% dari seluruh fasilitas yang direncanakan untuk dioperasikan. Secara total, sekitar 25 objek diumumkan pada tahun 2010, luas totalnya sekitar 1,5 juta meter persegi. (GLA - sedikit di bawah 700 ribu meter persegi). Saat ini cukup sulit untuk memprediksi secara andal properti mana yang akan memasuki pasar Moskow pada tahun 2010. Dengan tingkat keyakinan yang tinggi, kita dapat mengharapkan volume commissioning yang lebih besar dibandingkan tahun sebelumnya - sekitar 600 ribu meter persegi. GLA. Pertumbuhan inersia dapat diprediksi pada paruh kedua tahun 2010, karena selama beberapa tahun terakhir terdapat kecenderungan penggunaan ruang yang tidak merata sepanjang tahun dan semakin intensif pada akhir tahun.

Tabel 2. Fasilitas yang dijadwalkan dibuka pada tahun 2010

Sumber: Data perusahaan NDV Real Estate

* menunjukkan total luas komponen ritel kompleks multifungsi

Tuntutan

Mulai akhir tahun 2008 dan selama paruh pertama tahun 2009, akibat resesi ekonomi, terlihat rendahnya aktivitas pengecer dan, sebagai akibatnya, penurunan permintaan baik untuk lokasi di pusat perbelanjaan maupun di segmen ritel jalanan. Dampak situasi krisis terhadap perkembangan sektor ritel tidak hanya dibuktikan dengan pembekuan proyek dan gagal bayar operator ritel, tetapi juga dengan meningkatnya porsi ruang kosong. Selama tahun 2009, tingkat kekosongan di Moskow tetap tidak stabil, dan pada kuartal ketiga tahun ini tercatat pada titik tertinggi sepanjang masa sebesar 16%. Angka ini antara lain disebabkan oleh rendahnya tingkat okupansi pusat perbelanjaan baru. Karena pendanaan yang tidak mencukupi dan penyelesaian penyewa yang terlambat, tren umum di pasar adalah commissioning objek dengan galeri perbelanjaan beroperasi pada 40-60%, diikuti dengan pengisian selama pengoperasian objek.

Sumber: Data perusahaan NDV Real Estate

Proporsi ruang kosong yang tinggi juga terjadi pada pusat perbelanjaan yang ditujukan untuk segmen harga tinggi (hingga 35%). Arus keluar penyewa terutama terlihat di kompleks multifungsi dan lokasi fasilitas yang buruk, pusat dengan konsep yang lemah (15-25%). Pada saat yang sama, pusat perbelanjaan berkualitas tinggi dengan konsep yang dipikirkan dengan matang telah menghindari peningkatan tingkat kekosongan yang signifikan, dan fasilitas yang paling sukses (pusat perbelanjaan Eropa, MEGA Teply Stan, MEGA Khimki) masih 100% sibuk.

Mulai kuartal ketiga tahun 2009, situasi pasar mulai berubah dan mulai terasa pemulihan. Penyewa menjadi lebih aktif: jumlah transaksi sewa meningkat, yang mengakhiri penurunan tarif sewa (dan pertumbuhan tercatat di sejumlah properti paling sukses, serta di beberapa koridor ritel) dan a penurunan tingkat kekosongan (7% pada akhir tahun).

Pada kuartal pertama tahun 2010, Moskow terus menjadi arah prioritas pengembangan pengecer besar. Kita dapat mengamati perluasan aktif rantai regional ke ruang kosong di pusat perbelanjaan metropolitan. Pangsa ruang kosong menurun pada akhir Januari - Maret 2010 menjadi 5 - 7%. Namun, karena banyaknya volume ruang ritel yang direncanakan untuk dioperasikan pada tahun 2010, kami dapat memperkirakan peningkatan ketersediaan ruang pada akhir tahun menjadi 10 - 12%.

Secara umum, operator ritel memberikan preferensi pada pusat perbelanjaan yang berhasil beroperasi dengan lokasi yang sangat baik, konsep yang efektif, dan kebijakan sewa yang memadai. Selain itu, permintaan pengecer sebagian besar terfokus pada proyek skala besar yang berada pada tahap akhir konstruksi.

Sumber: Data perusahaan NDV Real Estate

Fakta bahwa banyak pengecer telah mengurangi ukuran toko mereka sambil mempertahankan tingkat profitabilitas yang sama berdampak signifikan pada struktur permintaan. Jadi bagian tempat yang menjadi kepentingan penyewa adalah 100 - 200 sq.m. meningkat menjadi 58%, namun tetap menjadi yang paling populer. Sedangkan ruangan seluas 200 - 400 sq.m. menarik bagi penyewa hanya dalam 11% kasus. Pangsa permintaan untuk bangunan berukuran besar telah menurun secara signifikan. Permintaan paling sedikit dalam situasi pasar ini adalah ruangan dengan luas lebih dari 1000 meter persegi.

istilah komersial

Pasar persewaan real estat ritel pada tahun 2009 dapat ditandai dengan tren transisi dari “pasar penjual” ke “pasar pembeli”. Penurunan tingkat tarif sewa secara keseluruhan berlanjut sejak akhir tahun 2008 dan mencapai puncaknya pada pertengahan tahun 2009, sebesar 25% hingga 50% dari tingkat pertengahan tahun 2008. Terdapat diferensiasi properti menjadi properti sukses, diminati oleh para penyewa yang tarif sewanya tetap pada tingkat sebelum krisis, dan penyewa yang kurang berhasil, yang memiliki kekurangan konseptual atau lokasi yang tidak berhasil, yang skala pengurangan tarif untuk menyewakan tempat kosong sudah maksimal.

Pada tahun 2010, BOMA menerbitkan standar baru untuk bangunan ritel. Meskipun Standar Gedung Perkantoran tahun 1996 sudah mencakup ketentuan Area Toko, ANSI/BOMA Z65.5-2010 merupakan standar pertama yang dirancang khusus untuk properti ritel masa kini.

Standar ini disesuaikan secara sempurna untuk ritel jalanan, pusat perbelanjaan modern, dan kompleks perbelanjaan. Standar ini direkomendasikan untuk digunakan jika ruang ritel di suatu gedung menempati lebih dari 50% total luas fasilitas. Jika bangunan didominasi oleh ruang perkantoran, maka standar gedung perkantoran - ANSI/BOMA Z65.1-2010 - sebaiknya digunakan untuk mengukur luas.

Standar real estat ritel tidak menghitung faktor beban, yang memainkan peran penting dalam mengukur luas gedung kantor dan gudang. Sebaliknya, perhitungannya menentukan Luas Bruto yang Dapat Disewakan dari bangunan tersebut. Standar ini mencakup definisi dan formula untuk semua elemen utama pusat perbelanjaan modern: toko, mezzanine, kios, food court, dan tempat parkir.

Area Bruto yang Dapat Disewakan

Mengukur ruang ritel sangat berbeda dengan mengukur ruang kantor atau ruang toko. Akibatnya, ada perbedaan besar dalam terminologi. Alih-alih istilah "Area yang Dapat Disewakan" yang digunakan untuk menyewakan gedung kantor, dalam real estat ritel istilah "Area yang Dapat Disewakan Kotor" (disingkat GLA) digunakan. Selain itu, standar ini juga mengukur Area Umum: kamar mandi umum, ruang mesin, ruang listrik, ruang pembersihan, ruang keamanan, dan kantor perusahaan pengelola. Area-area ini sangat penting dalam menentukan beban Pemeliharaan Area Umum, namun standar ini tidak menambahkan pemeliharaan area umum ke lokasi penyewa melalui faktor beban, seperti halnya ketika mengukur luas gedung perkantoran.

Penyewaan di pusat perbelanjaan sering kali mencakup area tambahan seperti teras luar ruangan, gudang, dan ruang lain yang berada di luar batas dinding batas bangunan. Standar ini juga mengatur penggunaan elemen yang paling umum ditemukan di pusat perbelanjaan: kios, pulau, food court, dll. Di gedung perkantoran, istilah Porsi Dominan digunakan untuk menentukan keliling bangunan. Dalam real estat ritel, definisi ini tidak digunakan - sebagai gantinya, konsep baru digunakan - Lease Line.

ANSI/BOMA Z65.5-2010 bukanlah versi revisi standar gedung perkantoran - ini adalah standar baru yang berfokus secara eksklusif pada properti ritel. Standar ini memiliki dasar yang sama dan konsisten dengan standar lainnya, khususnya Luas Kotor Bangunan: Metode Pengukuran (ANSI/BOMA Z65.3-2009). Hal ini menciptakan perangkat untuk mengukur bangunan di semua tahap mulai dari desain, konstruksi, dan pembiayaan hingga pembelian, penjualan, pengelolaan, dan penyewaan.

Saat menyewa tempat di pusat perbelanjaan lain, penyewa ingin memastikan harapannya mendapatkan keuntungan tidak sia-sia. Tentu saja lalu lintas dan pemilihan penyewa memegang peranan penting, namun syarat utama suksesnya pusat perbelanjaan adalah konsep yang berkualitas. Andrey Shuvalov, direktur senior real estat ritel di Cushman&Wakefield, berbicara tentang apa itu pusat perbelanjaan dan apa saja isinya selama kuliah terbuka “Konsep pusat perbelanjaan.”

Resep untuk sukses

Konsep pusat perbelanjaan bukan sekedar solusi perencanaan, melainkan ide komersial yang jelas untuk kompleks perbelanjaan masa depan. Konsep ini memungkinkan Anda untuk menentukan kompleks seperti apa yang dapat dibangun di lokasi tertentu untuk memberikan pendapatan maksimal bagi pemiliknya dalam jangka panjang, dengan mempertimbangkan perubahan lingkungan persaingan. Ini mencakup indikator teknis, seperti area optimal untuk area ritel tertentu, lebar etalase dan rasio antara penyewa utama dan toko kecil, dan indikator kualitatif - rekomendasi mengenai komposisi penyewa, matriks pilihan, tampilan arsitektur, dan gaya. properti. Namun ini bukan satu-satunya hal yang penting: pusat perbelanjaan harus menciptakan lingkungan yang dipikirkan dengan matang dan memiliki karakter tersendiri. Hal ini terungkap dalam detailnya, sehingga nama, pencahayaan interior, desain, dan penataan ruang menjadi penting.

Profitabilitas sebuah pusat perbelanjaan sangat bergantung pada apakah manajernya memiliki pengetahuan khusus di bidang real estat ritel dan seberapa efektif pemasaran fasilitas tersebut saat ini. Kita tidak boleh lupa bahwa penyewa suatu pusat perbelanjaan berhak untuk mengakhiri perjanjian sewa secara sepihak jika mereka menganggap fasilitas tersebut kurang dikunjungi atau dikelola dengan buruk. Oleh karena itu, tidak ada pengusaha waras yang hanya mengandalkan pengalaman pribadi dan membangun pusat perbelanjaan sesuai pemahamannya sendiri. Selain itu, kerja sama dengan konsultan memungkinkan Anda untuk terus mengikuti tren terkini dan suasana hati penyewa, karena tugas langsung mereka adalah mengikuti perkembangan pasar. Misalnya, konsultan mengetahui jika sebelumnya Mediamarkt menyewa ruangan minimal 5 ribu meter persegi. m, lalu hari ini dia menurunkan batas bawah menjadi 3.800 meter persegi. m, Auchan mengurangi kebutuhan dari 19 menjadi 10-12 ribu, operator segmen pakaian - dari 1.800 menjadi 1.200 meter persegi. M.

Komponen pusat perbelanjaan yang berkualitas

Sebagian besar ruang di sekitar pusat perbelanjaan harus ditempati oleh tempat parkir, yang efektivitasnya dinilai dengan koefisien khusus dengan mempertimbangkan lokasi pusat perbelanjaan. Koefisien yang baik untuk menyediakan tempat parkir bagi suatu pusat perbelanjaan adalah 2 jika fasilitas ritel terletak di pusat kota, dan 4 jika pusat perbelanjaan tersebut dibangun di luar kota dan memiliki hypermarket kelontong jangkar. Perbedaan ini disebabkan sebagian besar arus pengunjung pusat perbelanjaan kota dapat menggunakan angkutan umum. Misalnya, pusat perbelanjaan Galereya di St. Petersburg memiliki koefisien 1,35, namun bukan berarti fasilitas tersebut kurang dilengkapi dengan tempat parkir, karena arus utama pelanggan berasal dari metro.

Parameter penting lainnya dalam konsep kualitas suatu pusat perbelanjaan adalah efisiensi wilayah. Ini didefinisikan sebagai rasio area yang dapat disewakan kotor (GLA) terhadap area yang dapat disewakan kotor (GBA). Tidak mungkin ada efisiensi seratus persen: untuk pusat perbelanjaan besar, yang dianggap sebagai objek dengan GLA seluas 50 ribu meter persegi. m, koefisien pemanfaatan area dapat mencapai 80%, untuk area sedang - 70%, untuk area kecil - 67%. Penurunan yang aneh ini disebabkan oleh pengaruh skala: di pusat perbelanjaan kecil, banyak ruang yang ditempati oleh area publik dan teknis, yang sangat mempengaruhi total volume area yang dapat digunakan. Pemilik pusat perbelanjaan kecil dapat meningkatkan rasio efisiensi dengan menempatkan kios belanja di koridor dan mengubah format galeri perbelanjaan. Dengan demikian, mereka meningkatkan luas sewa dan, karenanya, pendapatan dari sewanya. Namun, sangat tidak mungkin untuk meningkatkan faktor efisiensi dengan keuntungan bagi diri sendiri: tempat yang dikosongkan di galeri perbelanjaan utama akan ditempati oleh penyewa utama, yang tarif sewanya lima kali lebih rendah, dan pusat perbelanjaan akan mulai merugi.

Rasio penyewa utama, yang mencakup operator dengan luas lebih dari 1.000 meter persegi, dan toko lainnya adalah rahasia lain keberhasilan konsep kualitas. Aturannya di sini sederhana: semakin besar pusat perbelanjaan, semakin banyak “jangkar” yang harus dimilikinya. Selain itu, jika pusat perbelanjaan terletak di area dengan arus pejalan kaki yang besar, “jangkar” harus mencakup 30-40% dari area yang dapat disewa. Jika objek tersebut dibangun di luar arus pejalan kaki yang besar, maka untuk menciptakan pusat daya tarik pembeli, minimal 60% harus diberikan kepada jangkar. Contoh yang baik: hypermarket Auchan mampu menciptakan arus 35 ribu orang per hari. Tarif sewanya tidak akan tinggi, namun penyewa yang lebih kecil akan bisa mendapatkan lebih banyak pengunjung, dan sinergi secara keseluruhan akan menghasilkan peningkatan pendapatan sewa. Jika pusat perbelanjaan terletak di tengah kota atau dekat metro, maka kehadiran penyewa seperti Auchan tidak lagi penting secara mendasar: ada arus pengunjung yang alami di sana. Yang tinggal dilakukan pemilik pusat perbelanjaan hanyalah menempatkan sejumlah “jangkar” berkualitas tinggi dari segmen fashion.

Agar suatu pusat perbelanjaan dapat memenuhi kebutuhan penyewa, diperlukan ketinggian kompleks tertentu. Dipercaya bahwa pusat perbelanjaan bertingkat tidak terlalu efektif, karena kehadiran di lantai atas jauh lebih sedikit daripada yang pertama: jika kita mengambil lantai pertama sebagai 100%, maka kehadiran di lantai kedua akan menjadi 90%, dan yang ketiga - sudah 70%. Sedangkan untuk ketinggian tiap lantai, bagi operator yang bekerja di segmen pasar massal dan harga menengah, ketinggian minimal ruangan dari langit-langit hingga lantai harus 3,5 meter, di segmen harga menengah-tinggi - 4 meter “bersih”. Tentu saja, dengan hypermarket dan bioskop, situasinya sedikit berbeda: dalam kasus pertama, karena sistem penyimpanan rak, ketinggian ruangan harus dari 6 hingga 7,5 meter, dan yang kedua - dari 8 hingga 11 meter untuk aula dengan 100 dan 300 kursi, masing-masing.

Area khusus yang perlu mendapat perhatian adalah food court pusat perbelanjaan. Saat ini ada tren peningkatan pangsa katering di proyek pusat perbelanjaan, dan ini umum terjadi di seluruh Rusia. Di pusat perbelanjaan berkualitas tinggi, tempat makan populer yang terkenal di tingkat federal telah dipilih, dan terdapat area tempat duduk yang cukup untuk klien di masing-masing pusat perbelanjaan tersebut. Para ahli merekomendasikan agar pusat perbelanjaan regional tidak mengabaikan merek federal, karena setiap pusat perbelanjaan baru yang memiliki setidaknya satu di antaranya akan memberikan persaingan yang signifikan terhadap merek lokal.

Terakhir, salah satu elemen terpenting dalam pusat perbelanjaan adalah atrium pusat. Selama berada di dalamnya, pengunjung harus memiliki gambaran yang baik dan melihat toko-toko di lantai lain, karena ini adalah kunci lalu lintas di lantai atas. Lebar minimum atrium harus 5-6 meter, lebar balkon 3-4 meter. Selain itu, harus ada ruang di atas kepala pengunjung di lantai pertama: kubah yang tinggi menciptakan perasaan keajaiban, sesuatu yang melampaui keseharian, dan ini memengaruhi suasana hati pengunjung.

Sorotan konsep

Tugas pengembang konsep pusat perbelanjaan tidak hanya memperhitungkan semua fitur teknis, konfigurasi situs, membuat zonasi dan menghitung arus pelanggan. Anda perlu memiliki visi yang luas, termasuk dalam hal arsitektur. Misalnya, tidak perlu mengikuti jalur klasik konstruksi baru - terkadang Anda dapat menggunakan apa yang sudah Anda miliki. Katakanlah Anda dapat “memasukkan” bangunan baru ke dalam bangunan yang sudah ada: tutupi ruang di antara bangunan dengan penutup kaca untuk menciptakan volume internal dengan pintu masuk terpisah. Selain itu, dalam kondisi persaingan yang semakin ketat, sangat penting untuk menghasilkan ide, fitur, sesuatu yang membedakan proyek dari banyak proyek yang tersedia di pasar. Terkadang yang menjadi sorotan adalah desain pusat perbelanjaan. Contohnya adalah pusat perbelanjaan unik di dekat mall Krasnodar OZ yang merupakan salah satu yang terbesar di Eropa (GLA 164 ribu meter persegi). Memiliki desain futuristik yang unik: bangunan dengan bentuk halus dan ramping menyerupai pesawat luar angkasa raksasa. Namun, tampilannya yang spektakuler bukan berarti objek tersebut tidak mengalami hambatan. Beberapa ahli mencatat bahwa kelemahan mal OZ adalah kurangnya pola cincin, itulah sebabnya arus pengunjung terbagi menjadi beberapa bagian, dan setiap sayap bekerja “untuk dirinya sendiri”. Situasi ini juga diperburuk oleh fakta bahwa hypermarket utama pusat perbelanjaan ini - “O'Key” - terletak di sayap yang terpisah, dan arus pelanggannya tidak bercampur dengan lalu lintas pusat perbelanjaan secara umum.

Selain desain yang luar biasa, ada cara lain untuk bersaing di pasar real estate ritel, seperti menawarkan kumpulan penyewa yang berbeda. Anda tidak perlu mencari jauh-jauh misalnya: sebuah pusat perbelanjaan baru sedang dibangun di Moskow di sebelah pusat perbelanjaan Evropeisky. Tampaknya persaingan head-to-head tidak berarti sesuatu yang baik, tetapi area yang disewakan di Evropeisky hanya 6 ribu meter persegi. m., jadi jika mau, Anda bisa mengisi fasilitas baru dengan penyewa yang belum ada. Hasilnya akan menjadi efek sinergis yang menarik.

Belakangan ini, di kalangan pusat perbelanjaan generasi baru, banyak bermunculan proyek-proyek nonstandar. Ini termasuk proyek Mitino-Park, di mana terdapat bias besar terhadap penciptaan kondisi untuk rekreasi dan hiburan yang berkualitas. Awalnya mereka ingin mengundang hypermarket Spar ke proyek tersebut sebagai penyewa utama, namun kemudian diputuskan bahwa fasilitas tersebut memerlukan konsep makanan yang lebih orisinal. Hasilnya, Taman Mitino menciptakan apa yang disebut “pasar segar” dengan tata ruang yang tidak biasa, di mana terdapat toko-toko yang menjual produk pertanian, makanan segar, dan kesenangan lainnya dari masakan rumahan. Sangat mengherankan bahwa berkat keputusan ini, merek internasional mulai mempertimbangkan proyek tersebut, yang cukup tidak terduga untuk sebuah pusat perbelanjaan di pinggiran Moskow.

Salah satu tren terkini dalam pencarian keberagaman di pusat perbelanjaan adalah minat terhadap hiburan anak-anak dan budaya. Fasilitas yang direncanakan secara aktif dirancang oleh ruang ketakutan, akuarium besar, teater, museum, dan bahkan perpustakaan. Namun, para ahli menyarankan untuk tidak melebih-lebihkan pentingnya komponen-komponen ini: masalahnya adalah konsumen hanya mengunjungi hiburan semacam itu hanya sekali, sementara orang-orang kembali ke bioskop tradisional berulang kali. Jadi kita dapat mengatakan bahwa resep pusat perbelanjaan yang ideal telah lama ditemukan: lokasi yang baik, aksesibilitas pejalan kaki dan transportasi, tidak adanya pesaing dengan konsep serupa di sekitar, “pilihan” operator ritel yang berkualitas tinggi, restoran dan gedung bioskop yang nyaman. Semua ini sudah menjamin tingginya minat pengunjung dan profitabilitas properti yang optimal.

Saat menyewa tempat di pusat perbelanjaan lain, penyewa ingin memastikan harapannya mendapatkan keuntungan tidak sia-sia. Tentu saja, lalu lintas dan sekumpulan penyewa memainkan peran penting, tetapi yang utama...