Главная→Ремонт→Договор аренды: бухгалтерский учет и вопросы налогообложения. Должен ли арендодатель платить ндфл с дохода от сдачи имущества в аренду? Доходы от аренды имущества

Договор аренды: бухгалтерский учет и вопросы налогообложения. Должен ли арендодатель платить ндфл с дохода от сдачи имущества в аренду? Доходы от аренды имущества

Действия:

Действие 1

Решаем платить налог

Учитывая «серую» специфику арендного рынка, решение исправно платить налоги от сдачи недвижимости — серьёзный и вдумчивый шаг для рантье. Сумма, которую придётся перечислить государству, ставит наймодателя перед выбором: лишиться части дохода или повысить квартплату жильцам?

Первый путь — пассивный и невыгодный, его предпочитают те, кто собрался платить налоги только из страха перед законом. Вариант с увеличением арендной платы предпочтительнее для владельца недвижимости, однако это потребует от него дополнительных усилий. Чтобы сдать квартиру на 10 — 13% дороже рыночной цены, рантье придётся предложить нанимателю дополнительные преимущества. К примеру, качественный косметический ремонт, новую мебель и абсолютно прозрачную сделку с участием профессионального риэлтора. В долгосрочной перспективе такая схема выгоднее всем участникам рынка — она выведет арендный бизнес на новый уровень, сделает его более безопасным и организованным.

Официальная сдача жилья с договором аренды и уплатой налогов защищает все стороны сделки правовыми нормами российского законодательства. Если наниматель нанёс ущерб жилью или скрылся не заплатив, владелец квартиры может смело обращаться в суд и взыскивать убытки. Однако для этого он сам должен быть чист перед законом — при неофициальной сдаче жилья или уклонении от уплаты налогов не стоит рассчитывать на помощь государства.

Недобросовестные жильцы могут шантажировать рантье, который не заплатил налог.

Согласно статье 122 НК РФ арендодатель, который сдаёт жильё по серой схеме, должен вернуть государству весь налог за период аренды и дополнительно заплатить 20% от этой суммы. В особых случаях злостного уклонения суд может увеличить штрафную выплату до 40%.

Первым этапом для честного рантье будет заключение договора аренды. Для этого стоит пригласить опытного риэлтора, который проверит все документы, а заодно аргументирует жильцу завышенную квартплату и преимущества официального найма. Грамотного специалиста можно найти на любом крупном портале недвижимости, к примеру, воспользоваться сервисом сайта ГдеЭтотДом.РУ.

Действие 2

Определяемся со схемой налогообложения

Сегодня в России предусмотрено несколько вариантов налогообложения дохода от аренды недвижимости. Какую схему выбрать, зависит от типа жилья и цены сделки.

1 Налог на доход физического лица (НДФЛ) — 13%
Это самая простая и распространённая схема, она подходит владельцам скромной недвижимости эконом-класса, для которых аренда — вариант дополнительного дохода.

Для граждан России налог составляет 13% от суммы арендной годовой платы. Иностранцам, желающим заработать на сдаче своей российской собственности, придётся заплатить 30%.
2 Налог при регистрации арендодателя как ИП — 6%
Владелец недвижимости, который всерьёз занимается арендным бизнесом, может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Это позволит ему существенно сэкономить на налогах — сумма отчислений снизится с 13% для физлица до 6% для ИП. Однако важно учитывать, что индивидуальному предпринимателю придётся платить массу других взносов в течении года: в пенсионный фонд, в фонд социального страхования, вести бухгалтерию и оплачивать бухгалтерские услуги. Поэтому эта схема оказывается по-настоящему выгодной только богатым рантье, которые одновременно сдают несколько дорогих квартир премиум-класса. В этом случае экономия от льготной системы налогообложения может покрыть расходы на деятельность ИП.
3 Покупка арендного патента — 6%
Это схема также рассчитана на индивидуальных предпринимателей. Она выгодна владельцам «доходных домов» — арендодателям, которые выставляют на рынок сразу много квартир.Патентное налогообложение оговорено в статье 346 (пункт 25.1.) НК РФ. Он позволяет платить в казну всего 6% от суммы годового дохода. Патент можно получить на разные сроки — от месяца до года. Он оформляется минимум за 10 дней до заключения сделки с нанимателем, если владелец жилья уже имеет статус ИП.

Налог по патенту нужно платить по месту регистрации квартиры.

Действие 3

Высчитываем процент налога

Налог на доход от аренды недвижимости платится единовременно — в конце налогового периода. Рассчитать сумму несложно, но лучше сделать это заранее, чтобы уже на этапе определения квартплаты и заключения договора с нанимателем понимать, с каким количеством денег придётся расстаться.

Пример:

Месячная арендная плата составляет 20 000 рублей. Владелец квартиры выступает как физическое лицо, значит должен перевести в бюджет 13% своего дохода.

20 000 рублей х 12 месяцев = 240 000 рублей годового дохода

Чтобы узнать 13% от этой суммы нужно набрать на калькуляторе число 240 000, нажать кнопку умножения «х», ввести искомый процент — 13 и нажать кнопку обозначения процентов — «%». 240 000×13 % = 31 200.

Имейте в виду — налоговые службы могут включить в основную сумму дохода, с которой рассчитывается налог, коммунальные платежи за квартиру. Это происходит, если в договоре было указано, что наниматель оплачивает их самостоятельно и экономит средства рантье.

Действие 4

Определяем сумму положенного налогового вычета

Добросовестные и законопослушные рантье не только должны платить государству — они имеют право на определённые преференции. При расчёте суммы отчислений в бюджет арендодатель может воспользоваться профессиональным налоговым вычетом. Эта сумма уменьшает общий годовой доход, с которого рассчитывается налог.

Владелец арендной недвижимости вправе подать на вычет, если в течение года у него были существенные расходы по содержанию объекта — ремонт в квартире или коммунальные платежи. Все траты нужно обязательно подтверждать документально — предоставить в налоговый орган оплаченные квитанции или договор с ремонтной бригадой.

При этом в формулу расчёта налога с дохода от сдачи квартиры добавляется дополнительный показатель:

(Доход от аренды — Профессиональный вычет) х % = Сумма налога

Пример:

Рантье, который сдаёт свою квартиру за 20 000 рублей в месяц, получает годовой доход 240 000 рублей. Его чистый налог при этом —31 200 рублей. Однако, в течение года он ежемесячно платил 3 500 рублей коммунальных платежей за свой объект, в год это 42 000 рублей. С учётом этого обстоятельства его налог составит: (240 000 — 42 000) х 13 % =25740 рублей.

Действие 5

Подаём налоговую декларацию

В отличие от налогов с зарплаты, которые в большинстве случаев автоматически вычитаются из доходов граждан ежемесячно, отчисление государству с дохода от сдачи жилья арендодатель должен оплачивать самостоятельно — в конце налогового периода.

Рантье обязан заполнить декларацию 3-НДФЛ. Необходимую форму, а также программу для внесения данных, можно скачать на сайте налоговой инспекции. В документе должна быть отражена сумма дополнительного заработка гражданина, информация о профессиональном вычете и сумма налога к уплате. К декларации необходимо приложить обязательный перечень документов:

1 Копию правоустанавливающих документов на недвижимость
2 Копию договора найма
3 Копию оплаченных квитанций о квартплате или договора на ремонт с указанием стоимости работ

Декларация 3-НДФЛ подаётся в налоговый орган по месту регистрации налогоплательщика в период с 1 января по 30 апреля следующего года.

Действие 6

Оплачиваем налог

Схема взаимодействия рантье и налоговых органов состоит из трёх этапов: сначала заполняется и подаётся декларация, потом она проверяется специалистами и утверждается сумма налога, и лишь после этого владелец недвижимости может перечислять средства в бюджет.

Все этапы проверки декларации можно отслеживать на сайте налоговой инспекции в личном кабинете налогоплательщика, либо контролировать процесс личными визитами в государственное учреждение. Сведения должны быть проверены в трёхмесячный срок. Важно дождаться окончания этого процесса, ведь даже самый внимательный и добросовестный налогоплательщик может допустить ошибку в расчётах и нечаянно завысить или занизить сумму выплат.

После того, как декларация проверена, владельцу недвижимости не стоит затягивать процесс оплаты. Налог на доход от сдачи жилья необходимо перечислить в бюджет до 15 июля. При этом важно понимать: вы оплачиваете отчисления за прошлый год. Например, если заработок от аренды получен в 2013 году, необходимую сумму нужно внести до 15 июля 2014 года. Проще всего сделать это в отделении Сбербанка.

Физическим лицам не нужно платить налоги на аренду, если квартира сдаётся по договору безвозмездного пользования близким родственникам или друзьям.

Владелец недвижимости может упростить себе схему налогообложения, если сдаст квартиру не физическому, а юридическому лицу. Это может быть небольшая фирма, которая ищет объект под офис, или арендное агентство-посредник, с которым собственники жилья заключают договор на доверительное управление недвижимостью. В любом случае, когда арендатор — юрлицо, именно ему придётся взять на себя ежемесячные налоговые отчисления. Рантье будет получать на руки уже сумму своего «чистого» заработка.

Публикация

Вопрос налогообложения доходов физического лица, сдающего в аренду жилую недвижимость, можно рассматривать как часть более значимого вопроса, а именно, вопроса разграничения предпринимательской и не предпринимательской деятельности. Поскольку сдача недвижимости (например, квартир) в аренду может приносить значительные доходы, то признание такой деятельности предпринимательской может привести не только к административной, но и к уголовной ответственности, если это будет связано «с извлечением дохода в крупном размере», каковым признается сумма, превышающая 250 000 руб. (примечание к ст. 169 УК РФ). Так, если сдавать в аренду трехкомнатную квартиру в Москве, например, за 45 000 руб. в месяц, то уголовно-правовой предел будет превышен менее чем за 6 месяцев.

И это только ответственность за незаконное предпринимательство, а существуют еще риски, связанные с непостановкой на налоговый учет, неподачей декларации, неверными исчислением и уплатой налогов.

Попытаемся разобраться, при помощи каких критериев физическому лицу можно сделать правильный выбор для определения способов и форм ведения деятельности по сдаче жилой недвижимости в аренду, каким образом правильно исчислять и уплачивать налоги, а также рассмотрим вопросы налогового планирования при структурировании доходов от указанного вида деятельности.

Предпринимательской являетсясамостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Для оценки характера деятельности физического лица этого определения самого по себе явно недостаточно, поэтому мы попытаемся уяснить позицию государственных органов по данному вопросу.

Позиция налоговых органов

По мнению налоговых органов, выраженному в письме УФНС по г. Москве от 25.01.08 № 18-12/3/005988, для физических лиц, участвующих в арендных отношениях и (или) сделках по купле-продаже принадлежащего им на праве собственности имущества, не установлена обязанность по получению статуса индивидуального предпринимателя. Это связано с тем, что доходы, получаемые физическими лицами от сдачи в аренду (внаем) и (или) реализации движимого или недвижимого имущества, указаны в ст. 208 НК РФ как самостоятельный вид доходов, являющийся объектом налогообложения НДФЛ.

Закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок.

О наличии признаков предпринимательской деятельности свидетельствуют, в частности, следующие факты:

изготовление или приобретение имущества для последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;

взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Экономическая деятельностьимеет место в том случае, когда ресурсы, оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия (информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, целью которого является производство продукции (оказание услуг). Такая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).

При наличии всех указанных признаков физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

В случае отсутствия оснований для признания операций с недвижимым имуществом предпринимательской деятельностью с полученных доходов физическое лицо должно уплачивать НДФЛ в качестве лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.

Позиция судов по делам об административных правонарушениях (п.13 постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.10.06 № 18 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении особенной части КоАП»). Отдельные случаи продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, не образуют состав данного административного правонарушения при условии, если количество товара, его ассортимент, объемы выполненных работ, оказанных услуг и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что данная деятельность была направлена на систематическое получение прибыли.

Доказательствами, подтверждающими факт занятия деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли, в частности, могут являться показания лиц, оплативших товары, работу, услуги, расписки в получении денежных средств, выписки из банковских счетов лица, привлекаемого к административной ответственности, акты передачи товаров (выполнения работ, оказания услуг), если из указанных документов следует, что денежные средства поступили за реализацию этими лицами товаров (выполнение работ, оказание услуг), размещение рекламных объявлений, выставление образцов товаров в местах продажи, закупку товаров и материалов, заключение договоров аренды помещений.

Позиция судов по уголовным делам (п. 2 постановления Верховного суда РФ от 18.11.04 № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества приобретенных преступных путем»).

В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.

Выбор субъекта ведения деятельности

Определив, является ли планируемая деятельность предпринимательской, далее предлагаем следующий алгоритм действий для налогоплательщика.

Если деятельность отвечает всем признакам предпринимательской, то налогоплательщик должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Затем следует выяснить, предусмотрена ли в муниципальном образовании (либо в субъекте федерации – для Москвы и Санкт-Петербурга) по месту ведения деятельности система налогообложения в виде ЕНВД для сдачи в аренду жилой недвижимости. Если ЕНВД предусмотрен, то индивидуальный предприниматель обязан встать на учет в налоговых органах по месту осуществления указанной деятельности в срок не позднее пяти дней с начала осуществления этой деятельности и производить уплату единого налога, введенного в этих муниципальных районах, городских округах, городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге. Если ЕНВД не предусмотрен, то индивидуальный предприниматель вправе применять общий налоговый режим либо упрощенную систему налогообложения.

В случае, если деятельность формально не отвечает признакам предпринимательской, то, на наш взгляд, физическое лицо, тем не менее, реализуя свое законное право заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью, вправе осуществлять свою деятельность как предпринимательскую с соблюдением необходимых формальностей, либо действовать непосредственно как физическое лицо.

Выбор между предпринимательской и непредпринимательской деятельностью либо между той или иной системой налогообложения, если деятельность является предпринимательской, может быть сделан и после оценки налоговых последствий деятельности по сдаче в аренду жилой недвижимости, осуществляемой в той или иной форме (физическое лицо, индивидуальный предприниматель, применяющий ЕНВД, общую систему, УСН или УСН на основе патента).

Налоговые последствия сдачи в аренду жилой недвижимости физическим лицом – не предпринимателем

Приобретение недвижимости. В этом случае:

имущественный налоговый вычет предоставляется только в отношении жилой недвижимости в сумме до 2 млн. руб. (для правоотношений, возникших до 01.01.2008 г., предельный размер вычета составляет 1 млн. руб.), но не более фактически произведенных расходов;

проценты по целевым займам на приобретение или строительство жилой недвижимости, полученным от российских организаций, учитываются помимо 2 млн. руб.;

вычет предоставляется однократно, но не использованный полностью вычет переносится на следующие годы. Однако налогоплательщик не вправе воспользоваться вычетом в случаях, если:

оплата произведена за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, а также за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов,

сделка купли-продажи заключена с физическим лицом, являющимся по отношению к налогоплательщику взаимозависимым в соответствии с ст. 20 НК РФ (только в том случае, если отношения между лицами оказали влияние на условия и экономические результаты заключенной сделки);

материальная выгода (проценты по займу в 2009 г., размер которых меньше 2/3) доходом не признается, если у налогоплательщика есть право на вычет;

родители, имеющие несовершеннолетних детей и расходующие собственные средства на приобретение объектов недвижимости в общую с детьми долевую собственность, вправе применить имущественный вычет в соответствии с фактически произведенными расходами;

вычет может быть получен либо у налогового органа по окончании года, либо у работодателя до окончания года (при наличии уведомления налогового органа) (письмо Минфина России от 20.05.08 № 03-04-06-01/146);

излишне уплаченный налог может быть возвращен по заявлению физического лица налоговым агентом.

Сдача недвижимости в аренду . При сдаче недвижимости в аренду доход облагается по ставке 13 %, при сдаче другому физическому лицу налогоплательщик самостоятельно уплачивает налог по итогам года.

Если недвижимость сдается в аренду индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу, то арендатор (налоговый агент) производит удержание налога в момент выплаты дохода.

Расходы, связанные с ремонтом недвижимости, иные связанные с недвижимостью расходы, можно учесть только в пределах налогового вычета (2 млн. руб.), т.е. они фактически «выпадают» из налоговой базы (до момента продажи).

Отчуждение недвижимости . Рассмотрим основные моменты при отчуждении недвижимости:

доход облагается по ставке 13 %;

имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме 1 млн. руб., если недвижимость находилась в собственности менее 3 лет, и в размере продажной стоимости, если 3 года и более;

вычет предоставляется неоднократно;

если продается доля в имуществе, выделенная в натуре и являющаяся самостоятельным объектом индивидуального права собственности, то имущественный вычет применяется собственником в полном объеме без распределения общей суммы вычета между другими собственниками имущества (постановление Конституционного суда РФ от 13.03.08 № 5-П);

налогоплательщик вправе не применять имущественный вычет, а уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с получением этих доходов, расходы должны быть документально подтверждены;

замена либо производится в отношении всех проданных объектов, либо вообще не производится (письмо УФНС России по г. Москве от 23.04.08 № 28-10/039332);

имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, предоставляется налоговым органом, налоговый агент (в частности, работодатель) данный вычет не предоставляет (постановление ФАС Поволжского округа от 03.02.2004 N А12-13945/03-С21);

вычет предоставляется по окончании года, в котором получены доходы от продажи имущества, на основании заявления физического лица, представляемого в налоговый орган вместе с налоговой декларацией;

излишне уплаченный налог может быть возвращен по заявлению физического лица налоговым агентом в том же порядке, что и имущественный налоговый вычет при приобретении недвижимости.

Важным моментом является также то, что при покупке, продаже и сдаче в аренду жилой недвижимости (т.е. на каждом этапе рассматриваемой деятельности) физическое лицо не уплачивает НДС.

Рассчитаем размер налоговых обязательств физического лица, приняв условно стоимость квартиры за 10 млн. руб., стоимость аренды – 45 тыс. руб. в месяц, предположив для упрощения расчетов, что в год приобретения и год продажи квартиры сдача в аренду не осуществляется.

Приобретение

Вычет - 2 000 000 руб., 8 000 000 руб. в налоговую базу не попадают;

Вычет, используемый за первый год - 720 000 руб.

Налоговая база - 0 руб., НДФЛ - 0 руб. (с учетом вычета и возврата удержанного налога).

Сдача в аренду

Доход ФЛ (заработная плата) - 720 000 руб. за год;

Доход ФЛ от сдачи в аренду - 540 000 руб. (45 000 руб. х 12 мес.);

Всего за год - 1 260 000 руб.

Перенесенный вычет – 1 280 000 руб.

НДФЛ - 0 руб. [(1 260 000 – 1 280 000) х 13%] за первый год, за последующие -163 800 руб. (налог за второй год будет уменьшен на 2 600 руб. неиспользованных 20 000 руб. х 13% вычета)

Продажа (по истечении 3 лет с момента покупки)

Доход ФЛ (заработная плата) за год - 720 000 руб. (60 000 руб. х 12 мес.);

Вычет в размере продажной стоимости недвижимости – 8 000 000 руб., не попавшие в налоговую базу при приобретении, – по сути продаж является безналоговой

Налоговая база - 720 000 руб., НДФЛ - 93 600 руб.

Индивидуальный предприниматель: обзор налоговых режимов применительно к сдаче в аренду жилой недвижимости

Общий налоговый режим.

Индивидуальный предприниматель является налогоплательщиком НДС, а значит, при сдаче недвижимости в аренду будет возникать объект обложения НДС. Учет доходов и расходов регулируется приказом Минфина России от 13.08.02 № 86н, МНС РФ № БГ-3-04/430 «Об утверждении порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей», в котором ряд вопросов не урегулирован (например, отсутствует право на использование амортизационной премии, что для рассматриваемой ситуации важно в связи с тем, что жилая недвижимость является амортизируемым имуществом; не урегулированы последствия продажи амортизируемого имущества).

По мнению налоговых органов, квартира не может относиться к объекту основных средств, а значит, амортизационные отчисления к расходам приниматься не могут(письмо МНС РФ от 06.07.04 № 04-3-01/398). На наш взгляд указанная позиция является необоснованной, ведь квартира как «средство производства» ничем не отличается, например, от гостиниц или офисных центров, к которым подобных претензий не возникает в виду их очевидной абсурдности.

Таким образом, применение данного налогового режима применительно к рассматриваемой деятельности нецелесообразно, присутствует риск спора с налоговыми органами (данный вывод является общим и подлежит корректировке применительно к конкретной ситуации, например, если планируется сдача недвижимости в аренду юридическому лицу, последнее может быть заинтересовано в получении вычетов по НДС).

ЕНВД .

В этом случаене предусмотрена возможность учитывать расходы, что невыгодно как на этапе приобретения, так и на этапе сдачи недвижимости в аренду, а также отсутствует необходимость уплаты НДС.

Таким образом, применение данного налогового режима применительно к рассматриваемой деятельности, по нашему мнению, нецелесообразно в связи с невозможностью учитывать расходы. Напоминаем, что в случае введения ЕНВД в установленном порядке избежать применения данного налогового режима можно только осуществляя деятельность без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

УСН .
При УСН необходимо учитывать следующее:

расходы по основным средствам нужно учитывать в течение налогового периода равномерно и признавать на последнее число отчетного (налогового) периода;

возможность переноса убытков на будущее, но не более чем на 10 налоговых периодов;

указанные правила могут быть реализованы в случае применения объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» и, соответственно, ставка налога 15%, однако субъекты федерации имеют право понижать ставку до 5% в зависимости от категории налогоплательщика (п. 2 ст. 346.20 НК РФ);

отсутствует необходимость уплаты НДС;

необходимо учитывать лимит доходов, превышение которого не позволяет применять УСН (23 070 000 руб. за 9 месяцев с учетом коэффициента-дефлятора на 2009 г.), а также максимальный размер остаточной стоимости основных средств (100 млн руб.).

Следует иметь в виду такие «неприятные» особенности УСН, как минимальный налог и необходимость пересчитать и заплатить налог по правилам амортизации в определенных случаях (в случае реализации основных средств при условиях, указанных в посл. абз. п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Таким образом, УСН является оптимальным налоговым режимом для сдачи в аренду недвижимости, позволяющим учитывать произведенные расходы, однако организация деятельности с применением УСН требует более сбалансированного и профессионального налогового планирования.

УСН на основе патента . Патент можно получить, только если в соответствующем субъекте Российской Федерации принят закон о возможности применения патентной УСН по конкретному виду деятельности. Налогообложение заключается в оплате стоимости патента, формула расчета которой приведена в Налоговом кодексе РФ и зависит от потенциально возможного годового дохода, определяемого законом субъекта Российской Федерации. Признание для целей налогообложения расходов не предусмотрено.

Таким образом, по нашему мнению, применение данного налогового режима применительно к рассматриваемой деятельности нецелесообразно в связи с невозможностью учитывать расходы.

Налоговые последствия сдачи в аренду жилой недвижимости физическим лицом – индивидуальным предпринимателем, применяющим УСН

Рассмотрим налоговые последствия применения УСН как наиболее оптимального, с нашей точки зрения, налогового режима для целей сдачи недвижимости в аренду. Данный вывод относится к некой усредненной ситуации и может быть скорректирован с учетом конкретных обстоятельств.

Приобретение недвижимости . Стоимость недвижимости учитывается в течение налогового периода равномерно и признается на последнее число отчетного (налогового) периода.

У индивидуального предпринимателя в свидетельстве о государственной регистрации должен значиться такой вид экономической деятельности, как «Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг»(письмо МНС РФ от 06.07.04 № 04-3-01/398).

Если за налоговый период сумма исчисленного в общем порядке налога меньше суммы исчисленного минимального налога, то уплачивается минимальный налог в сумме 1 % дохода, при этом разница между суммой исчисленного налога и суммой минимального дохода может быть перенесена в качестве убытка на будущее.

Проценты по займамможно относить на расходы по правилам, установленным для юридических лиц (1,5 ставки ЦБ по займам в рублях или 22% в валюте).

Сдача недвижимости в аренду . Доходы уменьшаются на документально подтвержденные и экономически обоснованные расходы (по правилам главы 25 НК РФ)

Ставка налога составляет 15 %, налог уплачивается самостоятельно каждый квартал авансовыми платежами, окончательная уплата происходит по итогам года (письмо МНС РФ от 06.07.04 № 04-3-01/398).

Продажа недвижимости . Доходы признаются в общем порядке на момент поступления оплаты в сумме полученной выручки. На момент реализации уменьшать доходы на стоимость основных средств нельзя (письма Минфина России от 18.04.07 № 03-11-04/2/106, от 27.05.05 № 03-03-02-04/1/131).

При реализации основных средств в ряде случаев нужно пересчитать уже учтенные расходы и сам налог, уплатить его и пени, подать уточненные налоговые декларации, что зависит от двух факторов:

срока полезного использования основного средства;

времени, которое прошло с момента учета расходов на покупку (создание) основного средства или с момента такого приобретения (создания).

Пересчет требуется, в частности, по основным средствам: срок полезного использования которых свыше 15 лет, если их реализовали в течение 10 лет с момента приобретения (создания, изготовления); к ним относятся и жилые помещения (последняя амортизационная группа, срок полезного использования 30 лет; в случае приобретения жилого помещения, ранее использовавшегося, следует получить документальное подтверждение срока использования, например, составить акт ОС-1).

Пересчет налога заключается в том, что за прошедшие периоды необходимо исключить расходы, которые уже были учтены по таким основным средствам, и необходимо начислить амортизацию по правилам гл. 25 НК РФ.

Так как жилые помещения относятся к последней амортизационной группе (срок полезного использования 30 лет), размер ежемесячных расходов в случае пересчета налогов по правилам амортизации существенно уменьшится.

Срок использования объекта недвижимости предыдущим владельцем должен быть подтвержден документально (желательно по форме ОС-1), т.е. при приобретении «вторичной недвижимости» и надлежащем подтверждении срока использования амортизационные отчисления могут увеличиться.

Для оценки налоговых последствий необходимо учесть, что также индивидуальный предприниматель уплачивает взносы в ПФР в виде фиксированного платежа, рассчитываемого исходя из стоимости страхового года (в 2008 г. стоимость страхового года составила 3864 руб.).

Рассчитаем размер налоговых обязательств индивидуального предпринимателя, приняв стоимость квартиры за 10 млн. руб., стоимость аренды – 45 тыс. руб. в месяц, предположив для упрощения расчетов, что в год приобретения и год продажи квартиры сдача в аренду не осуществляется. Стоимость квартиры 10 000 000 руб., квартира новая.

Приобретение : доход - 0 руб., расходы - 10 000 000 руб. в год, полностью переносятся в качестве убытков на будущее (не более чем на 10 лет), налоговая база - 0 руб., минимальный налог - 0 руб. (так как дохода нет).

Сдача в аренду : доход от сдачи в аренду 540 000 руб. (45 000 руб. х 12 мес.). Перенесенный убыток составил 540 000 руб. в год (чтобы «использовать» убыток в полном объеме за 10 лет выгодно одновременно заниматься также иными видами деятельности, приносящими доход).

Налоговая база = 0 руб., Минимальный налог = 5 400 руб.

НДФЛ = 720 000 (заработная плата, при условии, что помимо сдачи квартиры физическое лицо также работает по трудовому договору)*13%=93 600 руб. в год, итого за год 99 000 руб. (для сравнения при сдаче недвижимости ФЛ сумма налога составит 0 руб. (за 1-ый год), за последующие 163 800 руб.)

Продажа (более чем через 10 лет): цена - 5 000 000 руб., налог (15%) - 750 000 руб. (при отсутствии расходов, поэтому на период продажи можно запланировать расходы, которые покроют полученный доход).

При продаже также важно учитывать, что если будет превышен лимит доходов, установленный для применения УСН, то право на применение данного налогового режима будет утрачено с начала того квартала, в котором допущены указанное превышение и (или) несоответствие указанным требованиям.

Таким образом, выбор формы ведения деятельности предопределяется ответом на вопрос, является ли деятельность она предпринимательской или нет. Если является, то физическому лицу необходимо регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Если же деятельность предпринимательской не является, то получать статус индивидуального предпринимателя вряд ли имеет смысл: это, как правило, случаи, когда физическое лицо сдает в аренду одну квартиру, к примеру, полученную по наследству, имеет возможность уплачивать свои 13% налога и ограничиваться подачей декларации один раз в год, избегая сложностей налогового администрирования и тонкостей налогового планирования. Это, однако, не исключает ведения деятельности в качестве индивидуального предпринимателя, что при грамотном планировании и юридически правильном оформлении позволит управлять своими налоговыми выплатами.

Если вы сдаете в аренду имущество, то обязаны платить 13 процентов НДФЛ с дохода, который получаете (пп. 4 п. 1 ст. 208 , п. 1 ст. 209 НК РФ).

При этом для арендодателей-физлиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, существует два варианта уплаты налога:

1. Заплатить налог вы должны самостоятельно.

2. Удержать у вас налог и перечислить его в бюджет должен арендатор имущества.

Рассмотрим обе ситуации.

1. Вы самостоятельно рассчитываете и платите НДФЛ

Эта обязанность возникает у вас в том случае, если ваш арендатор (п. п. 1 и 2 ст. 226 , пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ):

физическое лицо, которое не является индивидуальным предпринимателем. Это может быть как гражданин РФ, так и иностранец или лицо без гражданства;
иностранная организация, которая не имеет подразделения в РФ.

Налог вы рассчитываете по окончании года по формуле (п. 1 ст. 224 , ст. 225 НК РФ):

НДФЛ = доход от сдачи имущества в аренду за год x 13%.

Кроме того, вам нужно заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за год, когда вы сдавали имущество в аренду и получали доход. Декларация сдается не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения доходов от аренды. Представить ее нужно в налоговую инспекцию по месту вашего жительства (п. 3 ст. 228 , п. 1 ст. 229 НК РФ).

Примечание. Для заполнения декларации вы можете воспользоваться бесплатной программой, которая размещена на сайте ФНС России по адресу www.nalog.ru , в разделе «Программные средства / Декларация».

Сумму налога необходимо заплатить в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом сдачи имущества в аренду (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в вашей налоговой инспекции.

2. Арендатор рассчитывает и перечисляет НДФЛ в бюджет

Если вы сдаете имущество в аренду российской организации, российскому подразделению иностранной организации, индивидуальному предпринимателю, нотариусу или адвокату, то рассчитывать и уплачивать НДФЛ с арендной платы должен арендатор (п. п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ).

Это означает, что при выплате вам арендных платежей он удерживает их часть в размере 13 процентов и перечисляет в бюджет (абз. 1 п. 4 ст. 226 НК РФ). Таким образом, арендная плата, которую вы получаете, уменьшается на сумму налога. Арендатор выступает в данном случае налоговым агентом.

При этом арендатор не вправе перечислять НДФЛ с арендной платы из собственных средств (п. 9 ст. 226 НК РФ).

Если арендатор полностью удержал и уплатил в бюджет НДФЛ, то вы можете не подавать налоговую декларацию по окончании года (абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ).

Однако если арендатор налог не удержал и не перечислил (или сделал это не в полном объеме), то вам придется самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ. Кроме того, нужно будет заполнить и сдать налоговую декларацию (пп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Примечание. Существует мнение о том, что физлицо в любом случае самостоятельно уплачивает налог вне зависимости от статуса арендатора. Однако, по нашему мнению, если в договоре аренды предусмотрена обязанность арендатора по удержанию и уплате НДФЛ с сумм арендной платы, платить налог самостоятельно вам не нужно.

Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате.

Основной обязанностью арендатора в соответствии со ст. 614 ГК РФ является своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом в размерах и сроки, предусмотренные договором аренды.

Арендная плата устанавливается в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В договоре аренды стороны могут предусмотреть различное сочетание перечисленных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Чаще всего арендная плата устанавливается сторонами договора аренды в виде твердых платежей, вносимых периодически или единовременно.

По договору аренды может быть передано сразу несколько объектов, при этом арендная плата может быть установлена как за все переданное имущество в аренду в целом, так и за каждый объект в отдельности. По мнению автора, предпочтительнее устанавливать арендную плату по каждому переданному в аренду объекту отдельно, что позволит избежать возможных разногласий между сторонами договора.

Сроки внесения арендной платы определяются договором, и стороны могут предусмотреть любой порядок ее внесения: ежемесячно, ежеквартально, один раз в год, путем внесения предварительной оплаты или с отсрочкой платежа.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, что установлено п. 3 ст. 614 ГК РФ. При этом размер арендной платы может изменяться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.

Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы в случае:

если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились;
если арендодателем нарушены условия проведения капитального ремонта имущества, сданного в аренду;
если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество при заключении договора аренды.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель, руководствуясь п. 5 ст. 614 ГК РФ, вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Учет арендной платы у арендодателя. Если предоставление имущества в аренду является для арендодателя основным видом деятельности, то арендная плата, поступающая от арендатора, согласно ст. 249 НК РФ будет относиться к доходам от реализации. Напомним, что основные виды деятельности определяются уставом организации, где чаще всего сдача имущества в аренду предусмотрена как вид деятельности.

Если для признания доходов и расходов организация применяет метод начисления, предусмотренный ст. ст. 271 и 272 НК РФ, то согласно п. 1 ст. 271 НК РФ доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг).

Для организаций, предоставляющих на систематической основе за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование свое имущество, расходы по такой деятельности в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ будут признаваться расходами, связанными с производством и реализацией.

Договором аренды может быть предусмотрен неравномерный график арендных платежей. В этом случае доходы в виде арендных платежей признаются в налоговом учете с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов, вне зависимости от их фактической уплаты. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды для целей ведения налогового учета доходов в виде арендных платежей не требуется. Подобная позиция изложена в Письмах Минфина России от 17.04.2007 N 03-03-06/1/248, от 06.02.2007 N 03-03-06/1/59, от 10.11.2006 N 03-03-04/1/752.

Предоставление имущества в аренду может и не быть основным видом деятельности организации. Например, если производственная организация предоставляет в аренду временно не используемое оборудование или помещения, для нее предоставление имущества в аренду не будет являться основным видом деятельности. В этом случае доход от сдачи имущества в аренду на основании п. 4 ст. 250 НК РФ будет признаваться внереализационным доходом.

Для внереализационных доходов от сдачи имущества в аренду датой получения дохода признается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров либо предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода (п. 4 ст. 271 НК РФ).

Расходы на содержание переданного по договору аренды имущества (включая амортизацию по этому имуществу) включаются в состав внереализационных расходов в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ.

Учет арендных платежей у арендатора. Арендные платежи за арендуемое имущество в целях налогообложения прибыли относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Для документального подтверждения расходов по уплате арендных платежей необходимы документы, оформленные в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе заключенный в соответствии с требованиями ГК РФ договор аренды, акт приема-передачи арендованного имущества, документы, подтверждающие уплату арендных платежей. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей не требуется. Данное утверждение верно, если иное не вытекает из условий сделки. Подобная позиция изложена в Письме Минфина России от 09.11.2006 N 03-03-04/1/742. Кроме того, в Письме сказано, что арендные платежи учитываются в составе прочих расходов при условии использования арендованного имущества для осуществления предпринимательской деятельности.

Расходы, являющиеся условно-постоянными (в том числе и коммунальные платежи), для целей налогообложения прибыли могут быть учтены в том месяце, в котором получены документы, подтверждающие эти расходы, при условии, что такой порядок отражен учетной политикой организации (пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ). Подобная позиция изложена в Письме Минфина России от 06.09.2007 N 03-03-06/1/647. По мнению автора, следует выбрать момент учета расходов в налоговой политике арендатора.

Если договором аренды предусмотрен неравномерный график арендных платежей, расходы по уплате арендных платежей признаются в налоговом учете с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов вне зависимости от их фактической уплаты. Ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды при этом не требуется. Такая позиция подтверждается Письмами Минфина России от 17.04.2007 N 03-03-06/1/248, от 06.02.2007 N 03-03-06/1/59, от 10.11.2006 N 03-03-04/1/752.

Нередко стороны заключают предварительный договор аренды зданий до оформления арендодателем права собственности на здание. Специалисты УФНС России по г. Москве в Письме от 05.10.2006 N 20-12/87641 обратили внимание на то, что предварительный договор аренды не содержит основных признаков договора аренды, установленных ГК РФ (передача арендодателем (собственником) арендатору имущества во временное владение и пользование за плату), поэтому такой договор не может считаться договором аренды, заключенным согласно законодательству Российской Федерации. Следовательно, затраты, осуществленные в соответствии с таким договором, нельзя учесть для целей за арендованное имущество. Выходом для арендатора в данной ситуации может быть только замена квалификации платежей по предварительному договору аренды с арендных платежей на платежи за приобретение арендатором имущественного права - права аренды по будущему договору аренды.

Согласно Письму Минфина России от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172 законодательное закрепление обязательной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяет только права и обязанности сторон по договору и имеет не связанные с вопросами налогообложения цели. Отсутствие государственной регистрации прав по договорам аренды не влияет на порядок учета сумм арендной платы при исчислении налога на прибыль организаций. Применять данное Письмо достаточно рискованно, поскольку далее в нем сказано, что расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций как документально не подтвержденные затраты.

Согласно Письмам Минфина России от 17.02.2006 N 03-03-04/3/3, от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172 и от 01.11.2005 N 03-03-04/1/325 если в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору, то арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций с момента получения объекта в пользование.

Если же в договоре аренды отсутствует распространение его условий на прошлые периоды, то расходы в виде арендных платежей за этот период не могут быть приняты в уменьшение налогооблагаемой прибыли с момента передачи такого имущества. В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 21.04.2006 по делу N А56-24327/2005 сказано, что учет арендных платежей в расходах в целях налогообложения прибыли не связывается с наличием государственной регистрации договора аренды. В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 14.02.2007 N Ф03-А59/06-2/5389 указано на то, что нарушение норм гражданского законодательства не влияет на налогообложение, поскольку не предусмотрено наличие зависимости затрат от действительности договора аренды, а требуется только экономическая обоснованность.

Согласно п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы по зарегистрированному договору аренды также подлежит государственной регистрации. Однако в Письме УФНС России по г. Москве от 12.04.2006 N 20-12/29001 указано на то, что дополнительное к основному договору аренды соглашение сторон об изменении стоимости арендной платы за недвижимое имущество не отнесено действующим законодательством к акту перемены прав на это имущество и величина арендной платы не является условием, при неисполнении которого договор аренды недвижимого имущества может считаться незаключенным.

В соответствии с Письмом Минфина России от 05.08.2005 N 03-03-04/4/34 арендные платежи, внесенные на основании дополнительного соглашения сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды, подлежат включению в состав прочих расходов в соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ при условии их обоснованности и подтверждения соответствующими первичными документами после государственной регистрации указанного соглашения.

Расходы организации-арендатора в виде арендной платы по договору на срок менее года, в том числе и при пролонгации этого договора на срок менее года, могут учитываться для целей налогообложения прибыли. Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, пролонгируется на срок менее года, указанный договор аренды не требует государственной регистрации. При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора. Такой вывод подтверждается п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, на которое указывалось ранее. Такая точка зрения изложена в Письме УФНС России по г. Москве от 18.10.2006 N 20-12/92230. Термин "пролонгация" договора аренды изложен именно в этом Письме, и его можно применять для целей налогообложения.

Если срок аренды в договоре не определен и договор считается заключенным на неопределенный срок, то в соответствии с Письмом УФНС России по г. Москве от 22.03.2006 N 20-12/22181 данный договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, и расходы организации по договору аренды помещения, заключенному в установленном законом порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.

Предположим, что организация арендует нежилое помещение под офис на основании заключенного на 11 мес. договора аренды, согласно которому договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. После истечения срока аренды арендатор продолжает пользоваться помещениями, а арендодатель не возражает против этого. Может ли организация учесть расходы по арендной плате в целях налогообложения по истечении 11 месяцев без регистрации договора аренды? Ответ на этот вопрос дан в Письме Минфина России от 14.04.2009 N 03-03-06/1/241, в котором сказано, что расходы организации по договору аренды, заключенному в установленном законодательством порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.

Если договором аренды предусмотрена обязанность арендатора по оплате фактически потребленных коммунальных услуг и услуг связи, арендатор учитывает в составе прочих расходов расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей, относящихся к помещениям (зданиям), полученным в аренду, а также к средствам связи, используемым арендатором в своей деятельности. Указанные расходы должны быть документально подтверждены счетами, выставленными арендодателю энергоснабжающей организацией или оператором связи и отражающими фактическую поставку энергии (воды) или оказание услуг телефонной связи. Такая предельно опасная для арендатора позиция изложена в Письме Минфина России от 30.01.2008 N 03-03-06/2/9. Единственным решением этой проблемы является посредническая квалификация договора.

И последнее, о чем необходимо сказать. Не следует забывать о том, что согласно ст. 288 ГК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. В Письме Минфина России от 10.11.2006 N 03-05-01-04/310 отмечено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое, т.е. квартира не может использоваться в качестве офиса до тех пор, пока не будет выведена из жилого фонда. Следовательно, арендные платежи не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организаций.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества (жилых, нежилых помещений, транспортных средств, земельных участков, земельных паев и т. д.) в аренду принадлежит его собственнику.Гражданин может являться арендодателем имущества, принадлежащего ему на праве собственности, как в качестве предпринимателя, так и в качестве физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.

Арендодатель может быть признан предпринимателем по соответствующему виду деятельности, как лицо, оказывающее услуги по сдаче имущества в аренду, если оно приобретается не для личного пользования, а в целях последующего извлечения прибыли от его использования (сдачи в аренду) или реализации. В этом случае гражданину следует зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и уплачивать налоги с соответствующих доходов именно в этом качестве, а не в качестве физического лица.

Аргументами в пользу квалификации деятельности в качестве предпринимательской могут служить и такие обстоятельства, как:

Заключение договора на срок более одного налогового периода (календарного года) или его пролонгация на следующий период;

Получение дохода 2 раза и более в течение налогового периода (календарного года) при условии, что в течение года арендаторами одного и того же имущества выступают разные юридические лица;

Неоднократное заключение договоров аренды с одним юридическим лицом.

Правильная квалификация деятельности физического лица имеет принципиальное значение для целей налогообложения.

Рассмотрим подробнее налогообложение доходов от сдачи в аренду имущества физическими лицами, не зарегистрированными в качестве предпринимателей, в соответствии гл. 23 Налогового Кодекса РФ (далее - НК РФ). Плательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ) признаются, в том числе физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ (ст. 207 НК РФ). К доходам от источников в РФ относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ (п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Таким образом, доходы плательщика (физического лица), полученные от сдачи имущества в аренду, подлежат обложению НДФЛ по ставке 13 процентов на общих основаниях.

Исчисление и уплату налога в данном случае производит:

1. Налоговый агент (в случае, если деятельность гражданина по сдаче в аренду имущества не зарегистрирована в качестве предпринимательской) - если доход получен от организации (ст. 226 НК РФ);

2. Физическое лицо - если доход получен от физлиц, не являющихся налоговыми агентами (п.п. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).

В первом случае при выплате арендодателю-гражданину дохода в виде арендной платы организация-арендатор выступает в роли налогового агента. Поэтому она обязана удерживать из суммы выплачиваемого дохода НДФЛ и перечислять его в бюджет (п.п. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 226 НК РФ).

Поскольку доходы от аренды облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов, к ним можно применять стандартные налоговые вычеты (п. 3 ст. 210 НК РФ).

Стандартные налоговые вычеты по НДФЛ предоставляются плательщику одним из налоговых агентов, являющихся источником выплаты дохода, по выбору налогоплательщика на основании его письменного заявления и документов, подтверждающих право на такие вычеты (п. 3 ст. 218 НК РФ).

Например, неработающий пенсионер, сдающий имущество (жилые, нежилые помещения, транспортные средства, земельные участки, земельные паи и т. д.) в аренду, вправе обратиться к организации-арендатору (налоговому агенту) с письменным заявлением на предоставление ему стандартного вычета по НДФЛ.

Во втором случае в обязательном порядке согласно п. п. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ исчисление и уплата НДФЛ производится физическими лицами, получившими вознаграждения от физлиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

Кроме того, если налоговым агентом не произведены удержания и перечисления в бюджет НДФЛ с доходов, в том числе, полученных от сдачи имущества в аренду, плательщик должен самостоятельно исчислить сумму НДФЛ (п. п. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Указанные налогоплательщики самостоятельно исчисляют суммы налога в порядке, установленном НК РФ. При этом плательщики, которым в течение налогового периода стандартные налоговые вычеты не предоставлялись или предоставлялись в меньшем размере, чем предусмотрено ст. 218 НК РФ, по окончании налогового периода могут получить их в инспекции по месту жительства.

На основании заявления плательщика, прилагаемого к налоговой декларации, и документов, подтверждающих право на такие вычеты, налоговым органом производится перерасчет уплаченных сумм налога (п. 4 ст. 218 НК РФ).

Налогоплательщики подают в обязательном порядке декларацию в срок, не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом, в котором получен доход.

Сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений ст. 228 НК РФ, уплачивается по месту жительства плательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Отдел налогообложения

УФНС России по Тамбовской области