Hubungan sewa: pajak dan akuntansi (fitur refleksi dalam sewa tempat non-perumahan untuk kebutuhan produksi). Akuntansi untuk biaya sewa Penghasilan dari sewa properti termasuk

Kewajiban utama penyewa sesuai dengan Art. 614 KUH Perdata Federasi Rusia adalah pembayaran sewa tepat waktu untuk penggunaan properti dalam jumlah dan jangka waktu yang ditentukan oleh perjanjian sewa.

Sewa diatur sebagai berikut:

• didefinisikan dalam jumlah tetap pembayaran yang dilakukan secara berkala atau pada suatu waktu;
• bagian yang ditetapkan dari produk, buah atau pendapatan yang diterima sebagai hasil dari penggunaan properti sewaan;
• penyediaan layanan tertentu oleh penyewa;
• pengalihan oleh penyewa kepada pemberi sewa barang-barang yang ditentukan oleh kontrak dalam kepemilikan atau untuk disewakan;
• pengenaan pada penyewa biaya yang ditentukan oleh kontrak untuk perbaikan properti sewaan.

Dalam perjanjian sewa, para pihak dapat menentukan kombinasi yang berbeda dari bentuk sewa yang terdaftar atau bentuk pembayaran sewa lainnya. Paling sering, sewa ditetapkan oleh para pihak dalam sewa dalam bentuk pembayaran tetap yang dilakukan secara berkala atau sekaligus.

Berdasarkan perjanjian sewa, beberapa objek dapat ditransfer sekaligus, sedangkan sewa dapat diatur untuk semua properti sewaan secara keseluruhan, dan untuk setiap objek secara terpisah. Menurut penulis, sewa untuk setiap objek yang disewakan sebaiknya ditetapkan secara terpisah, yang akan menghindari kemungkinan ketidaksepakatan antara para pihak dalam perjanjian.

Ketentuan pembayaran sewa ditentukan oleh perjanjian, dan para pihak dapat mengatur prosedur pembayaran apa pun: bulanan, triwulanan, setahun sekali, dengan melakukan pembayaran di muka atau dengan pembayaran yang ditangguhkan.

Jumlah sewa dapat diubah dengan persetujuan para pihak dalam batas waktu yang ditentukan oleh perjanjian, tetapi tidak lebih dari sekali setahun, sebagaimana diatur dalam paragraf 3 Seni. 614 dari Kode Sipil Federasi Rusia. Pada saat yang sama, jumlah sewa dapat berubah baik naik maupun turun.

Penyewa berhak menuntut pengurangan uang sewa dalam hal:

• jika, karena keadaan yang bukan tanggung jawabnya, kondisi penggunaan yang ditentukan oleh perjanjian sewa, atau kondisi properti telah memburuk secara signifikan;
• jika pemberi sewa telah melanggar persyaratan perombakan properti sewaan;
• jika pemilik tidak memperingatkan penyewa tentang hak pihak ketiga atas properti saat membuat perjanjian sewa.

Dalam hal terjadi pelanggaran yang signifikan oleh penyewa dari ketentuan untuk membuat sewa, pemilik, berpedoman pada paragraf 5 Seni. 614 dari KUH Perdata Federasi Rusia, memiliki hak untuk menuntut darinya pembayaran sewa lebih awal dalam jangka waktu yang ditetapkan oleh pemberi sewa. Dalam hal ini, pemberi sewa tidak berhak menuntut pembayaran sewa lebih awal untuk lebih dari dua periode berturut-turut.

Akuntansi untuk sewa dari pemilik. Jika penyediaan properti untuk disewakan merupakan kegiatan utama pemberi sewa, maka sewa yang diterima dari penyewa, sesuai dengan Art. 249 dari Kode Pajak Federasi Rusia akan merujuk pada pendapatan dari penjualan. Ingatlah bahwa kegiatan utama ditentukan oleh piagam organisasi, di mana sewa properti paling sering disediakan sebagai jenis kegiatan.

Jika, untuk pengakuan pendapatan dan pengeluaran, organisasi menerapkan metode akrual yang diatur dalam Seni. Seni. 271 dan 272 dari Kode Pajak Federasi Rusia, maka menurut paragraf 1 Seni. 271 dari Kode Pajak Federasi Rusia, pendapatan diakui dalam periode pelaporan (pajak) di mana pendapatan tersebut terjadi, terlepas dari penerimaan aktual dana, properti lain (pekerjaan, layanan).

Untuk organisasi yang secara sistematis memberikan biaya untuk penggunaan sementara dan (atau) kepemilikan sementara dan penggunaan properti mereka, biaya untuk kegiatan tersebut sesuai dengan paragraf. 1 hal.1 seni. 265 dari Kode Pajak Federasi Rusia akan diakui sebagai biaya yang terkait dengan produksi dan penjualan.

Perjanjian sewa dapat menetapkan jadwal pembayaran sewa yang tidak merata. Dalam hal ini, pendapatan dalam bentuk pembayaran sewa diakui dalam akuntansi pajak, dengan mempertimbangkan prinsip pengakuan pendapatan dan beban yang seragam, terlepas dari pembayaran aktualnya. Pada saat yang sama, kesimpulan bulanan dari tindakan layanan yang diberikan berdasarkan perjanjian sewa guna tujuan akuntansi pajak penghasilan dalam bentuk pembayaran sewa tidak diperlukan. Posisi serupa diatur dalam Surat Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 17.04.2007 N 03-03-06/1/248, tertanggal 06.02.2007 N 03-03-06/1/59, tertanggal 10.11.2006 N 03-03-04/1/ 752.

Penyediaan properti untuk disewakan mungkin bukan kegiatan utama organisasi. Misalnya, jika organisasi produksi menyewakan peralatan atau tempat yang tidak digunakan untuk sementara, maka penyediaan properti untuk disewakan tidak akan menjadi kegiatan utama baginya. Dalam hal ini, pendapatan dari persewaan properti berdasarkan paragraf 4 Seni. 250 dari Kode Pajak Federasi Rusia akan diakui sebagai pendapatan non-operasional.

Untuk pendapatan non-operasional dari sewa properti, tanggal penerimaan pendapatan adalah tanggal penyelesaian sesuai dengan ketentuan perjanjian yang dibuat atau penyerahan kepada wajib pajak dokumen yang menjadi dasar untuk melakukan penyelesaian, atau yang terakhir hari periode pelaporan (pajak) (pasal 4, pasal 271 Kode Pajak Federasi Rusia) .

Biaya pemeliharaan properti yang dialihkan berdasarkan perjanjian sewa (termasuk penyusutan properti ini) termasuk dalam biaya non-operasional sesuai dengan paragraf. 1 hal.1 seni. 265 dari Kode Pajak Federasi Rusia.

Akuntansi untuk pembayaran sewa dari penyewa. Pembayaran sewa untuk properti sewaan untuk tujuan pajak laba termasuk dalam pengeluaran lain yang terkait dengan produksi dan penjualan (klausul 10, klausa 1, pasal 264 Kode Pajak Federasi Rusia).

Untuk mendokumentasikan pengeluaran untuk pembayaran pembayaran sewa, diperlukan dokumen yang dibuat sesuai dengan persyaratan undang-undang Federasi Rusia, termasuk perjanjian sewa yang dibuat sesuai dengan persyaratan KUH Perdata Federasi Rusia, tindakan penerimaan dan pengalihan properti sewaan, dokumen yang mengonfirmasi pembayaran pembayaran sewa. Pada saat yang sama, kesimpulan bulanan dari tindakan layanan yang diberikan berdasarkan perjanjian sewa guna tujuan konfirmasi dokumenter atas pengeluaran dalam bentuk pembayaran sewa tidak diperlukan. Pernyataan ini benar, kecuali dinyatakan lain dari syarat-syarat transaksi. Posisi serupa diatur dalam Surat Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 9 November 2006 N 03-03-04 / 1/742. Selain itu, Surat tersebut menyatakan bahwa pembayaran sewa termasuk dalam pengeluaran lain dengan ketentuan bahwa properti yang disewakan digunakan untuk tujuan bisnis.

Pengeluaran yang ditetapkan secara kondisional (termasuk tagihan utilitas), untuk tujuan pajak laba, dapat diperhitungkan pada bulan di mana dokumen yang mengonfirmasi pengeluaran ini diterima, asalkan pesanan tersebut tercermin dalam kebijakan akuntansi organisasi (pasal 3 p 7 pasal 272 dari Kode Pajak Federasi Rusia). Posisi serupa diatur dalam Surat Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 6 September 2007 N 03-03-06 / 1/647. Menurut penulis, perlu untuk memilih momen akuntansi biaya dalam kebijakan pajak penyewa.

Jika perjanjian sewa mengatur jadwal pembayaran sewa yang tidak merata, biaya pembayaran sewa diakui dalam akuntansi pajak, dengan mempertimbangkan prinsip pengakuan pendapatan dan beban yang seragam, terlepas dari pembayaran aktualnya. Kesimpulan bulanan dari tindakan layanan yang diberikan berdasarkan perjanjian sewa tidak diperlukan. Posisi ini dikonfirmasi oleh Surat Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 17.04.2007 N 03-03-06/1/248, tertanggal 06.02.2007 N 03-03-06/1/59, tertanggal 10.11.2006 N 03- 03-04/1/752 .

Tidak jarang para pihak membuat perjanjian sewa awal untuk bangunan sebelum lessor meresmikan kepemilikan bangunan tersebut. Dalam Surat No. 20-12/87641 tanggal 5 Oktober 2006, spesialis Layanan Pajak Federal Rusia untuk Moskow menarik perhatian pada fakta bahwa perjanjian sewa awal tidak memuat fitur utama dari perjanjian sewa yang ditetapkan oleh KUH Perdata. Federasi Rusia (pengalihan properti oleh lessor (pemilik) kepada penyewa untuk kepemilikan sementara dan digunakan dengan biaya), oleh karena itu, perjanjian semacam itu tidak dapat dianggap sebagai perjanjian sewa yang dibuat sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia. Oleh karena itu, biaya yang dikeluarkan sesuai dengan perjanjian tersebut tidak dapat diperhitungkan untuk keperluan properti yang disewakan. Satu-satunya jalan keluar bagi penyewa dalam situasi ini hanya dapat menggantikan kualifikasi pembayaran berdasarkan perjanjian sewa awal dari pembayaran sewa menjadi pembayaran untuk akuisisi oleh penyewa hak properti - hak untuk menyewa berdasarkan perjanjian sewa di masa depan.

Menurut Surat Kementerian Keuangan Rusia tanggal 12 Juli 2006 N 03-03-04 / 2/172, konsolidasi legislatif dari pendaftaran wajib hak atas real estat dan transaksi dengannya hanya menentukan hak dan kewajiban para pihak dalam kontrak dan memiliki tujuan yang tidak terkait dengan masalah perpajakan. Tidak adanya pendaftaran hak negara berdasarkan perjanjian sewa tidak mempengaruhi prosedur akuntansi jumlah sewa saat menghitung pajak penghasilan badan. Cukup berisiko untuk menerapkan Surat ini, karena selanjutnya menyatakan bahwa biaya kontrak yang tidak diselesaikan sesuai dengan prosedur yang ditetapkan tidak dapat diperhitungkan dalam pengurangan dasar pengenaan pajak penghasilan badan sebagai biaya tidak berdokumen.

Menurut Surat Kementerian Keuangan Rusia tanggal 17 Februari 2006 N 03-03-04 / 3/3, tanggal 12 Juli 2006 N 03-03-04 / 2/172 dan tanggal 01 November 2005 N 03 -03-04 / 1/325 jika sesuai dengan paragraf 2 Seni. 425 dari KUH Perdata Federasi Rusia, ketentuan kontrak diperpanjang untuk periode sejak objek sewaan dipindahkan ke calon penyewa, kemudian pembayaran sewa berdasarkan kontrak terdaftar atau terdaftar negara diterima sebagai pengurangan dasar pengenaan pajak penghasilan badan sejak objek diterima untuk digunakan.

Jika perjanjian sewa tidak memperpanjang jangka waktunya ke periode yang lalu, maka biaya dalam bentuk pembayaran sewa untuk periode ini tidak dapat dianggap sebagai pengurang laba kena pajak sejak pengalihan harta tersebut. Keputusan Layanan Antimonopoli Federal Distrik Barat Laut tertanggal 21 April 2006 dalam kasus N A56-24327 / 2005 menyatakan bahwa akuntansi untuk pembayaran sewa dalam biaya untuk tujuan pajak laba tidak terkait dengan pendaftaran negara bagian dari perjanjian sewa. Keputusan Dinas Antimonopoli Federal Distrik Timur Jauh tanggal 14 Februari 2007 N F03-A59 / 06-2 / 5389 menyatakan bahwa pelanggaran hukum perdata tidak mempengaruhi perpajakan, karena tidak mengatur ketergantungan biaya pada validitas perjanjian sewa, tetapi hanya kelayakan ekonomi yang diperlukan.

Menurut paragraf 9 Surat Informasi Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tanggal 16 Februari 2001 N 59 "Tinjauan praktik penyelesaian perselisihan terkait dengan penerapan Undang-Undang Federal "Tentang Pendaftaran Negara Hak untuk Real Estat dan Transaksi dengannya", kesepakatan para pihak tentang perubahan jumlah sewa berdasarkan perjanjian sewa terdaftar juga tunduk pada pendaftaran negara. perubahan hak atas properti ini dan jumlah sewa bukan suatu syarat, dalam hal dari tidak terpenuhinya perjanjian sewa real estat dapat dianggap tidak selesai.

Sesuai dengan Surat Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 08.05.2005 N 03-03-04/4/34, pembayaran sewa dilakukan berdasarkan kesepakatan tambahan antara para pihak tentang perubahan jumlah sewa yang ditentukan oleh mereka di perjanjian sewa tunduk pada penyertaan dalam biaya lain sesuai dengan hal. 10 hal.1 seni. 264 dari Kode Pajak Federasi Rusia, tunduk pada keabsahan dan konfirmasinya dengan dokumen utama yang relevan setelah pendaftaran negara dari perjanjian tersebut.

Pengeluaran organisasi penyewa dalam bentuk sewa berdasarkan kontrak untuk jangka waktu kurang dari satu tahun, termasuk perpanjangan kontrak ini untuk jangka waktu kurang dari satu tahun, dapat diperhitungkan untuk keperluan pajak penghasilan. Jika perjanjian sewa real estat yang dibuat untuk jangka waktu kurang dari satu tahun diperpanjang untuk jangka waktu kurang dari satu tahun, perjanjian sewa tersebut tidak memerlukan pendaftaran negara. Dalam hal ini, kontrak dapat diperpanjang dengan membuat kontrak baru atau secara otomatis berdasarkan kontrak asli pada akhir masa sewa jika tidak ada pernyataan dari salah satu pihak untuk menolak memperbarui kontrak. Kesimpulan ini ditegaskan oleh paragraf 10 Surat Informasi Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tertanggal 16 Februari 2001 N 59, yang telah disebutkan sebelumnya. Sudut pandang ini dinyatakan dalam Surat Layanan Pajak Federal Rusia untuk kota Moskow tertanggal 18/10/2006 N 20-12 / 92230. Istilah "perpanjangan" perjanjian sewa diatur dalam Surat ini, dan dapat digunakan untuk tujuan perpajakan.

Jika jangka waktu sewa tidak ditentukan dalam perjanjian dan perjanjian tersebut dianggap selesai untuk jangka waktu tidak terbatas, maka sesuai dengan Surat Layanan Pajak Federal Rusia untuk kota Moskow tertanggal 22 Maret 2006 N 20-12 / 22181 , perjanjian sewa ini, yang diakhiri untuk jangka waktu tidak terbatas, tidak memerlukan pendaftaran negara , dan pengeluaran organisasi di bawah sewa tempat, yang diselesaikan sesuai dengan prosedur yang ditetapkan oleh undang-undang, dapat diperhitungkan untuk tujuan pajak laba.

Misalkan suatu organisasi menyewa tempat non-perumahan untuk kantor berdasarkan kontrak selama 11 bulan. perjanjian sewa, yang menurutnya perjanjian tersebut dianggap diperbarui dengan persyaratan yang sama untuk jangka waktu yang tidak terbatas. Setelah masa sewa berakhir, penyewa terus menggunakan tempat tersebut, dan pemilik tidak keberatan dengan hal ini. Bisakah organisasi mengurangi biaya sewa untuk keperluan pajak setelah 11 bulan tanpa mendaftarkan perjanjian sewa? Jawaban atas pertanyaan ini diberikan dalam Surat Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 14 April 2009 N 03-03-06 / 1/241, yang menyatakan bahwa pengeluaran organisasi berdasarkan perjanjian sewa diselesaikan sesuai dengan prosedur yang ditetapkan menurut undang-undang dapat diperhitungkan untuk tujuan pajak penghasilan.

Jika perjanjian sewa menetapkan kewajiban penyewa untuk membayar utilitas yang benar-benar dikonsumsi dan layanan komunikasi, penyewa memasukkan, sebagai bagian dari pengeluaran lain, biaya yang terkait dengan pembayaran tagihan utilitas terkait dengan tempat (bangunan) yang diterima dalam sewa, sebagai serta sarana komunikasi yang digunakan oleh penyewa dalam kegiatannya. Pengeluaran ini harus didokumentasikan dengan faktur yang dikeluarkan untuk penyewa oleh organisasi pemasok energi atau operator telekomunikasi dan mencerminkan pasokan energi (air) yang sebenarnya atau penyediaan layanan telepon. Posisi yang sangat berbahaya bagi penyewa diatur dalam Surat Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 30 Januari 2008 N 03-03-06 / 2/9. Satu-satunya solusi untuk masalah ini adalah kualifikasi mediasi kontrak.

Dan hal terakhir yang perlu dikatakan. Tidak boleh dilupakan bahwa menurut Art. 288 dari KUH Perdata Federasi Rusia, penempatan di bangunan tempat tinggal produksi industri tidak diperbolehkan. Dalam Surat Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 10 November 2006 N 03-05-01-04 / 310, disebutkan bahwa penempatan perusahaan, lembaga, organisasi di tempat tinggal miliknya hanya diperbolehkan setelah transfer tempat tersebut ke non-perumahan, mis. apartemen tidak dapat digunakan sebagai kantor sampai dikeluarkan dari persediaan perumahan. Oleh karena itu, pembayaran sewa tidak mengurangi basis pajak penghasilan badan.

Jika Anda menyewakan properti, Anda diharuskan membayar 13 persen dari pajak penghasilan pribadi atas penghasilan yang Anda terima (klausul 4, klausul 1, pasal 208, klausul 1, pasal 209 Kode Pajak Federasi Rusia).

Pada saat yang sama, untuk lessor-individu yang bukan pengusaha perorangan, ada dua opsi untuk membayar pajak:

1. Anda harus membayar pajak sendiri.

2. Penyewa properti harus memotong pajak dari Anda dan mentransfernya ke anggaran.

Mari pertimbangkan kedua situasi tersebut.

1. Anda secara mandiri menghitung dan membayar pajak penghasilan pribadi

Kewajiban ini muncul untuk Anda jika penyewa Anda (paragraf 1 dan 2 pasal 226, paragraf 1 paragraf 1 pasal 228 Kode Pajak Federasi Rusia):

• individu yang bukan pedagang tunggal. Itu bisa warga negara Federasi Rusia dan orang asing atau orang tanpa kewarganegaraan;
• organisasi asing yang tidak memiliki subdivisi di Federasi Rusia.

Anda menghitung pajak pada akhir tahun sesuai dengan rumus (klausul 1, pasal 224, pasal 225 Kode Pajak Federasi Rusia):

Pajak penghasilan pribadi \u003d penghasilan dari menyewakan properti selama setahun x 13%.

Selain itu, Anda perlu mengisi pengembalian pajak penghasilan pribadi 3 untuk tahun Anda menyewakan properti dan menerima penghasilan. Deklarasi harus diserahkan selambat-lambatnya 30 April tahun setelah tahun di mana pendapatan sewa diterima. Anda harus menyerahkannya ke kantor pajak di tempat tinggal Anda (pasal 3 pasal 228, pasal 1 pasal 229 Kode Pajak Federasi Rusia).

Catatan. Untuk melengkapi deklarasi, Anda dapat menggunakan program gratis, yang diposting di situs web Layanan Pajak Federal Rusia di www.nalog.ru , di bagian "Perangkat Lunak / Deklarasi".

Jumlah pajak harus dibayarkan ke anggaran selambat-lambatnya 15 Juli tahun setelah tahun properti disewakan (klausa 4, pasal 228 Kode Pajak Federasi Rusia). Detail untuk membayar pajak Anda dapat memeriksa dengan kantor pajak Anda.

2. Penyewa menghitung dan mentransfer pajak penghasilan pribadi ke dalam anggaran

Jika Anda menyewakan properti ke organisasi Rusia, divisi Rusia dari organisasi asing, pengusaha perorangan, notaris atau pengacara, maka penyewa harus menghitung dan membayar pajak penghasilan pribadi atas sewa (klausul 1 dan 2 pasal 226 dari Kode Pajak Federasi Rusia).

Ini berarti bahwa ketika membayar Anda pembayaran sewa, dia menahan sebagian darinya sebesar 13 persen dan mentransfernya ke anggaran (paragraf 1, ayat 4, pasal 226 Kode Pajak Federasi Rusia). Dengan demikian, uang sewa yang Anda terima dikurangi dengan jumlah pajak. Penyewa bertindak dalam hal ini sebagai agen pajak.

Pada saat yang sama, penyewa tidak berhak untuk mentransfer pajak penghasilan pribadi dari sewa dari dananya sendiri (klausul 9 pasal 226 Kode Pajak Federasi Rusia).

Jika penyewa sepenuhnya menahan dan membayar pajak penghasilan pribadi ke dalam anggaran, maka Anda tidak dapat mengajukan pengembalian pajak pada akhir tahun (paragraf 2, klausa 4, pasal 229 Kode Pajak Federasi Rusia).

Namun, jika penyewa tidak memotong dan mentransfer pajak (atau tidak melakukannya secara penuh), maka Anda harus menghitung dan membayar pajak penghasilan pribadi secara mandiri. Selain itu, Anda harus mengisi dan menyerahkan pengembalian pajak (klausul 4, klausul 1, pasal 228 Kode Pajak Federasi Rusia).

Catatan. Ada pendapat bahwa bagaimanapun juga, seseorang membayar pajak secara mandiri, terlepas dari status penyewa. Namun, menurut pendapat kami, jika perjanjian sewa mengatur kewajiban penyewa untuk memotong dan membayar pajak penghasilan pribadi dari sewa, Anda tidak perlu membayar sendiri pajak tersebut.

Zen! Zen! Zen! Saluran Yandex Zen kami memiliki lebih banyak materi hukum khusus dalam format yang nyaman dan indah.

Publikasi

Masalah perpajakan atas penghasilan seseorang yang menyewa real estat perumahan dapat dianggap sebagai bagian dari masalah yang lebih signifikan, yaitu masalah membedakan antara kegiatan kewirausahaan dan non-kewirausahaan. Karena menyewa real estat (misalnya, apartemen) untuk disewakan dapat menghasilkan pendapatan yang signifikan, pengakuan atas aktivitas kewirausahaan semacam itu tidak hanya mengarah pada administrasi, tetapi juga tanggung jawab pidana, jika dikaitkan dengan "penghasilan pendapatan skala besar". , yang jumlahnya melebihi 250.000 rubel. (Catatan untuk Pasal 169 KUHP Federasi Rusia). Jadi, jika Anda menyewa apartemen tiga kamar di Moskow, misalnya, seharga 45.000 rubel. per bulan, batas pidana-hukum akan terlampaui dalam waktu kurang dari 6 bulan.

Dan ini hanya tanggung jawab untuk kewirausahaan ilegal, dan masih ada risiko yang terkait dengan non-registrasi, kegagalan untuk mengajukan deklarasi, perhitungan yang salah, dan pembayaran pajak.

Mari kita coba mencari tahu kriteria apa yang dapat digunakan seseorang untuk membuat pilihan tepat menentukan cara dan bentuk kegiatan persewaan properti residensial, cara menghitung dan membayar pajak dengan benar, serta mempertimbangkan masalah perencanaan pajak saat menyusun pendapatan dari jenis kegiatan ini.

Kewirausahaan adalah kegiatan mandiri yang dilakukan atas risiko sendiri, yang bertujuan untuk mendapatkan keuntungan secara sistematis dari penggunaan properti, penjualan barang, pelaksanaan pekerjaan atau penyediaan layanan oleh orang-orang yang terdaftar dalam kapasitas ini dengan cara yang ditentukan oleh hukum. Untuk menilai sifat kegiatan individu, definisi ini sendiri jelas tidak cukup, oleh karena itu kami akan mencoba memperjelas posisi badan negara dalam masalah ini.

Posisi otoritas pajak

Menurut pendapat otoritas pajak, yang diungkapkan dalam surat Layanan Pajak Federal untuk kota Moskow tertanggal 25 Januari 08 No. 18-12 / 3 / 005988, untuk individu yang berpartisipasi dalam hubungan sewa dan (atau) transaksi untuk penjualan properti yang dimiliki oleh mereka, tidak ada kewajiban untuk memperoleh status sebagai pengusaha perorangan. Hal ini disebabkan oleh fakta bahwa pendapatan yang diterima oleh individu dari sewa (sewa) dan (atau) penjualan barang bergerak atau tidak bergerak ditentukan dalam Art. 208 dari Kode Pajak Federasi Rusia sebagai pandangan mandiri penghasilan yang dikenakan pajak penghasilan pribadi.

Undang-undang menghubungkan kebutuhan untuk mendaftarkan individu sebagai pengusaha individu dengan pelaksanaan jenis kegiatan khusus, dan tidak hanya dengan komisi transaksi berbayar.

Adanya tanda-tanda kegiatan kewirausahaan dibuktikan, khususnya dengan fakta-fakta berikut:

produksi atau perolehan properti untuk perolehan laba selanjutnya dari penggunaan atau penjualannya;

pembukuan transaksi bisnis yang berkaitan dengan pelaksanaan transaksi;

keterkaitan semua transaksi yang dilakukan oleh warga negara dalam kurun waktu tertentu;

hubungan yang stabil dengan penjual, pembeli, kontraktor lainnya.

Kegiatan ekonomi terjadi ketika sumber daya, peralatan, tenaga kerja, teknologi, bahan baku, bahan, energi (sumber daya informasi) digabungkan menjadi proses produksi, yang tujuannya adalah produksi produk (penyediaan layanan). Kegiatan tersebut dicirikan oleh biaya produksi, proses produksi dan keluaran (jasa).

Jika semua tanda di atas ada, seseorang wajib mendaftar sebagai pengusaha tanpa membentuk badan hukum.

Jika tidak ada alasan untuk mengakui transaksi real estat sebagai kegiatan kewirausahaan, dari pendapatan yang diterima, seseorang harus membayar pajak penghasilan pribadi sebagai orang yang bukan pengusaha perorangan.

Posisi pengadilan dalam kasus pelanggaran administratif (paragraf 13 keputusan Pleno Mahkamah Agung Federasi Rusia 24 Oktober 06 No. 18 “Tentang beberapa masalah yang muncul dengan pengadilan ketika menerapkan bagian khusus dari Hukum Pelanggaran Administratif”). Kasus-kasus terpisah dari penjualan barang, kinerja pekerjaan, penyediaan layanan oleh seseorang yang tidak terdaftar sebagai pengusaha perorangan tidak menjadi bagian dari ini pelanggaran administratif asalkan jumlah barang, bermacam-macamnya, volume pekerjaan yang dilakukan, layanan yang diberikan dan keadaan lain tidak menunjukkan bahwa kegiatan ini ditujukan untuk keuntungan sistematis.

Bukti yang menegaskan fakta terlibat dalam kegiatan yang ditujukan untuk keuntungan sistematis, khususnya, dapat berupa kesaksian orang yang membayar barang, pekerjaan, jasa, tanda terima untuk menerima dana, laporan bank dari seseorang yang bertanggung jawab secara administratif, tindakan transfer barang (pelaksanaan pekerjaan, penyediaan layanan), jika mengikuti dari dokumen tersebut bahwa dana diterima untuk penjualan barang oleh orang-orang ini (pekerjaan, penyediaan layanan), penempatan iklan, pemajangan sampel barang di titik-titik penjualan, pembelian barang dan bahan, kesimpulan dari perjanjian sewa tempat.

Posisi pengadilan dalam kasus pidana (paragraf 2 keputusan Mahkamah Agung Federasi Rusia 18 November 04 No. 23 “Tentang praktik peradilan tentang kasus kewirausahaan ilegal dan legalisasi (pencucian) uang atau properti lain yang diperoleh dengan cara kriminal”).

Dalam kasus di mana seseorang yang tidak terdaftar sebagai pengusaha perorangan telah memperoleh tempat tinggal atau real estat lain untuk kebutuhan pribadi atau menerimanya melalui warisan atau perjanjian donasi, tetapi karena kurangnya kebutuhan untuk menggunakan properti ini, disewakan atau disewakan untuk sementara itu keluar dan sebagai akibat dari transaksi hukum perdata tersebut, pendapatan yang diterima (termasuk dalam jumlah besar atau sangat besar), perbuatannya tidak memerlukan tanggung jawab pidana untuk kewirausahaan ilegal.

Pilihan badan usaha

Setelah menentukan apakah kegiatan yang direncanakan bersifat kewirausahaan, kami kemudian mengusulkan algoritme tindakan berikut untuk wajib pajak.

Jika kegiatan memenuhi semua tanda-tanda kegiatan kewirausahaan, wajib pajak harus mendaftar sebagai pengusaha orang pribadi. Maka Anda perlu mencari tahu apakah kotamadya(atau dalam subjek federasi - untuk Moskow dan St. Petersburg) di tempat usaha, sistem perpajakan dalam bentuk UTII untuk penyewaan real estat perumahan. Jika UTII disediakan, maka pengusaha perorangan wajib mendaftar ke otoritas pajak di tempat pelaksanaan kegiatan yang ditentukan selambat-lambatnya lima hari sejak dimulainya kegiatan ini dan membayar pajak tunggal yang diberlakukan di kabupaten kota, kabupaten kota ini , kota federal Moskow dan St. Petersburg. Jika UTII tidak disediakan, maka pengusaha perorangan berhak menerapkan rezim pajak umum atau sistem perpajakan yang disederhanakan.

Jika kegiatan tersebut secara formal tidak memenuhi ciri-ciri kegiatan kewirausahaan, maka menurut pendapat kami, seorang individu, bagaimanapun, menggunakan hak hukumnya untuk melakukan kegiatan kewirausahaan dan kegiatan lain yang tidak dilarang oleh undang-undang, berhak untuk melaksanakannya. kegiatan sebagai kegiatan kewirausahaan sesuai dengan formalitas yang diperlukan, atau bertindak langsung sebagai individu.

Pilihan antara kegiatan kewirausahaan dan non-kewirausahaan atau antara satu atau lain sistem perpajakan, jika kegiatan tersebut bersifat kewirausahaan, juga dapat dilakukan setelah menilai konsekuensi pajak dari penyewaan real estat perumahan yang dilakukan dalam satu atau lain bentuk (individu, individu pengusaha menggunakan UTII , sistem umum, USN atau USN berdasarkan paten).

Konsekuensi pajak dari penyewaan properti tempat tinggal oleh individu - bukan pengusaha

Akuisisi real estat. Pada kasus ini:

pengurangan pajak properti hanya disediakan untuk real estat perumahan dalam jumlah hingga 2 juta rubel. (untuk hubungan hukum yang timbul sebelum 01.01.2008, jumlah maksimum pengurangan adalah 1 juta rubel), tetapi tidak lebih dari biaya aktual yang dikeluarkan;

bunga atas pinjaman yang ditargetkan untuk pembelian atau pembangunan real estat perumahan yang diterima dari organisasi Rusia diperhitungkan selain 2 juta rubel;

pengurangan diberikan satu kali, tetapi pengurangan yang tidak digunakan ditransfer ke Tahun depan. Namun, wajib pajak tidak berhak mengambil keuntungan dari pengurangan dalam hal:

pembayaran dilakukan atas biaya majikan atau orang lain, modal bersalin (keluarga), serta pembayaran yang disediakan dari anggaran federal, anggaran entitas konstituen Federasi Rusia dan anggaran lokal,

transaksi jual beli diakhiri dengan orang pribadi yang terkait dengan wajib pajak sesuai dengan Seni. 20 dari Kode Pajak Federasi Rusia (hanya jika hubungan antara para pihak berdampak pada kondisi dan hasil ekonomi dari transaksi);

manfaat material (bunga pinjaman pada tahun 2009, yang jumlahnya kurang dari 2/3) tidak diakui sebagai pendapatan jika wajib pajak memiliki hak pengurangan;

orang tua yang memiliki anak kecil dan membelanjakan dananya sendiri untuk pembelian objek real estat yang sama dengan kepemilikan saham anak, berhak untuk menerapkan pengurangan properti sesuai dengan biaya yang sebenarnya dikeluarkan;

pemotongan dapat diterima baik dari otoritas pajak pada akhir tahun, atau dari pemberi kerja sebelum akhir tahun (jika ada pemberitahuan dari otoritas pajak) (surat Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 05.20. 08 Nomor 03-04-06-01/146);

kelebihan pembayaran pajak dapat dikembalikan atas permintaan individu oleh agen pajak.

Menyewa real estat. Saat menyewa real estat, pendapatan dikenakan pajak dengan tarif 13%, saat menyewa ke orang lain, wajib pajak membayar pajaknya sendiri pada akhir tahun.

Jika properti disewakan kepada pengusaha perorangan atau badan hukum, penyewa (agen pajak) memotong pajak pada saat pembayaran pendapatan.

Pengeluaran yang terkait dengan perbaikan real estat, pengeluaran lain yang terkait dengan real estat, hanya dapat diperhitungkan dalam pengurangan pajak (2 juta rubel), mis. mereka benar-benar "keluar" dari basis pajak (hingga saat penjualan).

Keterasingan real estat. Pertimbangkan poin-poin utama dalam keterasingan real estat:

• penghasilan dikenakan pajak dengan tarif 13%;

pengurangan pajak properti diberikan dalam jumlah 1 juta rubel jika properti tersebut dimiliki kurang dari 3 tahun, dan dalam jumlah nilai jual jika dimiliki selama 3 tahun atau lebih;

pemotongan diberikan lebih dari satu kali;

jika bagian dalam properti dijual yang dialokasikan dalam bentuk natura dan merupakan objek independen dari kepemilikan individu, maka pengurangan properti diterapkan oleh pemilik secara penuh tanpa mendistribusikan jumlah total pengurangan antara pemilik properti lainnya (resolusi dari Mahkamah Konstitusi Federasi Rusia tanggal 13 Maret 2008 No. 5-P);

wajib pajak berhak untuk tidak menerapkan pengurangan properti, tetapi untuk mengurangi pendapatan yang diterima dari penjualan properti dengan biaya yang terkait dengan penerimaan pendapatan ini, biaya tersebut harus didokumentasikan;

penggantian dilakukan sehubungan dengan semua objek yang dijual, atau tidak dilakukan sama sekali (surat dari Layanan Pajak Federal Rusia untuk Moskow tertanggal 23.04.08 No. 28-10/039332);

pengurangan pajak properti untuk pendapatan yang diterima dari penjualan properti disediakan oleh otoritas pajak, agen pajak (khususnya, majikan) tidak memberikan pengurangan ini (Resolusi Layanan Antimonopoli Federal Distrik Volga 03.02.2004 N A12-13945 / 03-C21);

pengurangan diberikan pada akhir tahun di mana pendapatan dari penjualan properti diterima, berdasarkan aplikasi individu yang diajukan ke otoritas pajak bersama dengan pengembalian pajak;

kelebihan pembayaran pajak dapat dikembalikan atas permintaan individu oleh agen pajak dengan cara yang sama seperti pengurangan pajak properti saat memperoleh real estat.

Poin penting juga adalah bahwa ketika membeli, menjual, dan menyewakan real estat perumahan (yaitu, pada setiap tahap aktivitas yang dimaksud), seseorang tidak membayar PPN.

Mari kita hitung jumlah kewajiban pajak seseorang, dengan asumsi biaya apartemen bersyarat untuk 10 juta rubel, biaya sewa adalah 45 ribu rubel. per bulan, dengan asumsi untuk mempermudah perhitungan, bahwa pada tahun pembelian dan tahun penjualan apartemen tidak dilakukan sewa.

Akuisisi

Pengurangan - 2.000.000 rubel, 8.000.000 rubel. tidak termasuk dalam basis pajak;

Pengurangan yang digunakan untuk tahun pertama adalah 720.000 rubel.

Basis pajak - 0 rubel, pajak penghasilan pribadi - 0 rubel. (termasuk pemotongan dan pengembalian pajak yang dipotong).

Persewaan

Penghasilan FL (gaji) - 720.000 rubel. dalam setahun;

Penghasilan FL dari menyewakan - 540.000 rubel. (45.000 rubel x 12 bulan);

Total untuk tahun ini - 1.260.000 rubel.

Pengurangan yang ditransfer - 1.280.000 rubel.

pajak penghasilan pribadi - 0 gosok. [(1.260.000 - 1.280.000) x 13%] untuk tahun pertama, untuk tahun berikutnya -163.800 rubel. (pajak untuk tahun kedua akan dikurangi 2.600 rubel tidak terpakai 20.000 rubel x pengurangan 13%)

Penjualan (setelah 3 tahun sejak tanggal pembelian)

Penghasilan FL (gaji) untuk tahun ini - 720.000 rubel. (60.000 rubel x 12 bulan);

Pengurangan jumlah nilai jual real estat - 8.000.000 rubel, tidak termasuk dalam basis pajak pada saat akuisisi - sebenarnya, penjualan bebas pajak

Basis pajak - 720.000 rubel, pajak penghasilan pribadi - 93.600 rubel.

Kepemilikan Tunggal: Gambaran Umum Rezim Pajak untuk Menyewa Properti Hunian

Rezim pajak umum.

Pengusaha perorangan adalah wajib pajak PPN, yang berarti bahwa ketika menyewakan real estat akan timbul objek pajak PPN. Akuntansi untuk pendapatan dan pengeluaran diatur oleh Peraturan No. 86n dari Kementerian Keuangan Rusia tanggal 13.08.02, Kementerian Pajak Federasi Rusia No. BG-3-04 / 430 “Tentang Persetujuan Prosedur Akuntansi Pendapatan dan Pengeluaran dan Operasi Bisnis untuk Pengusaha Perorangan”, di mana sejumlah masalah tidak diatur (misalnya, tidak ada hak untuk menggunakan bonus penyusutan, yang penting untuk situasi yang sedang dipertimbangkan karena real estat perumahan adalah properti yang dapat disusutkan; konsekuensi dari penjualan properti yang dapat disusutkan belum diselesaikan).

Menurut otoritas pajak, sebuah apartemen tidak dapat diklasifikasikan sebagai objek aset tetap, yang berarti pengurangan depresiasi tidak dapat diterima sebagai biaya (surat Kementerian Pajak Federasi Rusia tertanggal 06.07.04 No. 04-3-01 / 398). Menurut kami, posisi ini tidak berdasar, karena apartemen sebagai “alat produksi” tidak berbeda, misalnya dengan hotel atau pusat perkantoran, yang klaim tersebut tidak muncul karena absurditasnya yang jelas.

Dengan demikian, penerapan rezim perpajakan ini sehubungan dengan kegiatan yang dimaksud tidak tepat, ada risiko perselisihan dengan otoritas pajak (kesimpulan ini bersifat umum dan dapat disesuaikan sehubungan dengan situasi tertentu, misalnya jika direncanakan untuk menyewakan real estat kepada badan hukum, yang terakhir mungkin tertarik untuk menerima pengurangan PPN).

UTII.

Dalam hal ini, tidak mungkin memperhitungkan pengeluaran yang tidak menguntungkan baik pada tahap akuisisi maupun pada tahap penyewaan real estat, dan tidak perlu membayar PPN.

Dengan demikian, penerapan rezim perpajakan ini sehubungan dengan kegiatan tersebut, menurut pendapat kami, tidak tepat karena ketidakmampuan untuk memperhitungkan biaya. Kami mengingatkan Anda bahwa dalam hal pengenalan UTII dengan cara yang ditentukan, penerapan rezim pajak ini hanya dapat dihindari dengan melakukan kegiatan tanpa mendaftar sebagai pengusaha perorangan.

USN.
Berikut ini harus diperhitungkan dalam STS:

pengeluaran atas aset tetap harus diperhitungkan selama masa pajak secara merata dan diakui pada hari terakhir periode pelaporan (pajak);

kemampuan untuk meneruskan kerugian ke masa depan, tetapi tidak lebih dari 10 periode pajak;

aturan ini dapat diterapkan jika objek perpajakan adalah "penghasilan dikurangi dengan jumlah pengeluaran" dan, karenanya, tarif pajak adalah 15%, namun subjek federasi memiliki hak untuk menurunkan tarif menjadi 5% tergantung pada kategori wajib pajak (pasal 2 pasal 346.20 Kode Pajak RF);

tidak perlu membayar PPN;

perlu memperhitungkan batas pendapatan, yang kelebihannya tidak memungkinkan penerapan sistem pajak yang disederhanakan (23.070.000 rubel selama 9 bulan, dengan mempertimbangkan koefisien deflator untuk tahun 2009), serta ukuran maksimum nilai sisa aset tetap (100 juta rubel).

Harus diingat fitur-fitur "tidak menyenangkan" dari sistem pajak yang disederhanakan, seperti pajak minimum dan kebutuhan untuk menghitung ulang dan membayar pajak sesuai dengan aturan penyusutan dalam kasus-kasus tertentu (dalam kasus penjualan aset tetap di bawah kondisi yang ditentukan dalam paragraf terakhir, paragraf 3, pasal 346.16 Kode Pajak Federasi Rusia) .

Dengan demikian, sistem pajak yang disederhanakan adalah rezim pajak yang optimal untuk menyewakan real estat, memungkinkan Anda untuk memperhitungkan biaya yang dikeluarkan, namun, mengatur aktivitas menggunakan sistem pajak yang disederhanakan memerlukan perencanaan pajak yang lebih seimbang dan profesional.

USN berdasarkan paten. Paten hanya dapat diperoleh jika undang-undang telah diadopsi di subjek yang relevan di Federasi Rusia tentang kemungkinan penerapan paten USN untuk jenis kegiatan tertentu. Perpajakan terdiri dari pembayaran biaya paten, formula perhitungan yang diberikan dalam Pajak Kode Federasi Rusia dan tergantung pada potensi pendapatan tahunan yang ditentukan oleh hukum subjek Federasi Rusia. Pengakuan untuk tujuan perpajakan biaya tidak disediakan.

Dengan demikian, menurut pendapat kami, penerapan rezim pajak ini sehubungan dengan kegiatan tersebut tidak tepat karena ketidakmampuan untuk memperhitungkan biaya.

Konsekuensi pajak dari penyewaan real estat perumahan oleh individu - individu pengusaha yang menerapkan sistem pajak yang disederhanakan

Mari kita pertimbangkan konsekuensi pajak dari penerapan sistem pajak yang disederhanakan sebagai yang paling optimal, dari sudut pandang kami, rezim pajak untuk tujuan penyewaan real estat. Kesimpulan ini mengacu pada situasi rata-rata tertentu dan dapat disesuaikan dengan mempertimbangkan keadaan tertentu.

Akuisisi real estat. Nilai real estat diperhitungkan selama periode pajak secara merata dan diakui pada hari terakhir periode pelaporan (pajak).

Pengusaha perorangan dalam sertifikat pendaftaran negara harus memiliki jenis kegiatan ekonomi seperti "Operasi dengan real estat, sewa dan penyediaan layanan" (surat Kementerian Pajak Federasi Rusia tertanggal 06.07.04 No. 04-3- 01/398).

Jika untuk masa pajak jumlah pajak yang dihitung secara umum lebih kecil dari jumlah pajak minimum yang dihitung, maka pajak minimum sebesar 1% dari penghasilan dibayarkan, sedangkan selisih antara jumlah pajak yang dihitung dan jumlah pendapatan minimum dapat dibawa ke depan sebagai kerugian di masa depan.

Bunga pinjaman dapat dibebankan sesuai dengan aturan yang ditetapkan untuk badan hukum(1,5 suku bunga Bank Sentral untuk pinjaman dalam rubel atau 22% dalam mata uang asing).

Menyewa real estat. Penghasilan dikurangi dengan pengeluaran yang didokumentasikan dan dibenarkan secara ekonomi (sesuai dengan aturan Bab 25 Kode Pajak Federasi Rusia)

Tarif pajak adalah 15%, pajak dibayar secara mandiri setiap kuartal di muka pembayaran, pembayaran akhir terjadi pada akhir tahun (surat Kementerian Pajak Federasi Rusia tertanggal 06.07.04 No. 04-3-01 / 398).

Properti untuk dijual. Pendapatan umumnya diakui pada saat diterimanya pembayaran sebesar pendapatan yang diterima. Pada saat penjualan, tidak mungkin untuk mengurangi pendapatan dengan biaya aset tetap (surat Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 18.04.07 No. 03-11-04 / 2/106, tertanggal 27.05.05 No. 03 -03-02-04 / 1/131).

Saat menjual aset tetap, dalam beberapa kasus perlu menghitung ulang biaya yang sudah diperhitungkan dan pajak itu sendiri, membayarnya dan denda, mengajukan pengembalian pajak yang direvisi, yang bergantung pada dua faktor:

masa manfaat aset tetap;

waktu yang telah berlalu sejak akuntansi biaya untuk pembelian (penciptaan) aset tetap atau sejak saat perolehan (penciptaan) tersebut.

Penghitungan ulang diperlukan, khususnya, untuk aset tetap: masa manfaatnya lebih dari 15 tahun, jika dijual dalam waktu 10 tahun sejak tanggal akuisisi (penciptaan, manufaktur); ini termasuk tempat tinggal (kelompok penyusutan terakhir, masa manfaat 30 tahun; dalam hal akuisisi tempat tinggal yang digunakan sebelumnya, bukti dokumenter tentang periode penggunaan harus diperoleh, misalnya, menyusun undang-undang OS-1) .

Penghitungan ulang pajak terdiri dari fakta bahwa untuk periode yang lalu perlu untuk mengecualikan biaya yang telah diperhitungkan untuk aset tetap tersebut, dan perlu untuk menambah penyusutan sesuai dengan aturan Ch. 25 dari Kode Pajak Federasi Rusia.

Karena tempat tinggal milik yang terakhir kelompok penyusutan(masa manfaat 30 tahun), jumlah pengeluaran bulanan dalam hal penghitungan ulang pajak sesuai aturan penyusutan akan berkurang secara signifikan.

Periode penggunaan properti oleh pemilik sebelumnya harus didokumentasikan (sebaiknya dalam bentuk OS-1), yaitu. saat memperoleh "properti sekunder" dan mengonfirmasi dengan benar periode penggunaan, biaya penyusutan dapat meningkat.

Untuk menilai konsekuensi pajak, harus diperhitungkan bahwa pengusaha perorangan juga membayar kontribusi kepada Dana Pensiun dalam bentuk pembayaran tetap yang dihitung berdasarkan biaya tahun asuransi (tahun 2008, biaya asuransi tahun adalah 3.864 rubel).

Mari kita hitung jumlah kewajiban pajak seorang pengusaha perorangan, dengan asumsi harga apartemen 10 juta rubel, biaya sewa adalah 45 ribu rubel. per bulan, dengan asumsi untuk mempermudah perhitungan, bahwa pada tahun pembelian dan tahun penjualan apartemen tidak dilakukan sewa. Biaya apartemen adalah 10.000.000 rubel, apartemennya baru.

Akuisisi: pendapatan - 0 rubel, pengeluaran - 10.000.000 rubel. per tahun, ditransfer sepenuhnya sebagai kerugian di masa depan (tidak lebih dari 10 tahun), basis pajak adalah 0 rubel, pajak minimum adalah 0 rubel. (karena tidak ada pemasukan).

Persewaan: pendapatan sewa 540.000 rubel. (45.000 rubel x 12 bulan). Kerugian yang ditransfer berjumlah 540.000 rubel. per tahun (untuk "menggunakan" kerugian secara penuh selama 10 tahun, akan bermanfaat untuk secara bersamaan terlibat dalam jenis kegiatan penghasil pendapatan lainnya).

Basis pajak = 0 gosok., Pajak minimum = 5.400 gosok.

Pajak penghasilan pribadi \u003d 720.000 (gaji, asalkan selain menyewa apartemen, seseorang juga bekerja di bawah kontrak kerja) * 13% \u003d 93.600 rubel. per tahun, total untuk tahun ini 99.000 rubel. (sebagai perbandingan, saat menyewa real estat ke FL, jumlah pajaknya adalah 0 rubel (untuk tahun pertama), untuk 163.800 rubel berikutnya)

Penjualan(lebih dari 10 tahun kemudian): harga - 5.000.000 rubel, pajak (15%) - 750.000 rubel. (jika tidak ada biaya, oleh karena itu, biaya dapat direncanakan untuk periode penjualan yang akan menutupi pendapatan yang diterima).

Saat menjual, penting juga untuk diperhatikan bahwa jika batas pendapatan yang ditetapkan untuk penerapan sistem pajak yang disederhanakan terlampaui, hak untuk menerapkan rezim pajak ini akan hilang sejak awal kuartal di mana kelebihan yang ditentukan dan (atau) ketidakpatuhan terhadap persyaratan yang ditentukan diperbolehkan.

Dengan demikian, pilihan bentuk usaha ditentukan oleh jawaban atas pertanyaan apakah merupakan kegiatan kewirausahaan atau bukan. Jika ya, maka orang tersebut harus mendaftar sebagai pengusaha perorangan. Jika kegiatannya bukan kewirausahaan, maka hampir tidak masuk akal untuk mendapatkan status sebagai pengusaha perorangan: ini biasanya kasus ketika seorang individu menyewakan satu apartemen, misalnya, mewarisi, memiliki kesempatan untuk membayar 13% miliknya pajak dan terbatas pada pengajuan deklarasi setahun sekali, menghindari kerumitan administrasi pajak dan kerumitan perencanaan pajak. Namun, ini tidak mengecualikan pelaksanaan kegiatan sebagai pengusaha perorangan, yang, dengan perencanaan yang tepat dan pelaksanaan yang benar secara hukum, akan memungkinkan Anda untuk mengelola pembayaran pajak Anda.

Dalam akuntansi pajak, pendapatan sewa dapat diakui sebagai hasil penjualan (Pasal 249 Kode Pajak Federasi Rusia) atau pendapatan non-operasional (klausul 4 Pasal 250 Kode Pajak Federasi Rusia). Rekomendasi Metodologis tentang Penerapan Bab 25 "Pajak Penghasilan Badan" Bagian Dua dari Kode Pajak Federasi Rusia, disetujui atas Perintah Kementerian Perpajakan Rusia tertanggal 20 Desember 2002 N BG-3-02 / 729, menjelaskan bahwa jika pengaturan transaksi untuk pengalihan properti untuk disewa (disewakan ) dilakukan secara permanen (sistematis), maka pendapatan dari operasi tersebut diperhitungkan sesuai dengan Pasal 249 Kode Pajak Federasi Rusia , dan jika operasi untuk pengalihan properti untuk disewakan bersifat satu kali, maka pendapatan dari operasi tersebut dicatat sebagai pendapatan non-operasional. Konsep sistematisitas digunakan dalam arti yang digunakan dalam paragraf 3 Pasal 120 Kode Pajak Federasi Rusia (2 kali atau lebih selama tahun kalender). Prosedur ini diterapkan untuk tujuan perpajakan, terlepas dari metode yang mencerminkan operasi ini dalam akuntansi.
Bergantung pada kelompok mana penghasilan ini ditetapkan, prosedur pengakuannya dalam akuntansi pajak ditentukan.
Menurut paragraf 1 dan 2 Pasal 271 Kode Pajak Federasi Rusia, pendapatan diakui dalam periode pelaporan (pajak) di mana pendapatan tersebut terjadi, terlepas dari penerimaan aktual dana, properti lain (pekerjaan, layanan) dan ( atau) hak properti ( metode akrual). Untuk penghasilan yang berkaitan dengan beberapa periode pelaporan (pajak), dan dalam hal hubungan antara penghasilan dan beban tidak dapat ditentukan secara jelas atau ditentukan secara tidak langsung, penghasilan dibagikan oleh wajib pajak secara mandiri, dengan memperhatikan prinsip pemerataan penghasilan dan pengeluaran.
Untuk pendapatan dari penjualan sesuai dengan paragraf 3 Pasal 271 Kode Pajak Federasi Rusia, tanggal penerimaan pendapatan adalah tanggal penjualan barang (pekerjaan, layanan, hak milik), ditentukan sesuai dengan paragraf 1 dari Pasal 39 Kode Pajak Federasi Rusia, terlepas dari penerimaan dana yang sebenarnya (properti lain (pekerjaan, layanan) dan (atau) hak properti) dalam pembayaran mereka. Sehubungan dengan layanan, sesuai dengan Pasal 39 Kode Pajak Federasi Rusia, tanggal penjualan adalah tanggal layanan diberikan oleh satu orang kepada orang lain.
Jika pendapatan sewa diakui sebagai pendapatan non-operasional, maka berdasarkan paragraf 3 paragraf 4 Pasal 271 Kode Pajak Federasi Rusia, tanggal pengakuan pendapatan adalah tanggal penyelesaian sesuai dengan ketentuan menyimpulkan perjanjian atau presentasi kepada wajib pajak dokumen yang menjadi dasar untuk membuat perhitungan, atau hari terakhir dari periode pelaporan (pajak). Jika wajib pajak menghitung uang muka bulanan berdasarkan laba aktual yang diterima, maka satu bulan, dua bulan, tiga bulan, dan seterusnya hingga akhir tahun kalender (klausa 2 pasal 285 Kode Pajak Federasi Rusia) adalah diakui sebagai periode pelaporan. Dalam hal ini, menurut pendapat kami, pendapatan sewa harus ditentukan setiap bulan, jika tidak - setidaknya sekali dalam seperempat (klausul 3, klausa 4, pasal 271 Kode Pajak Federasi Rusia).
Fakta bahwa tindakan layanan persewaan yang dilakukan tidak dibuat tidak memengaruhi prosedur pencatatan pendapatan dalam akuntansi pajak, karena tidak menyangkal fakta bahwa layanan tersebut diberikan untuk tujuan perpajakan. Dengan demikian, Kementerian Keuangan Rusia, dalam Surat No. 04-02-05/1/33 tanggal 30-04-2004, menjelaskan bahwa untuk mengakui biaya organisasi yang dikeluarkan berdasarkan kontrak hukum perdata, tindakan kerja (jasa) dilakukan adalah wajib hanya jika penyusunannya diatur dalam kontrak.
Mengenai frekuensi penyediaan jasa persewaan (yaitu setiap triwulan, setiap bulan, setiap hari atau lainnya), tidak ada jawaban pasti untuk pertanyaan ini. Menurut pendapat kami, dengan mempertimbangkan praktik yang ditetapkan (mencerminkan pendapatan sewa pada akhir setiap periode pelaporan), suatu organisasi harus mencerminkan pendapatan dari menyewa properti di setiap periode pelaporan dalam akuntansi pajak. Kami percaya bahwa pendekatan ini benar, dengan mempertimbangkan prinsip pengakuan pendapatan dan pengeluaran yang seragam (karena ketika menyewakan properti yang dapat disusutkan, biaya utama pemberi sewa, sebagai aturan, adalah pengurangan penyusutan, tanggal pengakuannya di akuntansi pajak adalah hari terakhir setiap bulan - p.3 pasal 272 Kode Pajak Federasi Rusia, pendapatan dari sewa properti harus diakui dalam akuntansi pajak setiap bulan).
Bahan disiapkan
spesialis
ACG "Interexpertiza"
Ditandatangani untuk dicetak
02.03.2005
"Koran keuangan. Masalah regional", 2005, N 9

Natalya Beresneva, pengacara
Natalia Troitskaya, Auditor Federasi Rusia
Grup perusahaan Telecom-Service IT

Dalam menjalankan kegiatan bisnis, hampir semua organisasi dihadapkan pada masalah yang timbul dari perjanjian sewa untuk bangunan, struktur, bangunan yang dibuat sehubungan dengan pelaksanaan kegiatan produksi.

Regulasi hukum hubungan sewa dilakukan terutama sesuai dengan Kode Sipil Federasi Rusia (CC RF).

Tanpa masuk ke aspek hukum perdata, artikel ini akan mempertimbangkan fitur dan kekhususan akuntansi dan perpajakan atas transaksi sewa.

Jadi, "berdasarkan perjanjian sewa untuk bangunan atau struktur, pemberi sewa berjanji untuk mengalihkan bangunan atau struktur tersebut kepada penyewa untuk kepemilikan dan penggunaan sementara atau untuk penggunaan sementara" (Pasal 650 KUH Perdata Federasi Rusia). Mari kita ingat bahwa surat informasi dari Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia, yang dikeluarkan pada tanggal 1 Juni 2000, menjelaskan bahwa aturan yang mengatur sewa gedung dan bangunan sama-sama berlaku untuk bangunan non-perumahan yang terletak di dalam gedung.

Masalah pendaftaran perjanjian sewa, untungnya, telah diselesaikan dengan cukup pasti sekarang: perjanjian sewa tempat yang diselesaikan untuk jangka waktu kurang dari satu tahun tidak tunduk pada pendaftaran negara. Hak sewa yang timbul dari kontrak yang diselesaikan untuk jangka waktu kurang dari satu tahun juga tidak tunduk pada pendaftaran negara (lihat surat informasi Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tanggal 16 Februari 2001 No. 59).

Dalam kontrak, pemilik dan penyewa dapat menunjukkan siapa yang menanggung biaya apa untuk memelihara tempat yang disewa dalam kondisi yang sesuai (perbaikan besar, saat ini). Jika tidak ada klausul seperti itu dalam kontrak, sesuai dengan KUH Perdata Federasi Rusia (Pasal 616), kewajiban untuk perbaikan besar diberikan kepada penyewa, dan untuk yang sekarang - kepada penyewa.

Selain itu, dalam kontrak, para pihak dapat menetapkan kewajiban untuk membayar tagihan listrik. Izinkan kami mengklarifikasi bahwa utilitas meliputi pemanas, suplai air, saluran pembuangan, gas, listrik, suplai air panas (pemanas air) dan lain-lain (klausul 11 ​​surat Kementerian Keuangan Rusia tanggal 29 Oktober 1993 No. 118 “Pada refleksi dalam akuntansi transaksi tertentu dalam perumahan dan ekonomi komunal").

Seperti yang akan kita lihat di masa depan, prosedur pembagian tanggung jawab untuk memelihara properti sewaan dan mengeluarkan biaya sangat penting dari sudut pandang perpajakan, pelaksanaan kontrak yang benar di masa depan dapat sangat memudahkan kehidupan akuntan .

Akuntansi untuk pendapatan dan beban berdasarkan perjanjian sewa

Akuntansi dan perpajakan lessor

Menurut PBU 9/99 "Penghasilan organisasi" (selanjutnya disebut PBU 9/99), disetujui oleh Perintah Kementerian Keuangan Federasi Rusia tanggal 05.06.1999 No. 32n, jika subjek (jenis) kegiatan organisasi adalah penyediaan asetnya untuk penggunaan sementara (kepemilikan dan penggunaan sementara) dengan biaya berdasarkan perjanjian sewa, pendapatan dianggap sebagai pendapatan yang diterima sehubungan dengan kegiatan ini (sewa). Oleh karena itu, hasil tercermin dalam akun 46 "Penjualan produk (pekerjaan, layanan)" menurut Bagan Akun lama (akun 90 "Penjualan" menurut Bagan Akun baru).

Hasil sewa tunduk pada refleksi pada kredit akun 46 (90) bahkan ketika piagam organisasi tidak menunjukkan bahwa itu disampaikan dalam persewaan tempat, bangunan, bangunan, properti lainnya, tetapi pada saat yang sama kriteria materialitas tercapai - situasi di mana rasio jumlah yang diterima dari operasi leasing dengan jumlah pendapatan dari aktivitas biasa untuk periode pelaporan yang sesuai setidaknya lima persen (lihat “Rekomendasi metodologis tentang prosedur pembentukan laporan keuangan organisasi”, disetujui atas perintah Kementerian Keuangan Federasi Rusia tanggal 28 Juni 2000 No. 60n). Selain itu, kriteria materialitas adalah satu-satunya kriteria untuk menetapkan prosedur untuk mencerminkan pendapatan tertentu sebagai bagian dari pendapatan dari aktivitas biasa atau sebagai bagian dari pendapatan non-operasional (operasional). Otoritas pajak seringkali menggunakan kriteria lain, yaitu “keteraturan dan sistematika”. Namun, baik sifat "biasa" maupun "sistematis" dari sewa properti tidak disediakan oleh undang-undang perpajakan sebagai kriteria dan dasar untuk mengklasifikasikan pendapatan tersebut sebagai pendapatan dari penjualan (lihat Keputusan Pengadilan Arbitrase Federal untuk Distrik Moskow tertanggal 26 Desember 2000 No. KG-440/5420-00). Demi generalisasi, sebut saja opsi di atas juga merupakan jenis aktivitas.

Jika leasing bukan merupakan jenis kegiatan organisasi (termasuk kriteria materialitas tidak tercapai) - sesuai dengan PBU 9/99, pendapatan sewa adalah pendapatan operasional organisasi. Refleksi mereka dilakukan pada akun 80 "Laba dan rugi" (91 "Pendapatan dan beban lain").

Adapun biaya yang terkait dengan pemeliharaan properti yang disewakan, akuntansinya juga bergantung pada apakah sewa tersebut merupakan aktivitas terpisah atau tidak.

Jika sewa properti adalah jenis kegiatan organisasi, maka biaya yang sesuai tercermin pada akun 20 "Produksi utama".

Dalam hal pendapatan dari persewaan properti dimasukkan ke dalam pendapatan operasional, Anda perlu memperhatikan hal-hal berikut:

Sesuai dengan pasal 2.7. Instruksi Kementerian Pajak dan Pajak Federasi Rusia tanggal 15 Juni 2000 No. 62 “Tentang tata cara penghitungan dan pembayaran pajak atas laba perusahaan dan organisasi ke dalam anggaran” pendapatan yang diterima dari sewa properti termasuk dalam pendapatan dari operasi non-operasional bersama dengan pendapatan lain dari operasi yang tidak terkait langsung dengan produksi produk (pekerjaan, layanan) dan implementasinya. Saat menentukan hasil keuangan akhir, organisasi harus mempertimbangkan fakta penting bahwa untuk tujuan perpajakan, pendapatan dari operasi non-operasional (operasional) harus dikurangi dengan jumlah pengeluaran untuk operasi tersebut.*

Refleksi dalam akuntansi pendapatan dan biaya sewa, serta transaksi keuangan dan ekonomi lainnya, harus dilakukan berdasarkan asumsi kepastian sementara dari fakta kegiatan ekonomi (klausul 6 PBU 1/98 “Kebijakan akuntansi organisasi”, disetujui oleh Perintah Kementerian Keuangan Federasi Rusia tertanggal 09.12.1998 No. 60n, klausul 12 PBU 9/99, klausul 18 PBU 10/99 “Pengeluaran organisasi (selanjutnya disebut RAS 10/99), disetujui oleh Perintah Kementerian Keuangan Federasi Rusia 06.05.1999 No. 33n). Perlunya menerapkan asumsi kepastian temporal saat menentukan indikator untuk item “Penghasilan dan pengeluaran dari transaksi non-operasional” juga ditegaskan dalam Surat Dinas Pajak Negara Federasi Rusia tanggal 30 Agustus 1996 No. VG-6 -13 / 616 “Tentang Masalah Akuntansi dan Pelaporan Tertentu untuk Keperluan Perpajakan”. Pada saat yang sama, Layanan Pajak Negara Federasi Rusia menunjukkan bahwa prosedur serupa harus diterapkan untuk perpajakan.

Dalam hal ini kepastian sementara bagi pemberi sewa ditentukan oleh syarat-syarat yang ditetapkan dalam perjanjian sewa mengenai syarat, bentuk dan tata cara penyelesaian pembayaran sewa. Oleh karena itu, lessor harus benar-benar mencatat pendapatan sewa pada saat timbul (apakah pembayaran diterima atau tidak untuk periode yang relevan).

Saat menghitung pajak penghasilan, Anda perlu mengingat hal-hal berikut: ada dua pendekatan saat menghitung pajak penghasilan. Pendekatan pertama adalah memperhitungkan pendapatan non-operasional yang masih harus dibayar untuk keperluan pajak dan tidak memiliki masalah dengan otoritas fiskal. Pendekatan kedua adalah memperhitungkan pendapatan non-operasional hanya setelah menerima sewa yang sesuai. Mari kita konfirmasikan kemungkinan pendekatan kedua.

Menurut paragraf 2 Pasal 2 Undang-Undang Pajak Penghasilan, laba kotor adalah jumlah laba (rugi) dari penjualan produk (pekerjaan, jasa), aset tetap, properti lain dari perusahaan dan pendapatan dari operasi non-penjualan, dikurangi dengan jumlah biaya untuk operasi ini. Ayat 6 Pasal 2 undang-undang ini menentukan bahwa pendapatan (biaya) dari operasi non-penjualan termasuk pendapatan (biaya) dari operasi yang tidak terkait langsung dengan produksi produk (pekerjaan, jasa) dan penjualannya. Selanjutnya, paragraf 13 Peraturan tentang komposisi biaya menetapkan bahwa hasil keuangan akhir (laba atau rugi) terdiri dari hasil keuangan dari penjualan produk (pekerjaan, jasa), aset tetap dan properti lain dari perusahaan dan pendapatan dari operasi non-penjualan, dikurangi dengan jumlah beban pada operasi tersebut. Pada saat yang sama, prosedur untuk menentukan hasil keuangan dari penjualan produk (pekerjaan, jasa) dan hasil keuangan dari penjualan aset tetap dan pendapatan dari operasi non-penjualan berbeda. Jadi pendapatan dari penjualan produk (pekerjaan, layanan) ditentukan berdasarkan kebijakan akuntansi yang dipilih oleh wajib pajak (saat dibayar atau saat produk dikirim (pekerjaan, layanan dilakukan) dan dokumen penyelesaian disajikan kepada pembeli (pelanggan ). Penentuan hasil keuangan berdasarkan pendapatan (beban) non-operasional tidak tunduk pada ketergantungan tersebut.

Oleh karena itu, berangkat dari konsep objek pajak atas penghasilan yang tercantum dalam Pasal 2 undang-undang tersebut, hanya penghasilan yang benar-benar diterima saja yang dimasukkan dalam dasar pengenaan pajak sebagai bagian dari penghasilan bukan usaha.

Kemungkinan berhasil menerapkan pendekatan di atas dalam menghitung pajak penghasilan juga dapat dikonfirmasi oleh praktik peradilan, misalnya Resolusi Mahkamah Konstitusi Federasi Rusia 28 Oktober 1999 No. 14-P, Resolusi FAS tentang SZO dari 20 Nopember 2000 No. A56-8286/00.

Berkenaan dengan akuntansi untuk biaya yang terkait dengan pemeliharaan properti sewaan, kami hanya mencatat hal-hal berikut: berdasarkan definisi objek perpajakan dengan pajak penghasilan, biaya ini dapat diperhitungkan hanya setelah penyertaan non-operasional yang sesuai. pendapatan dalam basis pajak (akuntansi untuk pendapatan sewa).

Berkenaan dengan penghitungan pajak lainnya, kami hanya akan membahas masalah penghitungan pajak pengguna jalan raya secara singkat. Jika Anda mengikuti ketentuan (pasal 33.5) dari Instruksi Kementerian Pajak Federasi Rusia tanggal 04.04.2000 No. properti keluar tercermin, sebagai bagian dari jenis aktivitas pendapatan biasa pada akun 46(90) atau sebagai bagian dari pendapatan operasi pada akun 80(91), pendapatan ini untuk tujuan perpajakan pada pengguna jalan raya dianggap sebagai hasil dari "penjualan layanan untuk penyediaan properti untuk disewakan, termasuk berdasarkan perjanjian sewa (kecuali untuk properti negara bagian dan kota)". Meskipun tidak mungkin untuk secara tegas menyetujui pendekatan otoritas pajak ini, karena, pertama, penyediaan properti untuk disewakan dan penyediaan layanan berbayar memiliki sifat hukum yang sama sekali berbeda, dan kedua, dalam kasus di mana sewa bukan merupakan kegiatan reguler. , sebagaimana telah disebutkan, pendapatan diperlakukan sebagai non-operasional.

Mari kita beralih ke norma Pasal 5 Undang-Undang Federasi Rusia tanggal 18 Oktober 1991 No. 1759-1 “On Road Funds”. Sesuai dengan Pasal 5 undang-undang, objek pajak pengguna jalan adalah jumlah hasil penjualan barang (pekerjaan, jasa) dan jumlah selisih harga jual dan beli barang yang dijual sebagai akibat dari kegiatan pengadaan, pemasokan, pemasaran dan perdagangan. Baik Pasal 5 maupun norma undang-undang lainnya tidak menunjukkan bahwa untuk tujuan penghitungan pajak atas pengguna jalan, pengalihan properti untuk disewakan dianggap sebagai penjualan layanan yang relevan.

Dalam akuntansi, indikator hasil penjualan produk (pekerjaan, jasa) yang dicatat pada akun 46 (90) diberikan pada baris 010 Formulir No. 2 “Laporan Laba Rugi”.

Sedangkan sesuai dengan ayat 1 Pasal 38 Kode Pajak Federasi Rusia, objek perpajakan tidak hanya transaksi penjualan barang (pekerjaan, jasa) dan harga pokok penjualan (pekerjaan yang dilakukan, layanan yang diberikan). , tetapi juga penghasilan.

Analisis konsep "layanan", yang diberikan dalam paragraf 5 Pasal 38 Kode Pajak Federasi Rusia, memungkinkan kita untuk menyimpulkan bahwa sewa properti tidak termasuk dalam konsep ini.

Menyewa properti untuk keperluan pajak dapat diakui sebagai layanan hanya jika ada indikasi langsung untuk itu dalam norma tertentu untuk pajak tertentu.

Sebagai berikut dari paragraf 1 Pasal 11 Kode Pajak Federasi Rusia, institusi, konsep dan ketentuan perdata, keluarga dan cabang lain dari undang-undang Federasi Rusia yang digunakan dalam Kode Pajak Federasi Rusia diterapkan di pengertian di mana mereka digunakan dalam cabang undang-undang ini, kecuali ditentukan lain oleh Kode Pajak.

Menurut Pasal 779 "Kontrak Penyediaan Layanan untuk Kompensasi", Bab 39 "Layanan Berbayar" dari KUH Perdata Federasi Rusia, layanan dipahami sebagai pelaksanaan tindakan tertentu atau pelaksanaan kegiatan tertentu. Tindakan (kegiatan) tersebut meliputi layanan komunikasi, medis, kedokteran hewan, audit, konsultasi, layanan informasi, layanan pelatihan, layanan wisata dan lain-lain.

Untuk tujuan perpajakan, aktivitas juga diakui sebagai layanan (paragraf 5 Pasal 38 Kode Pajak Federasi Rusia).

Sewa properti dalam KUH Perdata Federasi Rusia dianggap sebagai jenis kewajiban independen yang sama sekali berbeda, bersama dengan pembelian dan penjualan, pertukaran, sumbangan, sewa, kontrak, dll.

Seperti yang telah disebutkan, menurut Pasal 606 KUH Perdata Federasi Rusia, berdasarkan perjanjian sewa (sewa properti), pemberi sewa (pemilik tanah) berjanji untuk menyediakan properti kepada penyewa (penyewa) dengan biaya untuk kepemilikan dan penggunaan sementara atau untuk penggunaan sementara.

Sifat dan tujuan hukum yang berbeda dari kontrak untuk penyediaan layanan dan kontrak untuk sewa properti sudah jelas.

Dalam hal penyediaan layanan berbayar oleh organisasi yang menyediakan layanan, tindakan (kegiatan) yang ditentukan oleh kontrak harus dilakukan, dan untuk pelaksanaan tindakan (kegiatan) inilah pembayaran dilakukan.

Saat menyewakan properti, lessor mentransfer properti untuk penggunaan sementara, tetapi pembayaran yang diterimanya adalah pembayaran untuk penggunaan properti ini oleh penyewa untuk jangka waktu yang ditentukan dalam kontrak, dan bukan untuk pengalihan properti, yang adalah, komisi oleh pemberi sewa atas tindakan (kegiatan) untuk pengalihan properti.

Dengan demikian, dengan tidak adanya ketentuan dalam undang-undang tentang pajak tertentu atau bagian kedua dari Kode Pajak Federasi Rusia yang mengatur untuk mengklasifikasikan sewa properti sebagai layanan atau dimasukkan ke dalam basis kena pajak dari jumlah sewa ( pendapatan dari sewa properti), pengakuan pengalihan properti untuk disewakan sebagai layanan, dan jumlah sewa - hasil dari penjualan layanan oleh undang-undang yang bertentangan dengan undang-undang perpajakan. Oleh karena itu, berdasarkan landasan hukum dapat disimpulkan bahwa Inpres tersebut secara garis besar mendefinisikan objek perpajakan oleh pajak pengguna jalan dan oleh karena itu tidak ada alasan untuk mengenakan pajak pengguna jalan atas penghasilan dari penyediaan properti untuk disewakan, dipertanggungjawabkan. sebagai pendapatan operasional. Dalam penyelesaian yudisial atas perselisihan tersebut, sesuai dengan Pasal 11 Kode Prosedur Arbitrase Federasi Rusia, pengadilan arbitrase, yang menetapkan selama pertimbangan kasus bahwa tindakan badan negara, badan pemerintahan sendiri lokal, lainnya badan yang tidak mematuhi undang-undang, termasuk penerbitannya yang melebihi kewenangan, membuat keputusan sesuai dengan undang-undang.

Akuntansi penyewa dan perpajakan

Saat menyewa tempat untuk kebutuhan produksi, penyewa dapat mengaitkan sewa dengan biaya produksi sesuai dengan paragraf. h) klausul 2 dari “Peraturan tentang komposisi biaya untuk produksi dan penjualan produk (pekerjaan, jasa) yang termasuk dalam biaya produk (pekerjaan, jasa), dan tentang tata cara pembentukan hasil keuangan yang diperhitungkan ketika memajaki keuntungan” (selanjutnya disebut Peraturan tentang komposisi biaya) , disetujui oleh Keputusan Pemerintah 05.08.1992 No. 552.

Dalam melakukannya, penyewa harus memperhatikan hal-hal berikut:

Pengeluaran penyewa untuk sewa (jika bukan sewa dari individu) diperhitungkan, sebagai aturan, pada akun 26 “Biaya umum”.

Menyewa tempat non-hunian dari individu yang bukan pengusaha individu untuk penyewa bukanlah operasi yang menguntungkan. Kesimpulan ini didasarkan pada posisi otoritas fiskal dan, khususnya, diatur dalam surat Kementerian Pajak Federasi Rusia tertanggal 11.04.2000 No. VG-6-02 / [email dilindungi], serta surat Inspektorat Pajak Negara untuk kota Moskow tertanggal 09.09.1998 No. 30-08 / 27466. Posisi ini dapat diikuti oleh wajib pajak yang tidak ingin membela legitimasi posisi yang berbeda di pengadilan. Bagaimana pemungut cukai membenarkan posisi mereka?

Sesuai dengan paragraf. f) dan h) paragraf 2 Peraturan tentang komposisi biaya untuk keperluan penghitungan pajak penghasilan, biaya pemeliharaan proses produksi termasuk biaya pemeliharaan aset produksi tetap agar berfungsi (biaya untuk inspeksi dan pemeliharaan teknis, untuk perbaikan saat ini, menengah dan besar ), serta pembayaran untuk sewa objek individu dari aset produksi tetap.

Keputusan Presidium Mahkamah Arbitrase Agung tertanggal 27 Februari 1996 No. 2299/95 dan tertanggal 25 Juni 1996 No. 3652/95 menunjukkan bahwa harta milik orang-orang yang bukan pengusaha bukan merupakan harta produksi utama.

Mempertimbangkan hal di atas, biaya penyewa untuk sewa dan pemeliharaan tempat non-perumahan yang diterima dari sewa dari individu yang bukan pengusaha tidak termasuk dalam biaya produk penyewa (pekerjaan, layanan) yang diperhitungkan untuk keperluan pajak.

Namun, saat ini, ada preseden untuk keputusan pengadilan arbitrase, yang menurutnya tidak masalah siapa yang menyewakan properti tersebut: individu, badan hukum, atau pengusaha perorangan.

Memang, keputusan Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia No. 2299/95 dan 3652/95 dikeluarkan berdasarkan "Peraturan tentang Akuntansi dan Pelaporan di Federasi Rusia", yang disetujui oleh Perintah Kementerian Keuangan dari Federasi Rusia tanggal 20 Maret 1992 No. 10 dan “Peraturan tentang tata cara penghitungan penyusutan aktiva tetap dalam ekonomi Nasional”, disetujui oleh Komite Perencanaan Negara Uni Soviet, Kementerian Keuangan Uni Soviet, Bank Negara Uni Soviet, Komite Harga Negara Uni Soviet, Komite Statistik Negara Uni Soviet, dan Komite Pembangunan Negara Uni Soviet pada tanggal 29 Desember 1990 No. VG- 21-D / 144 / 17-24 / 4-73. Saat ini, "Peraturan tentang Akuntansi dan Pelaporan di Federasi Rusia" sedang berlaku, disetujui dengan Perintah Kementerian Keuangan Federasi Rusia tanggal 29 Juli 1998 No. 34n, (sebagaimana telah diubah dengan Perintah Kementerian Keuangan Federasi Rusia 30 Desember 1999 No. 107n, 24 Maret 2000 No. 31n).

Peraturan No. 34n dan PBU 6/01 “Akuntansi Aktiva Tetap” (termasuk PBU 6/98 yang sebelumnya berlaku efektif tanggal 3 September 1997 No. 65n), disetujui dengan Keputusan Menteri Keuangan Federasi Rusia tanggal 30 Maret 2001 No. 26n, mengkaitkan pengalihan harta benda ke dalam harta produksi tetap dengan kemungkinan penggunaannya dalam pelaksanaan kegiatan wirausaha sebagai alat kerja untuk waktu yang lama di bidang produksi material dan di bidang non-produksi.

Pada saat yang sama, baik Undang-Undang Federasi Rusia "Tentang Pajak Laba Perusahaan dan Organisasi", maupun tindakan legislatif lainnya tentang pajak, secara langsung menunjukkan bahwa properti sewaan dapat didaftarkan sebagai aset tetap hanya jika properti ini diperhitungkan dalam kapasitas seperti lessor - pembayar pajak lain.

Undang-undang tentang pajak dan biaya tidak mengatur kemungkinan termasuk biaya (menghubungkan biaya produk, pekerjaan, layanan) biaya pemeliharaan aset produksi tetap dalam kondisi kerja dengan cara obat ini diperhitungkan oleh lessor - wajib pajak lainnya. Status hukum lessor (badan hukum atau perseorangan, individu dengan atau tanpa status pengusaha) juga tidak masalah ketika memeriksa keabsahan termasuk biaya yang terkait dengan ekstraksi penghasilan kena pajak di bagian pengeluaran. Dalam hal ini, pembatasan hak wajib pajak, tergantung siapa pemberi sewanya, tidak sah. Posisi ini tercermin dalam keputusan Pengadilan Arbitrase Federal menurut distrik, khususnya: keputusan Pengadilan Arbitrase Federal Distrik Barat Laut tertanggal 17 April 2001 No. A56-1887 / 01, tertanggal 27 Maret 2001 No. A56-25466 / 00; Keputusan Pengadilan Arbitrase Federal Distrik Ural tertanggal 20 Desember 2000 No. F09-1775/2000-AK.

Akuntansi untuk tagihan listrik

Tuan Rumah

Saat menentukan sewa, pemberi sewa memperhitungkan biayanya sendiri yang dikeluarkannya untuk memenuhi kewajibannya berdasarkan perjanjian sewa. Ini adalah jumlah pengurangan depresiasi, dan tagihan utilitas dan biaya lain yang terkait langsung dengan pembayaran dan pemeliharaan properti sewaan.

Dalam praktiknya, 2 opsi untuk membayar tagihan listrik adalah umum: memasukkan tagihan listrik ke dalam sewa; serta menetapkan jumlah tagihan utilitas, membayar percakapan telepon yang melebihi sewa, sebagai jumlah yang terpisah.

Opsi 1. Perjanjian antara pemilik dan penyewa mencakup semua biaya (termasuk tagihan utilitas) yang terkait dengan penyediaan sewa properti sewa yang disepakati dalam kontrak.

Jika penyediaan properti dengan biaya untuk penggunaan sementara merupakan jenis kegiatan untuk lessor, maka biaya lessor untuk membayar tagihan utilitas terkait dengan properti yang disewa terkait dengan biaya untuk aktivitas biasa dan dicatat pada akun 20.

Dalam hal penyediaan properti untuk disewakan bukan merupakan jenis kegiatan organisasi pemberi sewa, biaya ini tercermin sebagai biaya operasi di debit akun 80(91).

Opsi 2. Perjanjian sewa mengatur penggantian tagihan utilitas oleh penyewa selain jumlah sewa yang ditetapkan oleh perjanjian.

Dari sudut pandang otoritas pajak, refleksi dalam akuntansi lessor atas transaksi bisnis terkait pembayaran utilitas dilakukan dengan menggunakan akun 46 jika, sesuai dengan undang-undang saat ini, lessor memiliki hak untuk menjalankan fungsi penyediaan layanan utilitas (Pasal 544, 545 KUH Perdata Federasi Rusia, klausul 4 Peraturan untuk penyediaan layanan telepon, disetujui dengan Keputusan Pemerintah Federasi Rusia tanggal 26 September 1997 No. 1235). Pendekatan ini diatur dalam surat Layanan Pajak Negara Federasi Rusia tanggal 27 Oktober 1998 No. ShS-6-02 / 768 "Rekomendasi metodologis tentang masalah perpajakan laba tertentu" dan dalam surat Inspektorat Pajak Negara untuk Moskow tanggal 9 September 1998 No. 30-08 / 27466.

Kapan pemilik berhak menyediakan utilitas? Seperti yang Anda ketahui, hubungan suplai energi diatur oleh pasal-pasal. 539-548 dari KUH Perdata Federasi Rusia. Pada saat yang sama, menurut Seni. 548 p.2 untuk hubungan yang terkait dengan pasokan melalui jaringan yang terhubung dari gas, minyak dan produk minyak, air dan barang lainnya, aturan tentang kontrak pasokan energi berlaku, kecuali ditentukan lain oleh undang-undang, tindakan hukum lain atau mengikuti dari sifat kewajiban.

Pasal 545 KUH Perdata Federasi Rusia mengizinkan transfer oleh pelanggan energi yang diterima olehnya dari organisasi pemasok energi melalui jaringan yang terhubung ke orang lain - sub-pelanggan. Transmisi ini hanya mungkin dengan persetujuan organisasi catu daya.

Jadi, jika pemilik memiliki hak untuk menghubungkan sub-pelanggan, sebenarnya ia memiliki hak untuk menyediakan layanan utilitas. Cukup masuk akal untuk mempertimbangkan aktivitas ini sebagai jenis aktivitas lain dari lessor. Dan jika dalam kaitannya dengan sewa itu sendiri terkadang ada pilihan: mencerminkan melalui akun 46 (90) atau menganggapnya sebagai pendapatan operasional, maka pembayaran utilitas yang diterima dari penyewa adalah pendapatan dari penjualan utilitas. Dengan demikian, dalam hal ini, biaya utilitas pemilik sendiri adalah biaya untuk kegiatan biasa.

Faktanya, KUH Perdata Federasi Rusia tidak mengizinkan kami untuk menarik kesimpulan yang jelas tentang apa yang sebenarnya terjadi ketika pelanggan mentransfer energi ke sub-pelanggan. Apakah pelanggan menerima kepemilikan sejumlah energi, dan kemudian mentransfernya ke sub-pelanggan dalam kepemilikan? Seni. 545 berbicara tentang transfer energi yang diterima oleh pelanggan, tetapi sama sekali tidak jelas dari konteksnya apakah energi tersebut dijual kembali atau apakah lessor bertindak sebagai agen (agen komisi).

Jika kita beralih ke Aturan penggunaan energi listrik dan panas, yang disetujui atas perintah Kementerian Energi Uni Soviet tanggal 6 Desember 1981 No. 310, dan yang saat ini dibatalkan atas perintah Kementerian Bahan Bakar dan Energi Rusia Federasi 10 Januari 2000. No. 2, kita akan melihat bahwa dalam Peraturan ini, bagaimanapun, transfer energi ke sub-pelanggan dianggap sebagai penjualan kembali (pasal 1.1.7., 1.1.3., 1.1.4).

Karena otoritas pajak menganggap penerimaan pembayaran utilitas oleh lessor sebagai pembayaran untuk penjualan layanan, cukup masuk akal untuk mengajukan pertanyaan tentang kemungkinan lessor menyediakan layanan pasokan energi tanpa lisensi yang sesuai.

Menurut Undang-Undang Federal lama “Tentang Perizinan jenis tertentu kegiatan” tanggal 25.09.1998 No. 158-FZ, yang berlaku sampai berlakunya Undang-Undang Federal Federasi Rusia yang baru tanggal 08.08.2001 No. 128-FZ, kegiatan untuk memastikan pengoperasian jaringan listrik dan panas adalah tunduk pada lisensi. Menurut UU baru, jenis kegiatan ini juga memiliki izin. Peraturan tentang kegiatan perizinan untuk memastikan pengoperasian jaringan listrik dan panas disetujui oleh Keputusan Pemerintah Federasi Rusia tanggal 04/05/2001 No. 267. dan jaringan pemanas, di mana nilai semua parameter mencirikan kemampuan benda-benda ini untuk menjalankan fungsi yang ditentukan sesuai dengan norma dan aturan yang ditetapkan, serta persyaratan dokumentasi teknis, desain dan desain. Pada saat yang sama, paragraf 4 memberikan daftar pekerjaan yang termasuk dalam kompleks ini: desain, pemasangan, penyesuaian peralatan, bangunan, dan struktur jaringan listrik dan (atau) pemanas; kontrol pengiriman, serta pengumpulan, transmisi dan distribusi energi listrik dan panas.

Jika lessor menjual energi yang diterima dari organisasi pemasok energi, kita dapat berbicara tentang transfer energi, namun dia tidak melakukan pekerjaan lain, tidak ada peralatan khusus untuk distribusi dan transmisi energi. Maka tidak mungkin untuk berbicara dengan jelas tentang perlunya perizinan. Tetap saja, perizinan dibenarkan ketika kegiatan profesional di bidang ini dilakukan. Tuan tanah tidak melakukan ini. Ini memberikan hak untuk menggunakan energi yang diterima kepada penyewa sejauh diperlukan untuk pemeliharaan properti sewaan.

Jadi, kami memeriksa prosedur untuk mencerminkan operasi leasing dari lessor dari sudut pandang posisi yang diusulkan oleh otoritas pajak, yaitu refleksi tagihan utilitas yang diterima pada akun 46 (90).

Mari kita membenarkan kemungkinan pendekatan yang berbeda. Pendekatan ini menganggap transfer energi ke sub-pelanggan sebagai situasi di mana, dengan persetujuan organisasi pemasok energi, pemberi sewa “menarik diri” dari kontrak dengan organisasi pemasok energi sebagai konsumen langsung energi, penyewa menjadi konsumen, dan lessor bertindak sebagai perantara (agen komisi, agen) antara organisasi pemasok energi dan penyewa. Ya, energi ditransmisikan melalui jaringan penyewa yang saling berhubungan, tetapi dia tidak menjadi konsumennya, "pemilik" dan penyewa menjadi konsumen. Agen komisi penyewa bertindak atas namanya sendiri, tetapi atas biaya penyewa. Dia juga berpartisipasi dalam perhitungan. Secara kasar, hal ini dapat dibandingkan dengan pembelian barang untuk pembeli berdasarkan perjanjian komisi (dalam hal ini, barang tersebut langsung berupa energi - panas, listrik, gas). Dan jika demikian, maka perhitungannya harus tercermin sebagai perhitungan berdasarkan perjanjian komisi, yaitu: pada kredit akun 76 "Penyelesaian dengan berbagai debitur dan kreditur", dana yang diterima dari sub-pelanggan karena organisasi pemasok tercermin , pada debit akun 76 - masing-masing, jumlah pengeluaran dengan organisasi pemasok. Selain itu, sebagaimana telah disebutkan, undang-undang perpajakan dan perdata di bawah penyediaan layanan berarti tindakan (kegiatan) yang ditentukan oleh kontrak. Sebaliknya, lessor tidak melakukan tindakan apa pun, tetapi hanya perantara antara organisasi pemasok dan konsumen konsumen dalam hal melakukan pembayaran untuk sumber daya energi. Fakta bahwa pendekatan ini memiliki hak untuk hidup juga dapat dikonfirmasi oleh praktik arbitrase, khususnya, sebagai contoh, kami mengacu pada keputusan Pengadilan Arbitrase Federal untuk Distrik Barat Laut tertanggal 18 Juli 2000 No. A56-639 / 00, tanggal 23 Oktober 2000 No. A05- 4338 / 00-258 / 11, untuk Distrik Moskow tanggal 26 Desember 2000 No. KG-A40 / 5420-00.

Saya ingin membuat satu poin lagi. Sangat sering, dalam hal penggantian tagihan utilitas yang melebihi sewa, biasanya dikatakan bahwa sewa dibentuk dari dua komponen - tetap dan variabel. Bagian variabel dibentuk oleh lessor berdasarkan tagihan yang dikeluarkan oleh organisasi pemasok energi dan operator telekomunikasi. Dari sudut pandang hukum perdata, para pihak, atas kebijakannya sendiri, dapat menetapkan prosedur untuk menentukan harga kontrak. Tetapi kemudian Anda tidak boleh berbicara tentang tagihan utilitas sama sekali, itu hanya kriteria dalam menentukan bagian variabel, dan jumlah yang dihasilkan tidak lebih dari sewa dan tercermin baik pada akun 46 (90) atau pada akun 80 (91) - lihat Opsi 1.