Akuntansi untuk pendapatan sewa di usn. Akuntansi untuk beban sewa Pendapatan sewa

Jika suatu organisasi menyewa tempat dari individu (bukan pengusaha individu), maka itu terkait dengan penyewa individu ini. Artinya, dia harus menghitung pajak penghasilan pribadi dari penghasilan dalam bentuk sewa, memotong pajak ketika membayar penghasilan kepada seseorang dan mentransfernya ke anggaran (klausul 2 pasal 226 pasal 228 Kode Pajak Federasi Rusia). Tidak mungkin mengalihkan pembayaran pajak penghasilan pribadi kepada pemiliknya sendiri - seorang individu tidak bisa. Dan tidak masalah apa yang akan tertulis dalam perjanjian sewa dengan individu. Bagaimanapun, penyewa - organisasi harus membayar pajak penghasilan pribadi (Surat Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 27 Agustus 2015 No. 03-04-05 / 49369).

PPN atas sewa

Pajak penghasilan pribadi dibebankan pada sewa untuk setiap pembayaran penghasilan kepada seseorang sesuai dengan rumus berikut:

Tarif pajak sama dengan:

• jika pemiliknya adalah penduduk Federasi Rusia - 13%;
• jika pemiliknya bukan penduduk Federasi Rusia - 30%.

Dan kepada seorang individu, sewa ditransfer dikurangi jumlah pajak yang dipotong.

Pembayaran pajak penghasilan pribadi ke anggaran

Pajak yang dipotong oleh organisasi ditransfer ke anggaran selambat-lambatnya sehari setelah hari sewa dibayarkan kepada individu (pasal 6, pasal 226 Kode Pajak Federasi Rusia).

BCC untuk pajak penghasilan pribadi saat menyewa - 182 1 01 02010 01 1000 110. Artinya, sama seperti saat mentransfer pajak penghasilan pribadi untuk karyawan organisasi.

Melaporkan saat menyewa dari individu

Untuk orang yang menyewakan, Anda perlu membuat daftar pajak terpisah untuk pajak penghasilan pribadi dan pada akhir tahun, secara umum, menyerahkan sertifikat pajak penghasilan 2-pribadi ke Inspektorat Layanan Pajak Federal. Itu harus mencerminkan penghasilan dalam bentuk sewa, jumlah yang dihitung, dipotong dan ditransfer ke anggaran pajak penghasilan pribadi.

Kode pendapatan dalam 2-NDFL saat menyewa dari individu adalah 1400.

Selain itu, informasi tentang masing-masing lessor disertakan dalam laporan triwulanan 6-NDFL.

Premi asuransi saat menyewa tempat dari individu

Jumlah sewa yang dibayarkan kepada individu tidak dikenakan kontribusi asuransi ke PFR, FSS dan FFOMS (klausa 4 pasal 420 Kode Pajak Federasi Rusia).

Pajak penghasilan pribadi atas pembayaran sewa lainnya

Jika suatu organisasi mengganti penyewa perorangan untuk biaya utilitas, yang bergantung pada konsumsi aktual penyewa dan diperhitungkan oleh meteran (listrik, gas, pasokan air), maka jumlah yang akan diganti bukanlah pendapatan kena pajak dari individu. Dan, oleh karena itu, tidak perlu menahan pajak penghasilan pribadi darinya (

Tindakan:

Tindakan 1

Memutuskan untuk membayar pajak

Mengingat spesifikasi pasar persewaan yang "abu-abu", keputusan untuk membayar pajak secara teratur atas penyerahan real estat merupakan langkah yang serius dan bijaksana bagi seorang penyewa. Jumlah yang harus ditransfer ke negara menempatkan pemilik di depan pilihan: kehilangan sebagian pendapatan atau menaikkan sewa untuk penyewa?

Cara pertama pasif dan tidak menguntungkan, lebih disukai oleh mereka yang akan membayar pajak hanya karena takut akan hukum. Opsi untuk menaikkan sewa lebih disukai pemilik properti, tetapi ini akan membutuhkan upaya tambahan darinya. Untuk menyewa apartemen dengan harga 10-13% lebih tinggi dari harga pasar, penyewa harus menawarkan keuntungan tambahan kepada penyewa. Misalnya, perbaikan kosmetik berkualitas tinggi, furnitur baru, dan kesepakatan yang benar-benar transparan dengan partisipasi makelar profesional. Dalam jangka panjang, skema seperti itu lebih menguntungkan bagi semua pelaku pasar - ini akan membawa bisnis persewaan ke level baru, menjadikannya lebih aman dan terorganisir.

Pengiriman resmi perumahan dengan perjanjian sewa dan pembayaran pajak melindungi semua pihak dalam transaksi dengan norma hukum undang-undang Rusia. Jika penyewa menyebabkan kerusakan pada perumahan atau melarikan diri tanpa membayar, pemilik apartemen dapat dengan aman pergi ke pengadilan dan memulihkan kerusakan. Namun, untuk ini, dia sendiri harus bersih di hadapan hukum - dalam kasus persewaan perumahan tidak resmi atau penggelapan pajak, Anda tidak boleh mengandalkan bantuan negara.

Penyewa yang tidak bermoral dapat memeras penyewa yang belum membayar pajak.

Menurut Pasal 122 Kode Pajak Federasi Rusia, pemilik rumah yang menyewakan rumah dengan skema abu-abu harus mengembalikan seluruh pajak untuk masa sewa kepada negara dan membayar tambahan 20% dari jumlah ini. Dalam kasus khusus penghindaran yang berbahaya, pengadilan dapat meningkatkan pembayaran denda hingga 40%.

Langkah pertama untuk penyewa yang jujur ​​adalah membuat perjanjian sewa. Untuk melakukan ini, ada baiknya mengundang makelar berpengalaman yang akan memeriksa semua dokumen, dan pada saat yang sama memperdebatkan penyewa tentang kenaikan sewa dan keuntungan dari perekrutan resmi. Spesialis yang kompeten dapat ditemukan di portal real estat utama mana pun, misalnya, menggunakan layanan situs web GdeEtoDom.RU.

Tindakan 2

Menentukan skema perpajakan

Saat ini di Rusia ada beberapa opsi untuk mengenakan pajak pendapatan dari properti sewaan. Skema mana yang dipilih tergantung pada jenis perumahan dan harga transaksi.

1. 1 pajak penghasilan individu(pajak penghasilan pribadi) - 13%

   Ini adalah skema paling sederhana dan paling umum, cocok untuk pemilik real estat kelas ekonomi sederhana, yang menyewakan merupakan opsi untuk penghasilan tambahan.

   Untuk warga negara Rusia, pajaknya adalah 13% dari sewa tahunan. Orang asing yang ingin mendapatkan uang dengan menyewakan properti Rusia mereka harus membayar 30%.

2. 2 Pajak saat mendaftarkan pemilik tanah sebagai pengusaha perorangan - 6%

   Seorang pemilik properti yang serius terlibat dalam bisnis persewaan dapat mendaftar sebagai pengusaha perorangan. Ini akan memungkinkannya untuk menghemat pajak secara signifikan - jumlah pemotongan akan berkurang dari 13% untuk perorangan menjadi 6% untuk pengusaha perorangan. Namun, penting untuk diperhatikan bahwa seorang pengusaha perorangan harus membayar banyak kontribusi lain sepanjang tahun: ke dana pensiun, ke dana asuransi sosial, untuk menyimpan rekening dan membayar layanan akuntansi. Oleh karena itu, skema ini ternyata benar-benar menguntungkan hanya bagi penyewa kaya yang menyewa beberapa apartemen premium yang mahal secara bersamaan. Dalam hal ini, penghematan dari sistem perpajakan preferensial dapat menutupi biaya IP.

3. 3 Pembelian paten sewa - 6%

   Skema ini juga dirancang untuk pengusaha perorangan. Ini bermanfaat bagi pemilik "rumah yang menguntungkan" - tuan tanah yang menempatkan banyak apartemen di pasar sekaligus Perpajakan paten diatur dalam pasal 346 (klausul 25.1.) Kode Pajak Federasi Rusia. Ini memungkinkan Anda membayar ke bendahara hanya 6% dari jumlah pendapatan tahunan. Paten dapat diperoleh untuk jangka waktu yang berbeda - dari satu bulan hingga satu tahun. Dikeluarkan paling lambat 10 hari sebelum berakhirnya transaksi dengan penyewa, jika pemilik rumah sudah berstatus pengusaha perorangan.

Pajak paten harus dibayar di tempat pendaftaran apartemen.

Tindakan 3

Hitung persentase pajak

Pajak penghasilan sewa real estat dibayarkan sekaligus pada akhir periode pajak. Tidak sulit untuk menghitung jumlahnya, tetapi lebih baik melakukannya terlebih dahulu, sehingga pada tahap menentukan sewa dan membuat kesepakatan dengan pemberi kerja, Anda memahami berapa banyak uang yang harus Anda bagi.

Contoh:

Sewa bulanan adalah 20.000 rubel. Pemilik apartemen bertindak sebagai individu, yang berarti dia harus mentransfer 13% dari pendapatannya ke anggaran.

20.000 rubel x 12 bulan = 240.000 rubel pendapatan tahunan

Untuk mengetahui 13% dari jumlah ini, Anda perlu menekan angka 240.000 pada kalkulator, tekan tombol perkalian "x", masukkan persentase yang diinginkan - 13 dan tekan tombol penunjukan persentase - "%". 240.000 x 13% = 31.200.

Perlu diingat bahwa otoritas pajak dapat memasukkan tagihan utilitas untuk sebuah apartemen dalam jumlah utama pendapatan dari mana pajak dihitung. Ini terjadi jika kontrak menunjukkan bahwa majikan membayarnya sendiri dan menghemat uang penyewa.

Tindakan 4

Tentukan jumlah pemotongan pajak yang harus dibayar

Penyewa yang teliti dan taat hukum tidak hanya harus membayar negara - mereka berhak atas preferensi tertentu. Saat menghitung jumlah pengurangan anggaran, pemilik dapat menggunakan pengurangan pajak profesional. Jumlah ini mengurangi total pendapatan tahunan yang menjadi dasar penghitungan pajak.

Pemilik properti sewaan memiliki hak untuk mengajukan pengurangan jika selama tahun itu ia memiliki pengeluaran yang signifikan untuk pemeliharaan objek - perbaikan apartemen atau tagihan listrik. Semua pengeluaran harus didokumentasikan - berikan tanda terima pembayaran atau perjanjian dengan tim perbaikan kepada otoritas pajak.

Pada saat yang sama, indikator tambahan ditambahkan ke rumus untuk menghitung pajak atas penghasilan dari menyewa apartemen:

(Penghasilan Sewa - Pengurangan Profesional) x % = Jumlah Pajak

Contoh:

Penyewa, yang menyewakan apartemennya seharga 20.000 rubel sebulan, menerima pendapatan tahunan sebesar 240.000 rubel. Pajak bersihnya adalah 31.200 rubel. Namun, selama tahun itu dia membayar tagihan listrik bulanan sebesar 3.500 rubel untuk fasilitasnya, yaitu 42.000 rubel setahun. Mempertimbangkan keadaan ini, pajaknya akan menjadi: (240.000 - 42.000) x 13% \u003d 25.740 rubel.

Tindakan 5

Menyerahkan SPT pajak

Tidak seperti pajak gaji, yang dalam banyak kasus secara otomatis dipotong dari pendapatan warga negara setiap bulan, pengurangan pendapatan negara dari sewa perumahan harus dibayar sendiri oleh pemilik - pada akhir pajak. periode.

Penyewa diharuskan mengisi deklarasi 3-NDFL. Formulir yang diperlukan serta program untuk memasukkan data dapat diunduh dari situs web kantor pajak. Dokumen tersebut harus mencerminkan jumlah penghasilan tambahan warga negara, informasi tentang pengurangan profesional dan jumlah pajak yang harus dibayar. Daftar dokumen wajib harus dilampirkan pada deklarasi:

1. 1 Salinan akta kepemilikan properti
2. 2 Salinan kontrak kerja
3. 3 Salinan tanda terima sewa yang dibayar atau perjanjian perbaikan yang menunjukkan biaya pekerjaan

Deklarasi 3-NDFL disampaikan kepada otoritas pajak di tempat pendaftaran wajib pajak pada periode 1 Januari hingga 30 April tahun berikutnya.

Tindakan 6

Kami membayar pajak

Skema interaksi antara penyewa dan otoritas pajak terdiri dari tiga tahap: pertama, deklarasi diisi dan diserahkan, kemudian diperiksa oleh spesialis dan jumlah pajak disetujui, dan baru setelah itu pemilik properti dapat mentransfer dana ke anggaran.

Semua tahapan verifikasi deklarasi dapat dilacak di situs web kantor pajak di akun pribadi wajib pajak, atau Anda dapat mengontrol prosesnya dengan kunjungan pribadi ke lembaga pemerintah. Informasi tersebut harus diverifikasi dalam waktu tiga bulan. Penting untuk menunggu hingga akhir proses ini, karena wajib pajak yang paling penuh perhatian dan teliti pun dapat membuat kesalahan dalam perhitungan dan secara tidak sengaja melebih-lebihkan atau meremehkan jumlah pembayaran.

Setelah deklarasi diverifikasi, pemilik properti tidak boleh menunda proses pembayaran. Pajak atas penghasilan dari menyewa rumah harus ditransfer ke anggaran sebelum 15 Juli. Penting untuk dipahami bahwa Anda membayar potongan untuk tahun lalu. Misalnya, jika pendapatan sewa diterima pada tahun 2013, jumlah yang diminta harus dibayar sebelum 15 Juli 2014. Cara termudah untuk melakukannya adalah di cabang Sberbank.

Individu tidak perlu membayar pajak sewa jika apartemen disewakan berdasarkan perjanjian penggunaan cuma-cuma kepada kerabat atau teman dekat.

Pemilik real estat dapat menyederhanakan skema perpajakan untuk dirinya sendiri jika dia menyewakan apartemen bukan untuk individu, tetapi untuk badan hukum. Ini mungkin perusahaan kecil yang mencari objek untuk kantor, atau agen persewaan perantara yang dengannya pemilik rumah membuat perjanjian tentang manajemen kepercayaan real estat. Bagaimanapun, jika penyewa adalah badan hukum, dialah yang harus menanggung pemotongan pajak bulanan. Penyewa akan menerima jumlah penghasilan "bersih" di tangannya.

Dalam akuntansi pajak, pendapatan sewa dapat diakui sebagai hasil penjualan (Pasal 249 Kode Pajak Federasi Rusia) atau pendapatan non-operasional (klausul 4 Pasal 250 Kode Pajak Federasi Rusia). Dalam Pedoman Penerapan Bab 25 "Pajak Penghasilan Badan" Bagian Kedua Kode Pajak Federasi Rusia, disetujui oleh Perintah Kementerian Perpajakan Rusia tertanggal 20 Desember 2002 N BG-3-02 / 729, diklarifikasi bahwa jika pengaturan operasi untuk pengalihan properti untuk disewakan (sewa) dilakukan pada a permanen (sistematis), maka pendapatan dari operasi semacam itu diperhitungkan sesuai dengan Pasal .249 Kode Pajak Federasi Rusia, dan jika operasi untuk pengalihan properti untuk disewa bersifat satu kali, maka pendapatan dari operasi tersebut diperhitungkan sebagai bagian dari pendapatan non-operasional. Konsep sistematisitas digunakan dalam arti yang digunakan dalam paragraf 3 Pasal 120 Kode Pajak Federasi Rusia (2 kali atau lebih selama tahun kalender). Prosedur ini diterapkan untuk tujuan perpajakan, terlepas dari metode yang mencerminkan operasi ini dalam akuntansi.
Bergantung pada kelompok mana penghasilan ini ditetapkan, prosedur pengakuannya dalam akuntansi pajak ditentukan.
Menurut paragraf 1 dan 2 Pasal 271 Kode Pajak Federasi Rusia, pendapatan diakui dalam periode pelaporan (pajak) di mana pendapatan tersebut terjadi, terlepas dari penerimaan aktual dana, properti lain (pekerjaan, layanan) dan ( atau) hak properti ( metode akrual). Untuk penghasilan yang berkaitan dengan beberapa periode pelaporan (pajak), dan dalam hal hubungan antara penghasilan dan beban tidak dapat ditentukan secara jelas atau ditentukan secara tidak langsung, penghasilan dibagikan oleh wajib pajak secara mandiri, dengan memperhatikan prinsip pemerataan penghasilan dan pengeluaran.
Untuk pendapatan dari penjualan sesuai dengan paragraf 3 Pasal 271 Kode Pajak Federasi Rusia, tanggal penerimaan pendapatan adalah tanggal penjualan barang (pekerjaan, layanan, hak milik), ditentukan sesuai dengan paragraf 1 dari Pasal 39 Kode Pajak Federasi Rusia, terlepas dari penerimaan dana yang sebenarnya (properti lain (pekerjaan, layanan) dan (atau) hak properti) dalam pembayaran mereka. Sehubungan dengan layanan, sesuai dengan Pasal 39 Kode Pajak Federasi Rusia, tanggal penjualan adalah tanggal layanan diberikan oleh satu orang kepada orang lain.
Jika pendapatan sewa diakui sebagai pendapatan non-operasional, maka berdasarkan paragraf 3 paragraf 4 Pasal 271 Kode Pajak Federasi Rusia, tanggal pengakuan pendapatan adalah tanggal penyelesaian sesuai dengan ketentuan menyimpulkan perjanjian atau presentasi kepada wajib pajak dokumen yang menjadi dasar untuk membuat perhitungan, atau hari terakhir dari periode pelaporan (pajak). Jika wajib pajak menghitung uang muka bulanan berdasarkan laba aktual yang diterima, maka satu bulan, dua bulan, tiga bulan, dan seterusnya hingga akhir tahun kalender (klausa 2 pasal 285 Kode Pajak Federasi Rusia) adalah diakui sebagai periode pelaporan. Dalam hal ini, menurut pendapat kami, pendapatan sewa harus ditentukan setiap bulan, jika tidak - setidaknya sekali dalam seperempat (klausul 3, klausa 4, pasal 271 Kode Pajak Federasi Rusia).
Fakta bahwa tindakan layanan persewaan yang dilakukan tidak dibuat tidak memengaruhi prosedur pencatatan pendapatan dalam akuntansi pajak, karena tidak menyangkal fakta bahwa layanan tersebut diberikan untuk tujuan perpajakan. Dengan demikian, Kementerian Keuangan Rusia, dalam Surat No. 04-02-05/1/33 tanggal 30-04-2004, menjelaskan bahwa untuk mengakui biaya organisasi yang dikeluarkan berdasarkan kontrak hukum perdata, tindakan kerja (jasa) dilakukan adalah wajib hanya jika penyusunannya diatur dalam kontrak.
Mengenai frekuensi penyediaan jasa persewaan (yaitu setiap triwulan, setiap bulan, setiap hari atau lainnya), tidak ada jawaban pasti untuk pertanyaan ini. Menurut pendapat kami, dengan mempertimbangkan praktik yang ditetapkan (mencerminkan pendapatan sewa pada akhir setiap periode pelaporan), suatu organisasi harus mencerminkan pendapatan dari menyewa properti di setiap periode pelaporan dalam akuntansi pajak. Kami percaya bahwa pendekatan ini benar, dengan mempertimbangkan prinsip pengakuan pendapatan dan pengeluaran yang seragam (karena ketika menyewakan properti yang dapat disusutkan, biaya utama pemberi sewa, sebagai aturan, adalah pengurangan penyusutan, tanggal pengakuannya di akuntansi pajak adalah hari terakhir setiap bulan - p.3 pasal 272 Kode Pajak Federasi Rusia, pendapatan dari sewa properti harus diakui dalam akuntansi pajak setiap bulan).
Bahan disiapkan
spesialis
ACG "Interexpertiza"
Ditandatangani untuk dicetak
02.03.2005
"Koran keuangan. Masalah regional", 2005, N 9

Cara menerapkan "penyederhanaan" Kurbangaleeva Oksana Alekseevna dengan benar

Pendapatan sewa

Menurut paragraf 4 Seni. 250 dari Kode Pajak Federasi Rusia, pendapatan dari sewa properti diklasifikasikan sebagai pendapatan non-operasional perusahaan, asalkan sewa properti bukan kegiatan utama perusahaan.

Perlu diingat bahwa lokasi properti yang disewa tidak menjadi masalah. Organisasi yang "disederhanakan" harus membayar satu pajak atas sewa di tempat lokasinya (surat Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 02.12.2005 No. 03-11-04 / 2/143).

Saat membuat perjanjian sewa, pendapatan lessor yang menerapkan sistem perpajakan yang disederhanakan adalah jumlah sewa yang sebenarnya diterima. Sewa dapat diatur tidak hanya dalam jumlah pembayaran tetap yang harus dilakukan penyewa setiap bulan. Paragraf 2 Seni. 614 KUH Perdata Federasi Rusia mengatur pembayaran sewa properti dengan:

– pembayaran bagian pendapatan yang diterima sebagai hasil dari penggunaan properti sewaan;

– penyediaan layanan tertentu oleh penyewa;

- pengalihan oleh penyewa kepada penyewa barang yang ditentukan dalam kontrak, menjadi kepemilikan atau sewa;

– membebankan kepada penyewa biaya untuk memperbaiki tempat yang disewa, yang diatur dalam perjanjian sewa.

Para pihak dapat menyediakan dalam perjanjian sewa untuk kombinasi bentuk sewa yang ditentukan atau bentuk pembayaran sewa lainnya.

Oleh karena itu, pendapatan dari sewa properti muncul terlepas dari apakah itu diterima dalam bentuk uang tunai, properti, atau dalam bentuk pengalihan biaya perbaikan properti sewaan kepada lessor (surat dari Kementerian Perpajakan Rusia). untuk Moskow tanggal 1 Juli 2004 No. 21-09 / 43685) . Dalam kasus terakhir, tanggal pengakuan pendapatan akan menjadi hari penandatanganan tindakan penerimaan dan pengalihan pekerjaan yang dilakukan. Berdasarkan tindakan ini, akuntan membuat entri yang sesuai dalam buku pendapatan dan pengeluaran.

Misalkan sebuah organisasi yang menerapkan sistem perpajakan yang disederhanakan menyewa bangunan bukan tempat tinggal yang menjadi miliknya dengan hak milik. Berdasarkan ketentuan perjanjian sewa, penyewa mengganti biaya listrik, pasokan air, pasokan panas, dll.

Dalam hal ini, jumlah penggantian biaya operasional dan utilitas, organisasi pemberi sewa harus memasukkan pendapatan non-operasional (surat Kementerian Perpajakan Rusia tertanggal 11 Mei 2004 No. 22-1-14 / 881 dan Departemen dari Layanan Pajak Federal Rusia untuk Moskow tertanggal 29 September 2005 No. /3/69533).

Para ahli Kementerian Keuangan Rusia menganut posisi yang sama (surat Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 17 November 2008 No. 03-11-05 / 274, tertanggal 27 Februari 2004 No. 04-02-05 /19/1, tanggal 2 Februari 2005 No. 03-03-02-04/2/2 dan tanggal 09/05/2007 No. 03-11-05/215).

Pada saat yang sama, tidak masalah apakah penyewa mentransfer dana ke rekening penyelesaian lessor atau langsung ke organisasi penyedia energi dan air (surat Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 16 Agustus 2005 No. 03-11-04 / 2/48).

Pada saat yang sama, pemilik dapat memasukkan dalam pengeluaran pengeluarannya untuk membayar tagihan utilitas untuk tempat yang disewakan (surat Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 22 Agustus 2005 No. 15.01.2007 No. 18-8/ 3/02040), tetapi hanya dengan syarat ia memilih penghasilan dikurangi dengan jumlah pengeluaran sebagai objek perpajakan.

8.2. Penyewaan properti negara oleh perusahaan kesatuan yang memiliki properti ini di bawah hak pengelolaan ekonomi Pasal 17 Undang-Undang Federal 14 November 2002 No.