dom→Tonowanie→ Wynajem nie jest odrębną działalnością. Leasing operacyjny od leasingodawcy: pierwsze zastosowanie GHS „Leasing Odzwierciedlony dochód z wynajmu nieruchomości

Wynajem nie jest odrębną działalnością. Leasing operacyjny od leasingodawcy: pierwsze zastosowanie GHS „Leasing Odzwierciedlony dochód z wynajmu nieruchomości

Dochód instytucji budżetowej z wynajmu nieruchomościpodlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym

Ministerstwo Finansów Rosji pismem nr 03-03-06/4/50 z dnia 25 maja 2012 r. wyjaśniło, czy dochody uzyskane z wynajmu nieruchomości przez uczelnię w bieżącym roku powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych . Urząd w szczególności przypomina, że Ch. 25 „Podatek dochodowy od osób prawnych” Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej nie zawiera przepisów określających specyfikę płacenia podatku dochodowego instytucjom budżetowym od dochodów uzyskanych z dzierżawy majątku państwowego (miejskiego) i przekazanych im w celu zarządzania operacyjnego.
Dlatego zapłata podatku dochodowego przez instytucje budżetowe odbywa się w sposób określony w art. 287 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej.
Instytucje budżetowe są zobowiązane do prowadzenia odrębnej ewidencji dochodów (wydatków) uzyskiwanych (wytwarzanych) w ramach finansowania celowego. W przypadku braku takiego rozliczenia w przypadku podatnika, który otrzymał dofinansowanie celowe, środki te traktuje się jako podlegające opodatkowaniu od dnia ich otrzymania.

Przykład. Od 01.01.2012 gminna budżetowa ogólnokształcąca placówka oświatowa (liceum ogólnokształcące) wynajmuje lokale, za które otrzymuje czynsz z VAT oraz zwrot kosztów mediów, a także zwrot podatku gruntowego i podatku od nieruchomości.

Obecnie dochody z dzierżawy nieruchomości gminnej instytucji budżetowej mogą być zasilane na konto osobiste tej instytucji i pozostawać do jej samodzielnej dyspozycji.
Uprawnione organy wskazują, że czynności polegające na świadczeniu usług publicznych na podstawie umów, zgodnie z którymi koszt usług najmu lokalu nie obejmuje tych kosztów, nie są czynnościami sprzedaży towarów (robót budowlanych, usług) i w związku z tym przedmiot podatku VAT (Pisma Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 14 maja 2008 r. N 03-03-06/2/51; 31 grudnia 2008 r. N 03-07-11/392; 17 września 2009 r. N 03-07 -11/232, Federalna Służba Podatkowa Rosji z dnia 4 lutego 2010 r. N ShS-22- 3/ [e-mail chroniony]).
Stanowisko to opiera się na fakcie, że organizacja, która otrzymuje usługi użyteczności publicznej na podstawie umów z organizacjami dostawczymi, sama nie jest organizacją dostawczą i w związku z tym nie może wdrażać usług użyteczności publicznej.
W celu uniknięcia późniejszych nieporozumień z organami podatkowymi zalecamy uwzględnienie kwoty odszkodowania za część podatku od nieruchomości i podatku gruntowego otrzymanego od najemców do podstawy opodatkowania VAT (Pismo Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 25 listopada 2008 r. N 03-07-11/366).
Środki otrzymane przez instytucje od osób trzecich jako zapłata za media, usługi operacyjne i inne podobne usługi są ujmowane jako ich dochody i rozliczane jako przychody nieoperacyjne zgodnie z art. 250 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej (pisma Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 24 marca 2009 r. N 03-03-05 / 47, Biuro Federalnej Służby Podatkowej Rosji dla regionu moskiewskiego z dnia 29 listopada 2004 r. N 03-42/22557 z dnia 3 lutego 2005 r. N 21-27/28632).
Kwoty odszkodowań najemców za część podatków (od nieruchomości, gruntów) zapłaconych przez właścicieli można uznać za dochód ze sprzedaży (art. 249 ust. 2 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, Pismo Urzędu Podatkowego Federalnego Serwis Rosji dla regionu moskiewskiego z 03.02.2005 N 21-27 / 28632 ).
Instytucja prawdopodobnie będzie musiała bronić innego stanowiska prawnego w sądownictwie (zob. np. Uchwały Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Północnokaukaskiego z dnia 11 lutego 2008 r. N F08-8206/07-3204A, FAS Syberii Wschodniej Okręg z 21 marca 2007 r. N A74-3165 / 06-Ф02-1481/07).
W rachunkowości instytucji budżetowej zgodnie z instrukcją korzystania z planu kont księgowość instytucje budżetowe, zatwierdzone zarządzeniem Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 16 grudnia 2010 r. N 174n, stosuje się następującą korespondencję:
1. Konto debetowe 2205 21560 Rachunek kredytowy 2401 10 120
czynsz naliczany jest na podstawie umowy, faktury (faktury).
2. Konto debetowe 2 401 10 120 Rachunek kredytowy 2 303 04 730
VAT naliczony od czynszu.
3. Rachunek debetowy 2201 11510 Rachunek kredytowy 2205 21660
zwiększenie salda pozabilansowego 17 (pod kodem KOSGU 120);
otrzymał czynsz.
4. Rachunek debetowy 2 302 23 730 (konto księgowości analitycznej „Rozliczenia z najemcą”) Rachunek kredytowy. 2 302 23 730 (konto księgowości analitycznej „Rozliczenia z organizacją dostarczającą”)
najemcy przedstawiana jest faktura na zwrot wydatków instytucji w zakresie zużytych przez niego usług komunalnych.
5. Konto debetowe 2 302 23 830 (konto księgowości analitycznej „Rozliczenia z organizacją dostarczającą”) Rachunek kredytowy. 2 201 11 610
zwiększenie salda pozabilansowego 18 (pod kodem KOSGU 223);
instytucja zapłaciła za media.
6. Rachunek debetowy 2201 11510 Rachunek kredytowy 2302 23730 (konto analityczne „Rozliczenia z najemcą”)
zmniejszenie salda pozabilansowego 18 (o kodzie KOSGU 223);
najemca otrzymał pieniądze na opłacenie zużytych przez niego usług komunalnych.
7. Rachunek debetowy 2 401 20 290 Rachunek kredytowy 2303 12730 (2303 13730)
instytucja pobierająca podatek od nieruchomości ( podatek gruntowy), których kwoty podlegają rekompensacie zgodnie z umową najmu (umowa dodatkowa do niej).
8. Rachunek debetowy 2 303 12 830 (2 303 13 830) Kredyt wg. 2 201 11 610
zwiększenie salda pozabilansowego 18 (pod kodem KOSGU 290);
instytucja płaciła podatek od nieruchomości (podatek gruntowy).
9. Rachunek debetowy 2205 81560 Rachunek kredytowy 2401 10180
rozliczenia międzyokresowe bierne - zwrot wydatków na zapłatę podatku od nieruchomości (podatek gruntowy).
10. Rachunek debetowy 2 401 10 180 Rachunek kredytowy 2 303 04 730
VAT naliczony od kwoty odszkodowania.
11. Rachunek debetowy 2201 11510 Rachunek kredytowy 2 205 81 660
zwiększenie salda pozabilansowego 17 (pod kodem KOSGU 180);
wysokość odszkodowania otrzymanego od najemcy.
12. Rachunek debetowy 2 303 04 830 Rachunek kredytowy 2 201 11 610

instytucja zapłaciła podatek VAT.
13. Rachunek debetowy 2 401 10 120 (2 401 10 180) Kredyt wg. 2 303 03 730
naliczony podatek dochodowy z tytułu czynszu (w zakresie innych dochodów uzyskiwanych od najemców).
14. Rachunek debetowy 2 303 03 830 Rachunek kredytowy 2 201 11 610
zmniejszenie salda pozabilansowego 17 (pod kodem KOSGU 120 - w zakresie czynszów; pod kodem KOSGU 180 - w zakresie innych dochodów uzyskiwanych od lokatorów);
firma płaciła podatek dochodowy.

Odbiór środków z wynajmu nieruchomościgminna instytucja budżetowa

Dochody z dzierżawy nieruchomości gminnej instytucji budżetowej muszą być do samodzielnej dyspozycji tej instytucji i mogą być zasilane jej osobistym kontem.
Zgodnie z ust. 4 art. 9.2 ustawy federalnej z 12.01.1996 N 7-FZ „O organizacjach niekomercyjnych” instytucja budżetowa ma prawo do prowadzenia innych rodzajów działalności, które nie są głównymi rodzajami działalności, tylko w zakresie, w jakim służy to osiągnięciu cele, dla których została utworzona, i odpowiadające określonym celom, z zastrzeżeniem, że taka działalność jest wskazana w jej dokumentach założycielskich (klauzula 3 artykułu 298 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Dochód uzyskany w formie czynszu lub innej opłaty z tytułu przekazania na wynagrodzenie za korzystanie z mienia komunalnego przyznanego gminie instytucja budżetowa, nie odnoszą się do dochodów budżetu lokalnego (klauzula 3, art. 41, art. 42 RF BC), a zatem nie podlegają zaliczeniu do budżetu. Dochody z działalności generującej dochód oraz mienie nabyte kosztem tych dochodów są oddawane do niezależnej dyspozycji instytucji budżetowej (klauzula 3, art. 298 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
Tym samym dochody z dzierżawy nieruchomości gminnej instytucji budżetowej mogą wpływać na konto osobiste tej instytucji i pozostawać do jej samodzielnej dyspozycji. Jednocześnie instytucja może wykorzystać otrzymane dochody na dowolny cel, jeżeli odpowiadają one celom, dla których instytucja została utworzona, w ramach wymagań planu działalności finansowej i gospodarczej zatwierdzonego w ustalony sposób.
W przypadku dzierżawy za zgodą założyciela nieruchomości, a szczególnie cennych ruchomości, przekazanych instytucji budżetowej przez założyciela lub nabytych przez instytucję budżetową kosztem środków przyznanych jej przez założyciela na nabycie takiej nieruchomości , założyciel nie zapewnia wsparcia finansowego na utrzymanie takiej własności (klauzula 6 art. 9.2 ustawy nr 7-FZ).
I tak np. w przypadku oddania części budynku przez instytucję budżetową (wydzielone pomieszczenie w budynku) kwotę dotacji fundator może pomniejszyć o kwotę kosztów utrzymania nieruchomości nieruchomości proporcjonalnie do wynajmowanej powierzchni.

Opodatkowanie dochodu w wysokości czynszu zależy od tego, czy wynajem jest główną działalnością organizacji, czy nie.

Sytuacja: Do jakiego dochodu przy obliczaniu podatku dochodowego zalicza się otrzymaną zapłatę za dzierżawę nieruchomości - do przychodów ze sprzedaży czy do przychodów nieoperacyjnych?

Pojęcie systematyczności jest używane w znaczeniu stosowanym w art. 120 ust. 3 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej - dwa lub więcej razy w ciągu rok kalendarzowy. Takie podejście do stosowania pojęcia „systematyczności” zostało zapisane w ust. 2 sekcji 4 Zaleceń metodologicznych dotyczących stosowania rozdziału 25 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej (zatwierdzonych zarządzeniem Ministerstwa Podatków Rosji z dnia 20 grudnia 2002 r. nr BG-3-02/729). Do tej pory dokument ten stracił ważność (zarządzenie Federalnej Służby Podatkowej Rosji z dnia 21 kwietnia 2005 r. Nr SAE-3-02 / 173). Jednak proponowana interpretacja pojęcia „systematyczność” pozostaje aktualna, co potwierdzają przedstawiciele departamentu podatkowego (patrz np. Pismo Ministerstwa Podatków i Podatków Rosji dla regionu moskiewskiego z dnia 25 marca 2004 r. nr 04-23 / 03451) i sądy arbitrażowe (patrz np. Dekret Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Wołga-Wiatka z dnia 26 października 2005 r. Nr A28-4710 / 2005-34 / 29).

Data uznania przychodu

Jeżeli organizacja stosuje metodę memoriałową, a przekazanie nieruchomości do wynajęcia jest jednym z jej głównych działań, wówczas ujmuj przychód w dniu sprzedaży tej usługi. Przez główna zasada datą faktycznego świadczenia usług najmu jest dzień podpisania aktu miesięcznego (o ile taki dokument jest sporządzony). Jednocześnie obecność lub brak faktycznego otrzymania pieniędzy w momencie uznania dochodu nie ma wpływu. Ten wniosek pozwala nam wyciągnąć ust. 3 art. 271 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej. Podobne wyjaśnienia zawarte są w piśmie Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 27 maja 2015 r. Nr 03-03-06/1/30408.

Sytuacja: w którym momencie przy obliczaniu podatku dochodowego uznać wysokość czynszu za przychód, jeżeli akty o świadczenie usług nie są sporządzane w okresach miesięcznych? Podstawową działalnością organizacji jest wynajem nieruchomości. Organizacja stosuje metodę memoriałową.

Uznaj czynsz za dochód ostatniego dnia każdego miesiąca (art. 271 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

Przy metodzie memoriałowej dochód jest rozpoznawany w okresie sprawozdawczym (podatkowym), w którym wystąpił (klauzula 1, art. 271 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). Na podstawie umów dotyczących kilku okresów sprawozdawczych (podatkowych) przychody między nimi trzeba rozprowadzać biorąc pod uwagę zasadę jednolitego uznawania przychodów i kosztów (klauzula 2, art. 271 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

Jeżeli organizacja stosuje metodę memoriałową, a przekazanie nieruchomości do wynajęcia jest jednym z jej głównych rodzajów działalności, wówczas dochód należy rozpoznać w dniu sprzedaży tej usługi (art. 271 ust. 3 rosyjskiego kodeksu podatkowego Federacja). Co do zasady, datą faktycznego świadczenia usług najmu jest dzień podpisania aktu miesięcznego.

Jednak ustawa nie zobowiązuje wynajmującego do comiesięcznego wydawania aktów o świadczenie usług w ramach umowy najmu . Jednocześnie dla celów podatkowych usługa jest uznawana za działalność, której wyniki nie mają materialnego wyrazu (klauzula 5, art. 38 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). W ramach umowy najmu, wynajmujący świadczy na rzecz najemcy usługi najmu w sposób ciągły (codzienny) przez cały okres obowiązywania umowy.

Z powyższego można wywnioskować, że w przypadku braku ustaw o świadczeniu usług, leasingodawca musi określić podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym (w tym dochodowym) na koniec każdego okresu rozliczeniowego (podatkowego) (ust. 1, art. 54, ust. 2, art. 286 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). Kierując się tą logiką, Ministerstwo Finansów Rosji zajęło podobne stanowisko w pismach z dnia 4 kwietnia 2007 r. Nr 03-07-15 / 47 (zgłoszonych do wiadomości inspektoratów podatkowych pismem Federalnej Służby Podatkowej Rosji z dnia 28, 2007 nr ШТ-6-03 / 360) , 8 lutego 2005 r. Nr 03-04-11/21. Pomimo tego, że pisma te dotyczą kwestii naliczania podatku VAT, podane w nich argumenty dotyczące terminu świadczenia usług najmu można odnieść do procedury obliczania podatku dochodowego.

Jeżeli jednostka stosuje zasadę memoriałową, a najem nieruchomości nie jest podstawową działalnością, wówczas datą ujęcia przychodów z najmu będzie:

lub termin rozliczenia zgodnie z warunkami zawartych umów;

lub datę przedstawienia wynajmującemu dokumentów stanowiących podstawę rozliczeń;

lub ostatniego dnia okresu sprawozdawczego lub podatkowego.

Opcje te są przewidziane w akapicie 3 ust. 4 art. 271 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej. Ministerstwo Finansów Rosji zajmuje podobne stanowisko w piśmie z dnia 4 marca 2008 r. Nr 03-03-06 / 1/139.

Ponieważ uznanie dochodu z najmu metodą memoriałową nie zależy od faktu zapłaty, zaliczka otrzymana od najemcy nie musi być uwzględniana w dochodzie podatkowym (podpunkt 1, ust. 1, art. 251 Ordynacji podatkowej Rosji Federacja). Uwzględnij w przychodach tę część zaliczki, która dotyczy już wykonanej usługi.

Jeżeli organizacja stosuje metodę gotówkową, wówczas dochód z dzierżawy nieruchomości musi zostać odzwierciedlony w okresie sprawozdawczym, w którym faktycznie otrzymano zapłatę za świadczone usługi (art. 273 ust. 2 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). Jeżeli otrzymano zaliczkę na poczet czynszu, należy również przypisać jej kwotę do wzrostu dochodu do opodatkowania (podpunkt 1, ust. 1, art. 251 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, ust. 8 pisma informacyjnego Prezydium Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 22 grudnia 2005 r. Nr 98).

Przykład odzwierciedlenia w rachunkowości i opodatkowaniu leasingodawcy wysokości czynszu. Odrębnym rodzajem działalności organizacji-dzierżawcy jest przekazanie nieruchomości do wynajęcia. Organizacja leasingodawcy stosuje ogólny system podatkowy

Jedną z działalności Alfa CJSC jest leasing środków trwałych. W styczniu Alfa kupiła na wynajem lokale niemieszkalne o wartości 2 456 000 rubli. (w tym VAT - 374 644 rubli). W następnym miesiącu obiekt został przekazany najemcy.

Od lutego Alpha pobiera miesięczny czynsz w wysokości 90 000 rubli. (w tym VAT - 13 729 rubli). Zapłata od najemcy jest również pobierana co miesiąc (ostatniego dnia miesiąca, za który świadczone były usługi).

W styczniu:

Debet 08 Kredyt 60
- 2 081 356 rubli. (2 456 000 rubli - 374 644 rubli) - uwzględniono wydatki na nabycie lokalu;

Debet 19 Kredyt 60
- 374 644 rubli. - uwzględniono podatek VAT od nabytego środka trwałego;

Debet 60 Kredyt 51

- 2 081 356 rubli. - uwzględniono lokale przeznaczone na wynajem;

Obciążenie 68 subkonta „Rozliczenia VAT” Uznanie 19
- 374 644 rubli. - dopuszczone do odliczenia podatku VAT od środków trwałych;

- 2 081 356 rubli. - Wynajmowana powierzchnia.

W lutym:

Debet 62 Kredyt 90-1

Obciążenie 90-3 Uznanie 68 subkonta „Obliczenia VAT”
- 13 729 rubli. - VAT jest naliczany od kwoty czynszu;

Debet 51 Kredyt 62

Organizacja płaci miesięczny podatek dochodowy, stosuje metodę memoriałową. W lutym księgowy uwzględnił w podstawie podatkowej dochód ze sprzedaży w wysokości 76 721 rubli. (90 000 rubli - 13 729 rubli).

Różnice wynikające z wahań kursów walut

Sytuacja: W jaki sposób wynajmujący może uwzględnić przy obliczaniu podatku dochodowego różnice wynikające z wahań kursów walut w opłatach czynszowych w 2015 roku? Ceny były uzgodnione. e., a obliczenia są w rublach. Umowa została podpisana w 2014 roku.

Różnice wynikające z opłat leasingowych w 2015 roku należy rozliczyć kursowo. Te same, które powstają w ramach zobowiązań z 2014 r. – jako suma.

Ważne jest, aby odróżnić różnice kursowe od różnic sumarycznych, ponieważ są one uwzględniane na różne sposoby. Ogólnie rzecz biorąc, od 2015 r. Pojęcie „różnic sum” w Kodeksie podatkowym Federacji Rosyjskiej już nie istnieje. Wszystkie różnice w walutach i y. e. rozważyć zajęcia. Weź je pod uwagę aktualne zasady . Ale jest jeden wyjątek. Dla transakcji w e., zawarte przed 1 stycznia 2015 roku, ujmują różnice z tytułu różnic kursowych jako sumy, zgodnie z stare zasady(klauzula 3, art. 3 ustawy z dnia 20 kwietnia 2014 r. nr 81-FZ).

W Kodeksie podatkowym Federacji Rosyjskiej nie ma definicji tego, co uważa się za „zawartą umowę”. Dlatego zwracamy się do prawa cywilnego. Uznaje za transakcję działania obywateli i organizacji mające na celu ustanowienie, zmianę lub zniesienie praw i obowiązków (klauzula 1, artykuł 11 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, artykuł 153 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Zatem w rozpatrywanym przypadku transakcją jest powstanie zobowiązania z jednej strony do zapłaty czynszu, az drugiej strony prawa do żądania tej kwoty. Fakt podpisania umowy jest tu drugorzędny. Ważniejsze jest to, czy najemca korzystał z majątku właściciela, czy też nie.

Inne przykłady. W obrocie moment powstania zobowiązań uzależniony będzie od czasu wysyłki lub otrzymania zaliczki. W przypadku pożyczek zobowiązania powstają dopiero po otrzymaniu przez pożyczkobiorcę pieniędzy od pożyczkodawcy.

Dlatego, aby właściwie rozliczyć różnice, patrz na datę powstania zobowiązania, a nie na datę podpisania umowy.

Ta logika i wyjaśnienia są potwierdzone w pismach Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 29 maja 2015 r. Nr 03-03-06 / 1/31100, z dnia 25 maja 2015 r. Nr 03-03-06 / 1/29921, z dnia 21 maja 2015 r. nr 03-03-06/1/29152.

faktura VAT

Dochód w wysokości czynszu podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (podpunkt 1 ust. 1 art. 146 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej). Faktem jest, że udostępnianie nieruchomości do wynajęcia z punktu widzenia rozdziału 21 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej jest uważane za świadczenie usług płatnych, które podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy:

wynajmuje się lokale mieszkalne w zasobach mieszkaniowych wszystkich form własności;

najemca lokalu jest obcokrajowcem lub zagraniczną organizacją zarejestrowaną podatkowo w Rosji.

W takich przypadkach czynsz nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zwolnienie z podatku VAT w przypadku umów najmu z obcokrajowcami lub organizacjami ma zastosowanie, jeżeli ustawodawstwo zagranicznego najemcy stanowi:

lub podobna wzajemna procedura została ustanowiona w odniesieniu do obywateli rosyjskich i organizacji rosyjskich akredytowanych w tym obcym państwie;

lub jeżeli taka norma jest przewidziana w międzynarodowym traktacie (umowie) Rosji.

Jest to określone w ustępie 1 i ustępie 10 ustępu 2 artykułu 149 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej.

Wspólne rozporządzenie Ministerstwa Spraw Zagranicznych Rosji i Ministerstwa Finansów Rosji nr 6498/40n z dnia 8 maja 2007 r. Zatwierdziło listę krajów obcych, których obywatele i (lub) organizacje podlegają zwolnieniu z podatku VAT przy wynajmie pomieszczeń. Ta lista nie zawiera żadnych ograniczeń związanych z odpowiednią normą obcego państwa dla obywateli i organizacji naszego kraju.

Sytuacja: czy organizacja może skorzystać ze zwolnienia z VAT wynajmując powierzchnię biurową stałemu przedstawicielstwu organizacji austriackiej?

Tak, może.

Wykaz obcych państw, w stosunku do których obywateli i organizacji stosuje się zwolnienie z podatku VAT przewidziane w art. 149 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej przy wynajmowaniu im pomieszczeń, został zatwierdzony zarządzeniem Ministerstwa Ministerstwo Finansów z dnia 8 maja 2007 r. nr 6498/40n. Na tej liście znajduje się Austria. Określa również rodzaje lokali, do których najmu stosuje się zwolnienie – są to lokale usługowe (biurowe) oraz mieszkalne.

Dlatego, jeśli organizacja wynajmuje powierzchnię biurową organizacji zagranicznej akredytowanej w Rosji i będącej rezydentem Austrii, nie naliczaj podatku VAT od kwoty czynszu (klauzula 1, artykuł 149 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej).

Zgodnie z art. 154 ust. 1 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej podstawę opodatkowania VAT należy ustalić na podstawie kosztów świadczonych usług (kwota czynszu) bez VAT. Oblicz to w miarę świadczenia usług i przedstawiania dokumentów płatniczych.

Dokumentami potwierdzającymi świadczenie usług najmu są:

Umowa najmu;

akt przyjęcia i przekazania własności najemcy;

czynność świadczenia usług najmu (jeżeli jej przygotowanie przewiduje umowa).

Datą wystąpienia obrotu opodatkowanego VAT jest najwcześniejsza z następujących dat:

dzień świadczenia usług przez leasingodawcę ostatni dzień każdego okresu rozliczeniowego w całym okresie obowiązywania umowy najmu;

dzień zapłaty, częściowa płatność na poczet zbliżającej się realizacji usług.

Wniosek ten można wyciągnąć z norm art. 167 ust. 1 ust. 1 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej oraz pism Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 24 maja 2010 r. Nr 03-07-11 / 200 z dnia 4 kwietnia 2007 nr 03-07-15 / 47.

Za kwotę czynszu wynajmujący musi wystawić fakturę najemcy (Klauzula 3, art. 168 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

Sytuacja: Jak często wynajmujący powinien wystawiać najemcy faktury? Umowa najmu zawierana jest na długi okres. Zgodnie z umową miesięczne akty dotyczące świadczenia usług najmu nie są sporządzane.

Procedura wystawiania faktur nie jest uzależniona od przygotowania ustaw o świadczeniu usług najmu. Wynajmujący musi wystawić fakturę w ciągu pięciu dni kalendarzowych od momentu świadczenia usług wynajmu nieruchomości (klauzula 3, art. 168 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). Wyjaśnia to fakt, że usługi są sprzedawane (konsumowane) w trakcie ich świadczenia (klauzula 5, art. 38 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). Dokumentami potwierdzającymi świadczenie usług najmu są:

Umowa najmu;

akt przyjęcia i przeniesienia własności na najemcę.

Jest to określone w pismach Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 9 listopada 2006 r. Nr 03-03-04 / 1/742, a także Federalnej Służby Podatkowej Rosji z dnia 5 września 2005 r. Nr 02-1- 07 / 81.

Tym samym, o ile umowa najmu nie stanowi inaczej, nie jest konieczne comiesięczne sporządzanie aktów o świadczenie usług w zakresie udostępniania nieruchomości.

W odniesieniu do umów najmu, których ważność obejmuje więcej niż jeden okres rozliczeniowy VAT, departament finansowy udziela takich wyjaśnień (pismo Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 4 kwietnia 2007 r. Nr 03-07-15 / 47). Jeżeli warunki umów najmu nie przewidują zapłaty zaliczki na poczet usług, wówczas leasingodawca musi ustalić podstawę opodatkowania VAT na ostatni dzień kwartału, w którym usługi były świadczone (31 marca, 30 czerwca, 31 października i 31 grudnia 31). W związku z tym w ciągu pięciu dni kalendarzowych po zakończeniu każdego kwartału wynajmujący musi wystawić najemcy fakturę za usługi świadczone w minionym okresie. Wyjaśnia się to tak. Usługa dla celów podatkowych jest uznawana za działalność, której wyniki nie mają materialnego wyrazu (klauzula 5, art. 38 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). W ramach umowy najmu, wynajmujący świadczy na rzecz najemcy usługi najmu w sposób ciągły (codzienny) przez cały okres obowiązywania umowy. W związku z tym leasingodawca jest zobowiązany do ustalenia podstawy opodatkowania VAT na koniec każdego kwartału (klauzula 1, artykuł 54, klauzula 4, artykuł 166 i artykuł 163 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej). Niemożliwe jest wystawianie faktur przed terminem (do zakończenia okresu świadczenia usług najmu) (pisma Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 8 lutego 2005 r. Nr 09/20).

Zaakceptuj kwoty podatku obliczone i zapłacone z kwot zaliczek do odliczenia w okresie rozliczeniowym, w którym usługa będzie świadczona (klauzula 8, artykuł 171, klauzula 6, artykuł 172 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

Zakup nieruchomości przez najemcę

wykup majątku

wydatki związane z jego zbyciem (na przykład dostawa, wartość rezydualna nieruchomości) (akapity 1 i 3, ustęp 1, artykuł 268 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej);

wpływów z jego sprzedaży Wartość wykupu nieruchomość) (art. 249 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

Aby uzyskać więcej informacji na ten temat, zobacz:

Jak opodatkować sprzedaż środków trwałych przy wykupie środków trwałych będących przedmiotem leasingu;

Jak odzwierciedlić sprzedaż materiałów w rachunkowości przy wykupie dzierżawionych przedmiotów innego majątku.

Sprzedaż towarów (robót budowlanych, usług) na terytorium Rosji jest uznawana za przedmiot podatku VAT (akapit 1, ustęp 1, artykuł 146 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej). W związku z tym podatek VAT musi zostać zapłacony od wpływów w wysokości wartości wykupu nieruchomości. Kwoty podatku zapłacone z góry na poczet wartości wykupu nieruchomości są przyjmowane do odliczenia natychmiast po przekazaniu przedmiotu najemcy (art. 171 ust. 8 i art. 172 ust. 6 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

OSNO i UTII

Jeżeli organizacja stosuje ogólny system podatkowy i płaci UTII, wysokość czynszu w ramach działalności przeniesionej do UTII i działalności na wspólny system opodatkowanie musi być brane pod uwagę osobno w celu obliczenia podatku dochodowego i podatku VAT metodą bezpośredniego liczenia (klauzula 9, artykuł 274, klauzula 1, artykuł 146, ustęp 3, klauzula 4, artykuł 346.26 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej) .

Dochód związany z udostępnianiem nieruchomości do wynajęcia na działalność przeniesioną do UTII nie wpłynie na ustalenie podstawy opodatkowania dla UTII (klauzule 1 i 2 artykułu 346.29 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

Aby uwzględnić kwotę czynszu otrzymanego w ramach ogólnego systemu podatkowego przy obliczaniu podatku dochodowego, użyj .

USN

Sytuacja: Do jakiego dochodu przy obliczaniu jednolitego podatku z uproszczonym opodatkowaniem należy zaliczyć otrzymaną zapłatę za dzierżawę nieruchomości jako przychody ze sprzedaży lub dochody nieoperacyjne?

Jeżeli nieruchomość jest systematycznie wynajmowana, to do dochodu ze sprzedaży. W przeciwnym razie opłaty leasingowe należy wykazać jako przychody nieoperacyjne.

Organizacje stosujące uproszczone opodatkowanie określają dochód podlegający opodatkowaniu na podstawie artykułów 249 i 250 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej (ust. 1 artykułu 346.15 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

Dochód z dzierżawy nieruchomości jest nieoperacyjny, jeżeli nie odnosi się do dochodu ze sprzedaży (klauzula 4, artykuł 250 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej). Ordynacja podatkowa Federacji Rosyjskiej nie przewiduje kryterium klasyfikacji czynszu jako wpływów ze sprzedaży. Zawiera jednak warunek zaliczenia kosztów związanych z najmem nieruchomości do kosztów sprzedaży. Tak więc, jeśli organizacja systematycznie wynajmuje nieruchomość, koszty takich działań są związane ze sprzedażą (podpunkt 1, ust. 1, art. 265 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). W związku z tym dochód z tego tytułu należy zaliczyć do przychodów ze sprzedaży.

Pojęcie systematyczności jest używane w znaczeniu użytym w art. 120 ust. 3 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej - dwa lub więcej razy w ciągu roku kalendarzowego. Takie podejście do stosowania pojęcia „systematyczności” zostało zapisane w ust. 2 sekcji 4 Zaleceń metodologicznych dotyczących stosowania rozdziału 25 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej (zatwierdzonych zarządzeniem Ministerstwa Podatków Rosji z dnia 20 grudnia 2002 r. nr BG-3-02/729). Do tej pory dokument ten stracił ważność (zarządzenie Federalnej Służby Podatkowej Rosji z dnia 21 kwietnia 2005 r. Nr SAE-3-02 / 173). Jednak proponowana interpretacja pojęcia „systematyczność” pozostaje aktualna, co potwierdzają przedstawiciele departamentu podatkowego (patrz np. Pismo Ministerstwa Podatków i Podatków Rosji dla regionu moskiewskiego z dnia 25 marca 2004 r. nr 04-23 / 03451) i sądy arbitrażowe (patrz np. Dekret Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Wołga-Wiatka z dnia 26 października 2005 r. Nr A28-4710 / 2005-34 / 29).

Datą otrzymania dochodu jest dzień, w którym organizacja faktycznie otrzymała środki od najemcy na spłatę swojego długu. Uwzględnij kwotę czynszu otrzymanego w formie zaliczki na poczet uproszczonego opodatkowania, natychmiast w momencie jej otrzymania przez organizację. Procedura ta wynika z art. 346.17 ust. 1 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej oraz pism Ministerstwa Podatków Rosji z dnia 11 czerwca 2003 r. Nr SA-6-22 / 657, Ministerstwa Finansów Rosji z dnia 25 stycznia , 2006 nr 03-11-04/2/15 oraz decyzje Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 20 stycznia 2006 r. nr 4294/05.

Jedną z działalności Alpha LLC jest leasing środków trwałych. W styczniu Alfa kupiła lokale niemieszkalne do wynajęcia za 2 456 000 rubli. (w tym VAT - 374 644 rubli). W następnym miesiącu obiekt został przekazany najemcy.

Od lutego Alpha pobiera miesięczny czynsz w wysokości 90 000 rubli. Zapłata od najemcy jest również pobierana co miesiąc (ostatniego dnia miesiąca, za który świadczone były usługi).

W księgach rachunkowych spółki dokonano następujących wpisów.

W styczniu:

Debet 08 Kredyt 60
- 2 456 000 rubli. - odzwierciedla koszt nabycia lokalu;

Debet 60 Kredyt 51
- 2 456 000 rubli. - obiekt jest opłacony;

Debet 03 subkonto „Własny majątek” Kredyt 08
- 2 456 000 rubli. - uwzględniono lokale przeznaczone na wynajem;

Subkonto debetowe 03 „Mienie dzierżawione” Subkonto kredytowe 03 „Mienie własne”
- 2 456 000 rubli. - Wynajmowana powierzchnia.

W lutym:

Debet 62 Kredyt 90-1
- 90 000 rubli. - czynsz został zapłacony;

Debet 51 Kredyt 62
- 90 000 rubli. - otrzymano zapłatę od najemcy.

W marcu:

Debet 62 Kredyt 90-1
- 90 000 rubli. - czynsz został zapłacony;

Debet 51 Kredyt 62
- 90 000 rubli. - otrzymano zapłatę od najemcy.

Otrzymał czynsz w wysokości 180 000 rubli. (90 000 rubli + 90 000 rubli) księgowy odzwierciedlenie w księdze przychodów i rozchodów za I kwartał .

Umowa najmu może zawierać wykup majątku najemca. W takim przypadku dla celów podatkowych transakcja przeniesienia zakupionej nieruchomości na podstawie umowy najmu jest odzwierciedlona jako jej sprzedaż (klauzula 1, art. 624 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). W dniu przejścia własności przedmiotu leasingu należy uwzględnić:

wydatki związane z jego zbyciem, jeżeli są przewidziane w art. 346 ust. 16 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej (na przykład dostawa, cena zakupu nieruchomości);

dochód z jej sprzedaży (wartość wykupu nieruchomości) (klauzula 1 artykułu 346.15 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

UTII

Przedmiotem opodatkowania UTII jest przypisany dochód (art. 346 ust. 26 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). Zatem przychód w postaci opłaty za udostępnienie nieruchomości do wynajęcia nie ma wpływu na obliczenie podstawy opodatkowania.

Jeśli wynajmujesz nieruchomość, jesteś zobowiązany do zapłaty 13 procent podatku dochodowego od osób fizycznych od uzyskiwanych dochodów (klauzula 4, klauzula 1, artykuł 208, klauzula 1, artykuł 209 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej).

Jednocześnie dla leasingodawców-osób fizycznych, które nie są indywidualnymi przedsiębiorcami, istnieją dwie możliwości zapłaty podatku:

1. Musisz sam zapłacić podatek.

2. Najemca nieruchomości musi potrącić od Ciebie podatek i przekazać go do budżetu.

Rozważmy obie sytuacje.

1. Samodzielnie obliczasz i płacisz podatek dochodowy od osób fizycznych

Obowiązek ten powstaje dla ciebie, jeśli twój najemca (ust. 1 i 2 artykułu 226, ustęp 1 ustęp 1 artykułu 228 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej):

osoba fizyczna niebędąca indywidualnym przedsiębiorcą. Może to być zarówno obywatel Federacji Rosyjskiej, jak i cudzoziemiec lub bezpaństwowiec;
organizacja zagraniczna, która nie ma oddziału w Federacji Rosyjskiej.

Obliczasz podatek na koniec roku zgodnie ze wzorem (klauzula 1, artykuł 224, artykuł 225 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej):

Podatek dochodowy od osób fizycznych \u003d dochód z wynajmu nieruchomości za rok x 13%.

Ponadto musisz wypełnić 3-osobowe zeznanie podatkowe za rok, w którym wynajmowałeś nieruchomość i osiągałeś dochody. Oświadczenie należy złożyć najpóźniej do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym uzyskano przychód z najmu. Musisz złożyć go w urzędzie skarbowym w swoim miejscu zamieszkania (klauzula 3 artykułu 228, klauzula 1 artykułu 229 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

Notatka. Aby wypełnić deklarację, możesz użyć darmowy program, który jest opublikowany na stronie internetowej Federalnej Służby Podatkowej Rosji pod adresem www.nalog.ru , w sekcji „Oprogramowanie / Deklaracja”.

Kwota podatku musi zostać wpłacona do budżetu nie później niż 15 lipca roku następującego po roku, w którym nieruchomość została wynajęta (klauzula 4, art. 228 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). Szczegóły dotyczące płacenia podatku możesz sprawdzić w swoim urzędzie skarbowym.

2. Najemca oblicza i odprowadza podatek dochodowy od osób fizycznych do budżetu

Jeśli wynajmujesz nieruchomość organizacji rosyjskiej, rosyjskiemu oddziałowi organizacji zagranicznej, indywidualnemu przedsiębiorcy, notariuszowi lub prawnikowi, wówczas najemca musi obliczyć i zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych od czynszu (klauzule 1 i 2 art. Kodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej).

Oznacza to, że płacąc ci czynsz, zatrzymuje część z nich w wysokości 13 procent i przekazuje je do budżetu (ust. 1, ust. 4, art. 226 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej). W ten sposób czynsz, który otrzymujesz, jest pomniejszony o kwotę podatku. Najemca występuje w tym przypadku jako agent podatkowy.

Jednocześnie najemca nie jest uprawniony do przeniesienia podatku dochodowego od osób fizycznych z czynszu z własnych środków (klauzula 9, art. 226 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej).

Jeżeli najemca w całości potrącił i zapłacił podatek dochodowy od osób fizycznych do budżetu, wówczas nie można złożyć zeznania podatkowego na koniec roku (ust. 2 ust. 4, art. 229 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

Jeśli jednak najemca nie potrącił i nie przekazał podatku (lub nie zrobił tego w całości), wówczas będziesz musiał samodzielnie obliczyć i zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych. Ponadto będziesz musiał wypełnić i złożyć zeznanie podatkowe (klauzula 4, klauzula 1, artykuł 228 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

Notatka. Istnieje opinia, że \u200b\u200bw każdym przypadku osoba fizyczna płaci podatek niezależnie od statusu najemcy. Jednak naszym zdaniem, jeśli umowa najmu przewiduje obowiązek najemcy do potrącania i odprowadzania podatku dochodowego od osób fizycznych od czynszu, nie musisz płacić tego podatku samodzielnie.

Zen! Zen! Zen! Nasz kanał Yandex Zen zawiera jeszcze więcej specjalnych materiałów prawnych w wygodnym i pięknym formacie.

W rachunkowości podatkowej dochód z wynajmu można uznać za przychody ze sprzedaży (art. 249 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej) lub dochód nieoperacyjny (art. 250 ust. 4 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej). W wytycznych dotyczących stosowania rozdziału 25 „Podatek dochodowy od osób prawnych” części drugiej Ordynacji podatkowej Federacja Rosyjska, zatwierdzone rozporządzeniem Ministerstwa Podatków Rosji z dnia 20 grudnia 2002 r. N BG-3-02 / 729, wyjaśnia się, że jeżeli organizacja operacji przekazania nieruchomości do wynajęcia (podnajmu) odbywa się na na stałe (systematycznie), wówczas dochód z takich operacji jest brany pod uwagę zgodnie z art. 249 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, a jeżeli operacje przeniesienia własności na wynajem mają charakter jednorazowy, wówczas dochód z takiej działalności jest uwzględniany jako część dochodu nieoperacyjnego. Pojęcie systematyczności jest używane w znaczeniu stosowanym w art. 120 ust. 3 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej (2 razy lub więcej w ciągu roku kalendarzowego). Procedura ta jest stosowana dla celów podatkowych, niezależnie od sposobu odzwierciedlenia tych operacji w rachunkowości.
W zależności od tego, do której grupy te dochody są przypisane, ustalana jest procedura ich ujmowania w rachunkowości podatkowej.
Zgodnie z art. 271 ust. 1 i 2 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej dochód ujmuje się w okresie sprawozdawczym (podatkowym), w którym wystąpił, niezależnie od faktycznego otrzymania środków, innego majątku (robót budowlanych, usług) i ( lub) prawa majątkowe (metoda memoriałowa). Dla przychodów odnoszących się do kilku okresów rozliczeniowych (podatkowych) oraz w przypadku, gdy relacji między przychodami a wydatkami nie da się jednoznacznie określić lub jest ona ustalana w sposób pośredni, podatnik rozdziela dochody samodzielnie, z uwzględnieniem zasady równomiernego ujmowania przychodów i wydatki.
W przypadku dochodów ze sprzedaży zgodnie z art. 271 ust. 3 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej datą otrzymania dochodu jest data sprzedaży towarów (robót budowlanych, usług, praw majątkowych), ustalona zgodnie z ust. Artykuł 39 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, niezależnie od faktycznego otrzymania środków (innej własności (robót budowlanych, usług) i (lub) praw majątkowych) w ich wypłacie. W odniesieniu do usług, zgodnie z art. 39 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej, datą sprzedaży jest data świadczenia usług przez jedną osobę na rzecz innej osoby.
Jeżeli dochód z najmu jest uznawany za dochód nieoperacyjny, to na podstawie art. 271 ust. 3 ust. 4 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej datą uznania dochodu jest data rozliczenia zgodnie z warunkami zawartych umów lub przedstawienia podatnikowi dokumentów stanowiących podstawę do dokonania obliczeń lub ostatniego dnia okresu rozliczeniowego (podatkowego). Jeżeli podatnik oblicza miesięczne zaliczki na podstawie faktycznie otrzymanego zysku, to miesiąc, dwa miesiące, trzy miesiące i tak dalej do końca roku kalendarzowego (art. 285 ust. 2 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej) ujmowane jako okresy sprawozdawcze. W takim przypadku, naszym zdaniem, dochód z najmu powinien być ustalany co miesiąc, w przeciwnym razie - co najmniej raz na kwartał (klauzula 3, ust. 4, art. 271 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).
Fakt, że nie sporządzono aktów wykonanych usług najmu, nie wpływa na sposób ewidencjonowania przychodów w rozliczeniu podatkowym, gdyż nie przeczy temu, że usługa została wykonana dla celów podatkowych. Tak więc Ministerstwo Finansów Rosji w piśmie nr 04-02-05/1/33 z dnia 30.04.2004 wyjaśniło, że w celu uznania wydatków organizacji poniesionych na podstawie umów cywilnoprawnych akt pracy (usługi) wykonane jest obowiązkowe tylko wtedy, gdy jego sporządzenie jest przewidziane w umowie.
Jeśli chodzi o częstotliwość świadczenia usług najmu (tj. co kwartał, co miesiąc, codziennie lub inaczej), nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Naszym zdaniem, biorąc pod uwagę przyjętą praktykę (odzwierciedlenie przychodów z najmu na koniec każdego okresu sprawozdawczego), organizacja powinna ujmować przychody z wynajmu nieruchomości w każdym okresie sprawozdawczym w rachunkowości podatkowej. Uważamy, że takie podejście jest prawidłowe, biorąc pod uwagę zasadę jednolitego ujmowania przychodów i kosztów (ponieważ przy wynajmie nieruchomości podlegającej amortyzacji głównymi wydatkami leasingodawcy są z reguły odpisy amortyzacyjne, których data uznania w rozliczenie podatkowe to ostatni dzień każdego miesiąca - str. 3 artykuł 272 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej, dochód z dzierżawy nieruchomości powinien być ujmowany w rozliczeniach podatkowych co miesiąc).
Materiał przygotowany
specjaliści
ACG „Interekspertyza”
Podpisano do druku
02.03.2005
„Gazeta finansowa. Wydanie regionalne”, 2005, N 9

Zazwyczaj zaświadczenia o dochodach zbierane są w celu uzyskania dużej kwoty kredytu konsumenckiego, samochodowego lub hipotecznego.

Aby uzyskać wymaganą kwotę i potwierdzić wypłacalność, należy zebrać zaświadczenia potwierdzające dochody.

Tym samym, aby uzyskać wymaganą kwotę kredytu i potwierdzić wypłacalność, kredytobiorca powinien zebrać zaświadczenia, które dają bankowi możliwość oceny dochodu – jego wielkości, częstotliwości i spójności. A jeśli wszystko jest mniej więcej jasne przy zaświadczeniach potwierdzających posiadanie nieruchomości, to zbieranie zaświadczeń potwierdzających dodatkowy dochód nastręcza wiele trudności. Na przykład, jak udokumentować stały dochód z wynajmu nieruchomości? Specjaliści Kredity.ru oferują zapoznanie się z prawnymi aspektami uzyskania certyfikatu spełniającego wymagania banku.

Czym jest wynajem nieruchomości i kiedy będzie przychodem

Wielu przekazuje swoją własność osobom trzecim do tymczasowego użytku. Może to być samochód, mieszkanie lub inna nieruchomość, np. samochód jest oddawany krewnym lub znajomym za darmo na jakiś czas lub mogą oni mieszkać w mieszkaniu, ale częściej nieruchomość jest wynajmowana za opłatą.

Tylko 10% Rosjan przekazuje organom podatkowym informacje o swoich dodatkowych dochodach.

Bezkompromisowe statystyki podają, że tylko 10% Rosjan składa na koniec roku zeznanie podatkowe i deklaruje dochody, reszta społeczeństwa nie chce reklamować swoich dochodów unikaniem podatków, co jest bezpośrednim naruszeniem przepisów podatkowych, ale ze statystykami nie można dyskutować.

Na podstawie art. 208.1.4 i art. 209 ust. 1 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej osoba, która dzierżawi ruchomości i nieruchomości oraz uzyskuje dochody z dzierżawy nieruchomości, jest leasingodawcą i jest zobowiązana do złożenia deklaracji o uzyskanych dochodach w urzędzie skarbowym w miejscu jej rejestracji do 30 kwietnia roku następującego po okresie sprawozdawczym. Wysokość podatku dochodowego obliczana jest w zależności od statusu podatnika. Osoba fizyczna płaci 13% kwoty otrzymanego dochodu. Wpłaty należy dokonać do 30 czerwca roku następującego po roku sprawozdawczym.

Wynajmowanie nieruchomości zgodnie z prawem

Chociaż wiele osób narzeka, że po zawarciu umowy najmu i otrzymaniu potwierdzonych płatności (płatności są przekazywane w dowolny sposób, w tym przekazem pocztowym i elektronicznym środki na poczet najmu, gotówka jest wydawana aktem przyjęcia i przekazania środków).

Oficjalnie zarejestrowany dodatkowy przychód z wynajmu mieszkania jest potwierdzeniem dla banku.

Co roku trzeba obliczyć dochód z najmu, zgłosić się do urzędu stanu i zapłacić podatek od otrzymanego dochodu. Kiedy jednak nieruchomość jest wynajmowana na podstawie zawartej umowy, wynajmujący otrzymuje gwarancje bezpieczeństwa swojej nieruchomości w ramach zawartej umowy i może liczyć na ochronę swoich interesów na polu prawnym. Dochód uzyskany z wynajmu nieruchomości oficjalnie można przedstawić bankowi w celu potwierdzenia wypłacalności.

Nieformalne wynajmowanie nieruchomości

Wydzierżawiając nieformalnie (bez umowy) nieruchomość i uzyskując dochód, ale nie zgłaszając go do państwa, nie tylko ryzykujesz swoim majątkiem w 100%, ale także pozbawiasz się możliwości operowania tym dochodem w celu uzyskania wymaganej kwoty kredytu.

Brak raportowania do państwa - nie masz szans na pełne wykorzystanie źródła dochodu, ale istnieje możliwość nałożenia kary finansowej. Jeśli dochód z wynajmu zostanie ujawniony i uznany przez IRS, możesz spodziewać się odzyskania niepobranych kwot podatku i kar od 5% do 30% dochodu.

Ponadto, jeśli Twój dochód zostanie ujawniony przez państwową służbę podatkową i uznany, możesz liczyć na ściągnięcie nieodebranych kwot podatku i grzywny od 5% do 30% kwoty dochodu.

Jak zrobić czarne białe?

Jak zauważono powyżej, „czarny” dochód jeszcze długo nie będzie bezproblemowy, organy podatkowe nie śpią i mają własne źródła informacji. Aby uniknąć problemów z podatkiem, lepiej przenieść swoje dochody na podstawę prawną, można to zrobić na następujące sposoby:

Złóż roczne zeznanie i zapłać odpowiedni podatek zgodnie z art indywidualny. Jak obliczyć dochód z wynajmu mieszkania? Konieczne jest zawarcie z najemcą umowy najmu nieruchomości, w której wskazane zostaną warunki, wysokości opłat miesięcznych lub kwartalnych, sposoby płatności, odpowiedzialność stron oraz dane stron umowy. Na podstawie umowy jesteś zobowiązany do składania corocznie do 15 kwietnia deklaracji o dochodach, wskazującej wysokość otrzymanych dochodów za dany rok. Do urzędu skarbowego składa się nie tylko deklarację, ale i dokumenty potwierdzające dochody. Jesteś zobowiązany wziąć pod uwagę i zachować wszystkie pokwitowania oraz akty przyjęcia i przekazania środków na opłacenie czynszu, ponieważ wszystkie dochody muszą być udokumentowane. a także umowy z najemcami i aneksy do nich. Oprocentowanie dochodu dla osób fizycznych. osoby - 13%. Aby potwierdzić dochody z wynajmu nieruchomości, dostarczasz do banku swoją kopię deklaracji oraz paragon fiskalny.
Corocznie składaj deklarację i płać podatek jako indywidualny przedsiębiorca. Innym rozwiązaniem pozwalającym na zadeklarowanie dochodu socjalnego może być zarejestrowanie się jako indywidualny przedsiębiorca. Obowiązkowo w tym przypadku przy rejestracji należy uwzględnić ten sposób zarabiania w rodzajach działalności. Co daje rejestracja jako indywidualny przedsiębiorca? Po pierwsze, jest to zauważalne obniżenie kwoty podatku dochodowego: może 15% różnicy w dochodzie minus wydatki lub 6% od dochodu. Jeśli masz duże miesięczne wydatki na utrzymanie nieruchomości, wówczas wskazane byłoby wybranie pierwszej opcji, jeśli uzyskujesz głównie dochody, bez znacznych kosztów, wtedy lepiej wybrać system opodatkowania „Dochód”. Ponadto procedura zawierania umów, przyjmowania płatności i raportowania jest prawie taka sama. Deklaracja jest również składana w urzędzie skarbowym corocznie w tym samym czasie. Różnica jest tylko w systemie obliczania wysokości podatku iw tym przypadku dochód nie jest potwierdzany rachunkami, ale księgą przychodów i rozchodów indywidualnego przedsiębiorcy. IP przechowuje paragony i inne dokumenty na wypadek, gdyby organy podatkowe chciały zweryfikować prawdziwość podanych informacji. Dla banku potwierdzeniem dochodów będzie również dostarczony oryginał deklaracji, paragon lub polecenie zapłaty podatku, ewentualnie księga przychodów.

Wiarygodne informacje i dokumenty potwierdzające są ważne dla każdego banku. I nawet jeśli zaproponowano ci wypełnienie zaświadczenia o dochodach w formie bankowej, bez dokumentów dowodowych, priorytetem są dokumenty, na podstawie których możesz ocenić swoje realne dochody: zaświadczenie 2-NDFL, deklaracja dochodów, podatek rachunki itp.