Должен ли арендодатель платить ндфл с дохода от сдачи имущества в аренду? Сдача в аренду не является отдельным видом деятельности Доходы от сдачи имущества в аренду признаются

" № 10/2017

Как учитываются доходы, полученные казенным учреждением от сдачи недвижимого имущества в аренду, а также от арендаторов в возмещение коммунальных расходов?

Бюджетный учет.

Доходы, полученные казенным учреждением от сдачи недвижимости в аренду, а также от арендаторов в возмещение коммунальных расходов, в обязательном порядке должны быть направлены в соответствующий бюджет бюджетной системы РФ (п. 3 ст. 161 БК РФ, п. 4 ст. 298 ГК РФ).

Согласно Указаниям о порядке применения бюджетной классификации РФ, утвержденным Приказом Минфина РФ от 01.07.2013 № 65н (далее – Указания № 65н), доходы учитываются следующим образом:

доходы, полученные от аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, относятся на статью 120 «Доходы от собственности» КОСГУ;

доходы в виде возмещения арендатором расходов учреждения на коммунальные платежи – на статью 130 «Доходы от оказания платных услуг (работ)» КОСГУ.

В соответствии с положениями Инструкции № 162н операции по начислению и перечислению названных доходов отразятся в бюджетном учете следующими корреспонденциями счетов:

* Расчеты между учреждением и администратором доходов бюджета, осуществляющим отдельные полномочия по администрированию кассовых поступлений в бюджет, оформляются извещением (ф. 0504805).

Согласно п. 200 Инструкции № 157н аналитический учет расчетов по доходам ведется в карточке учета средств и расчетов (ф. 0504051) либо в журнале операций расчетов с дебиторами по доходам в разрезе видов доходов по плательщикам.

Казенное учреждение (администратор доходов бюджета по начислению и учету платежей в бюджет) сдает в аренду здание. По условиям договора арендная плата в размере 15 000 руб. ежемесячно перечисляется в доход бюджета. Полномочия по администрированию кассовых поступлений в бюджет закреплены за вышестоящим органом госвласти.

При передаче имущества в аренду его следует учитывать на забалансовом счете 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)» (п. 381 Инструкции № 157н).

Ежемесячно в течение срока действия договора аренды в бюджетном учете будут отражаться следующие бухгалтерские записи:

Налоговый учет.

В силу положений пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ доходы от сдачи имущества казенного учреждения в аренду не учитываются при исчислении НДС. Аналогичная позиции была изложена в письмах Минфина РФ от 11.07.2017 № 03-07-11/43774, от 04.02.2016 № 03-07-14/5448, от 26.01.2016 № 03-07-11/2939.

При возмещении коммунальных расходов объекта обложения НДС не возникает, поскольку в этом случае учреждение не реализует услуги (письма Минфина РФ от 24.03.2009 № 03-03-05/47, от 24.03.2007 № 03-07-15/39, ФНС РФ от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@, от 23.04.2007 № ШТ-6-03/340@).

Доходы, полученные казенными учреждениями от сдачи имущества в аренду, в том числе средства, поступающие от арендаторов в возмещение платы за коммунальные услуги, не учитываются при формировании налоговой базы по налогу на прибыль на основании пп. 33.1 п. 1 ст. 251 НК РФ. По данному вопросу смотрите письма ФНС РФ от 16.02.2015 № ГД-4-3/2256@, Минфина РФ от 25.07.2016 № 03-07-11/43314, от 14.08.2015 № 03-03-05/
47288, от 18.02.2015 № 03-03-06/4/7571, от 28.04.2015 № 03-03-05/24417, от 12.05.2015 № 03-03-06/4/27177.

Инструкция по применению Плана счетов бюджетного учета, утв. Приказом Минфина РФ от 06.12.2010 № 162н.

Инструкция по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного само­управления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утв. Приказом Минфина РФ от 01.12.2010 № 157н.

Дата публикации: 19.02.2016 13:41 (архив)

Доходы, полученные лицами от сдачи либо продажи недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц.
Для граждан, проживающих в Российской Федерации более 183 дней в году, такие доходы облагаются по налоговой ставке

13%.

30%.

При получении доходов от сдачи либо продажи недвижимости налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц () необходимо представить не позднее

30 апреля

15 июля

того же года уплатить исчисленную в налоговой декларации сумму налога в бюджет.

Ответственность (ст.119 НК РФ):
Непредоставление в установленный законодательством срок налоговой декларации влечет взыскание штрафа в размере 5% не уплаченной суммы налога подлежащей уплате, но не более 30% от указанной суммы в декларации и не менее 1 000 руб.
В случае если деятельность физического лица носит систематический характер с целью дальнейшего использования для получения прибыли (дохода), подобная деятельность может быть признана предпринимательской и физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица.
Государственная регистрация физического лица в качестве предпринимателя осуществляется в порядке, предусмотренном ст.22.1 Федерального закона от 08.08.2001 №129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
Индивидуальный предприниматель осуществляет деятельность и уплачивает налоги в соответствии с избранной системой налогообложения.За осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве предпринимателя предусмотрены:
- налоговая ответственность в виде взыскания штрафа в размере 10 процентов от доходов, полученных в течение указанного времени в результате такой деятельности, но не менее 40 тысяч рублей (ст.116 НК РФ);
- административная ответственность в виде штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей ч.1 ст.14.1 КоАП РФ).

Кроме того, при наличии договоров аренды и платежных документов налогоплательщик-арендодатель вправе приложить их копии к налоговым декларациям, представляемым в налоговый орган в изложенном порядке. Доход, полученный физическим лицом - арендодателем в виде арендной платы (включая доход в виде компенсации расходов по оплате коммунальных платежей), является объектом налогообложения налога на доходы физических лиц. При этом арендодатель не вправе учитывать в целях налогообложения произведенные расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей по данной квартире (Минфина РФ от 17.05.2010 N 20-14/4/050989).
Таким образом, если доход от сдачи квартиры в наем был получен в 2015 году, то в срок не позднее

30 апреля 2016 года

Обычно справки для подтверждения дохода собираются для получения крупной суммы потребительского кредита, для автокредита, ипотеки.

Для получения нужной суммы и подтверждения платежеспособности следует собрать справки, подтверждающие доход.

Таким образом для получения нужной суммы кредита и подтверждения платежеспособности заемщику следует собрать справки дающие банку возможность оценить доход - его размер, частоту и постоянство. И если со справками подтверждающими владение собственностью все более или менее понятно, то сбор справок подтверждающих дополнительный доход вызывает у многих сложность. Например, как подтвердить документально постоянный доход от сдачи имущества в аренду? Специалисты Кредиты.ру предлагают ознакомиться с правовыми аспектами получения справки соответствующей требованиям банка.

Что такое сдача имущества в аренду и когда это будет являться доходом

Многие передают свое имущество во временное пользование третьим лицам. Это может быть автомобиль или жилье или другое имущество, Например, бесплатно родственникам или знакомым на время передают машину или позволяют проживать в квартире, но чаще имущество сдается платно.

Только 10% россиян подают в налоговую сведения о своем дополнительном доходе.

Бескомпромиссная статистика утверждает, что только 10% россиян подают декларацию в конце года в налоговую и заявляют о полученном доходе, остальная часть населения не желает афишировать свои доходы уходя от налогов, что является прямым нарушением налогового законодательства, но со статистикой не поспоришь.

На основании ст. 208.1.4 и ст. 209.1 НК РФ лицо сдающее в аренду движимое и недвижимое имущество и получающее доход от сдачи имущества в аренду является арендодателем и обязано до 30 апреля следующего за отчетным периодом года подать в налоговую по месту своей регистрации декларацию о полученных доходах. Сумма подоходного налога исчисляется в зависимости от статуса налогоплательщика. Физическое лицо уплачивает 13% от суммы полученного дохода. Оплату следует производить до 30 июня года, следующего за отчетным.

Сдача имущества в аренду с соблюдением закона

Хоть многие и сетуют на то, что заключив договор аренды и получая подтверждаемые платежи (платежи перечисляются любым способом, включая почтовый и электронный перевод средств в счет аренды, наличные оформляются актом приема -передачи средств).

Официально зарегистрированный дополнительный доход от сдачи квартиры в аренду является подтверждением для банка.

Ежегодно приходится проводить расчет дохода от аренды, отчитываться перед государством и выплачивать налог на полученный доход. Но когда имущество передается в аренду на основании заключенного договора, арендодатель получает гарантии сохранности своего имущества в рамках заключенного договора и может рассчитывать на защиту своих интересов в правовом поле. Доход, который получен от сдачи имущества в аренду официально, может быть предъявлен банку для подтверждения платежеспособности.

Сдача имущества в аренду неофициально

Неофициально (без договора) сдавая имущество в аренду и получая доход, но не отчитываясь за него перед государством, вы не только рискуете своим имуществом на 100%, но и лишаете себя возможности оперировать этим доходом для получения нужной суммы кредита.

Не отчитываясь перед государством - у вас нет шансов полностью использовать ваш источник дохода, но есть возможность быть оштрафованным. Если доходы от сдачи имущества в аренду раскрываются и признаются налоговой службой, вы можете рассчитывать на взыскание неполученных сумм налога и штрафы от 5% до 30% от суммы дохода.

Более того, в случае если ваш доход будет раскрыт государственной налоговой службой и признан вы можете рассчитывать на взыскание неполученных сумм налога и штрафы от 5% до 30% от суммы дохода.

Как сделать черное белым?

Как выше отмечено, "черный" доход будет беспроблемным не долго, налоговые службы не дремлют и имеют свои источники информации. Для того, что бы не было проблем с налоговой, лучше перевести свои доходы на легальную основу, это можно сделать следующими способами:

• Ежегодно подавать декларацию и оплачивать соответствующий налог в качестве физического лица. Как рассчитать доход от аренды квартиры? Следует заключить с арендатором договор аренды имущества, в котором будут обозначены сроки, суммы ежемесячной или ежеквартальной оплаты, способы оплаты, ответственность сторон и реквизиты сторон участников договора. На основании договора вы обязаны подавать декларацию о доходах ежегодно до 15 апреля с указанием суммы полученного дохода за год. Подается в налоговую не только декларация, но документы подтверждающие ваши доходы. Вы обязаны учитывать и хранить все квитанции и акты приема-передачи средств оплаты за аренду, так как все доходы должны быть подтверждены документально. а так же договора с арендаторами и приложения к ним. Процентная ставка на доход для физ. лиц - 13%. В банк для подтверждения дохода от сдачи в аренду имущества вы предоставляете свой экземпляр декларации и квитанцию об уплате налога.
• Ежегодно подавать декларацию и оплачивать налог в качестве ИП. Другим решением задекларировать совой доход может быть регистрация в качестве ИП. Обязательным в этом случае при регистрации включить этот способ заработка в виды деятельности. Что дает регистрация в качестве ИП? Во-первых это заметное снижение суммы налога на доход: может быть 15% от разницы доходы минус расходы или 6% на доходы. Если у вас есть ежемесячные крупные расходы на содержание имущества, то целесообразным будет избрать первый вариант, если вы в основном получаете доход, без существенных затрат, то лучше избрать систему налогообложения "Доходы". Далее процедура заключения договоров, приема оплат и отчетности почти не отличается. Декларация так же предоставляется в налоговую ежегодно в те же сроки,. Разница только в системе расчета суммы налога, а подтверждением доходов являются в этом случае не квитанции, а книга учета доходов и расходов ИП. Квитанции и прочие документы ИП хранит на случай, если налоговая изъявит желание проверить достоверность подаваемой информации. Для банка подтверждением дохода так же будет предоставленный оригинал декларации, квитанции или п/п об уплате налога, Но, возможно и книга учета дохода.

Для любого банка важны достоверные сведения и подтверждающие документы. И даже если вам предложили заполнить справку о ваших доходах по форме банка, без документального подтверждения, приоритетом являются документы по которым можно оценить ваши реальные доходы: справка 2-НДФЛ, декларация о доходах, квитанции об уплате налога и т. д.

Публикация

Вопрос налогообложения доходов физического лица, сдающего в аренду жилую недвижимость, можно рассматривать как часть более значимого вопроса, а именно, вопроса разграничения предпринимательской и не предпринимательской деятельности. Поскольку сдача недвижимости (например, квартир) в аренду может приносить значительные доходы, то признание такой деятельности предпринимательской может привести не только к административной, но и к уголовной ответственности, если это будет связано «с извлечением дохода в крупном размере», каковым признается сумма, превышающая 250 000 руб. (примечание к ст. 169 УК РФ). Так, если сдавать в аренду трехкомнатную квартиру в Москве, например, за 45 000 руб. в месяц, то уголовно-правовой предел будет превышен менее чем за 6 месяцев.

И это только ответственность за незаконное предпринимательство, а существуют еще риски, связанные с непостановкой на налоговый учет, неподачей декларации, неверными исчислением и уплатой налогов.

Попытаемся разобраться, при помощи каких критериев физическому лицу можно сделать правильный выбор для определения способов и форм ведения деятельности по сдаче жилой недвижимости в аренду, каким образом правильно исчислять и уплачивать налоги, а также рассмотрим вопросы налогового планирования при структурировании доходов от указанного вида деятельности.

Предпринимательской являетсясамостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Для оценки характера деятельности физического лица этого определения самого по себе явно недостаточно, поэтому мы попытаемся уяснить позицию государственных органов по данному вопросу.

Позиция налоговых органов

По мнению налоговых органов, выраженному в письме УФНС по г. Москве от 25.01.08 № 18-12/3/005988, для физических лиц, участвующих в арендных отношениях и (или) сделках по купле-продаже принадлежащего им на праве собственности имущества, не установлена обязанность по получению статуса индивидуального предпринимателя. Это связано с тем, что доходы, получаемые физическими лицами от сдачи в аренду (внаем) и (или) реализации движимого или недвижимого имущества, указаны в ст. 208 НК РФ как самостоятельный вид доходов, являющийся объектом налогообложения НДФЛ.

Закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок.

О наличии признаков предпринимательской деятельности свидетельствуют, в частности, следующие факты:

изготовление или приобретение имущества для последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;

взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Экономическая деятельностьимеет место в том случае, когда ресурсы, оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия (информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, целью которого является производство продукции (оказание услуг). Такая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).

При наличии всех указанных признаков физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

В случае отсутствия оснований для признания операций с недвижимым имуществом предпринимательской деятельностью с полученных доходов физическое лицо должно уплачивать НДФЛ в качестве лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.

Позиция судов по делам об административных правонарушениях (п.13 постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.10.06 № 18 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении особенной части КоАП»). Отдельные случаи продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, не образуют состав данного административного правонарушения при условии, если количество товара, его ассортимент, объемы выполненных работ, оказанных услуг и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что данная деятельность была направлена на систематическое получение прибыли.

Доказательствами, подтверждающими факт занятия деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли, в частности, могут являться показания лиц, оплативших товары, работу, услуги, расписки в получении денежных средств, выписки из банковских счетов лица, привлекаемого к административной ответственности, акты передачи товаров (выполнения работ, оказания услуг), если из указанных документов следует, что денежные средства поступили за реализацию этими лицами товаров (выполнение работ, оказание услуг), размещение рекламных объявлений, выставление образцов товаров в местах продажи, закупку товаров и материалов, заключение договоров аренды помещений.

Позиция судов по уголовным делам (п. 2 постановления Верховного суда РФ от 18.11.04 № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества приобретенных преступных путем»).

В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.

Выбор субъекта ведения деятельности

Определив, является ли планируемая деятельность предпринимательской, далее предлагаем следующий алгоритм действий для налогоплательщика.

Если деятельность отвечает всем признакам предпринимательской, то налогоплательщик должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Затем следует выяснить, предусмотрена ли в муниципальном образовании (либо в субъекте федерации – для Москвы и Санкт-Петербурга) по месту ведения деятельности система налогообложения в виде ЕНВД для сдачи в аренду жилой недвижимости. Если ЕНВД предусмотрен, то индивидуальный предприниматель обязан встать на учет в налоговых органах по месту осуществления указанной деятельности в срок не позднее пяти дней с начала осуществления этой деятельности и производить уплату единого налога, введенного в этих муниципальных районах, городских округах, городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге. Если ЕНВД не предусмотрен, то индивидуальный предприниматель вправе применять общий налоговый режим либо упрощенную систему налогообложения.

В случае, если деятельность формально не отвечает признакам предпринимательской, то, на наш взгляд, физическое лицо, тем не менее, реализуя свое законное право заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью, вправе осуществлять свою деятельность как предпринимательскую с соблюдением необходимых формальностей, либо действовать непосредственно как физическое лицо.

Выбор между предпринимательской и непредпринимательской деятельностью либо между той или иной системой налогообложения, если деятельность является предпринимательской, может быть сделан и после оценки налоговых последствий деятельности по сдаче в аренду жилой недвижимости, осуществляемой в той или иной форме (физическое лицо, индивидуальный предприниматель, применяющий ЕНВД, общую систему, УСН или УСН на основе патента).

Налоговые последствия сдачи в аренду жилой недвижимости физическим лицом – не предпринимателем

Приобретение недвижимости. В этом случае:

имущественный налоговый вычет предоставляется только в отношении жилой недвижимости в сумме до 2 млн. руб. (для правоотношений, возникших до 01.01.2008 г., предельный размер вычета составляет 1 млн. руб.), но не более фактически произведенных расходов;

проценты по целевым займам на приобретение или строительство жилой недвижимости, полученным от российских организаций, учитываются помимо 2 млн. руб.;

вычет предоставляется однократно, но не использованный полностью вычет переносится на следующие годы. Однако налогоплательщик не вправе воспользоваться вычетом в случаях, если:

оплата произведена за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, а также за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов,

сделка купли-продажи заключена с физическим лицом, являющимся по отношению к налогоплательщику взаимозависимым в соответствии с ст. 20 НК РФ (только в том случае, если отношения между лицами оказали влияние на условия и экономические результаты заключенной сделки);

материальная выгода (проценты по займу в 2009 г., размер которых меньше 2/3) доходом не признается, если у налогоплательщика есть право на вычет;

родители, имеющие несовершеннолетних детей и расходующие собственные средства на приобретение объектов недвижимости в общую с детьми долевую собственность, вправе применить имущественный вычет в соответствии с фактически произведенными расходами;

вычет может быть получен либо у налогового органа по окончании года, либо у работодателя до окончания года (при наличии уведомления налогового органа) (письмо Минфина России от 20.05.08 № 03-04-06-01/146);

излишне уплаченный налог может быть возвращен по заявлению физического лица налоговым агентом.

Сдача недвижимости в аренду . При сдаче недвижимости в аренду доход облагается по ставке 13 %, при сдаче другому физическому лицу налогоплательщик самостоятельно уплачивает налог по итогам года.

Если недвижимость сдается в аренду индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу, то арендатор (налоговый агент) производит удержание налога в момент выплаты дохода.

Расходы, связанные с ремонтом недвижимости, иные связанные с недвижимостью расходы, можно учесть только в пределах налогового вычета (2 млн. руб.), т.е. они фактически «выпадают» из налоговой базы (до момента продажи).

Отчуждение недвижимости . Рассмотрим основные моменты при отчуждении недвижимости:

• доход облагается по ставке 13 %;

имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме 1 млн. руб., если недвижимость находилась в собственности менее 3 лет, и в размере продажной стоимости, если 3 года и более;

вычет предоставляется неоднократно;

если продается доля в имуществе, выделенная в натуре и являющаяся самостоятельным объектом индивидуального права собственности, то имущественный вычет применяется собственником в полном объеме без распределения общей суммы вычета между другими собственниками имущества (постановление Конституционного суда РФ от 13.03.08 № 5-П);

налогоплательщик вправе не применять имущественный вычет, а уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с получением этих доходов, расходы должны быть документально подтверждены;

замена либо производится в отношении всех проданных объектов, либо вообще не производится (письмо УФНС России по г. Москве от 23.04.08 № 28-10/039332);

имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, предоставляется налоговым органом, налоговый агент (в частности, работодатель) данный вычет не предоставляет (постановление ФАС Поволжского округа от 03.02.2004 N А12-13945/03-С21);

вычет предоставляется по окончании года, в котором получены доходы от продажи имущества, на основании заявления физического лица, представляемого в налоговый орган вместе с налоговой декларацией;

излишне уплаченный налог может быть возвращен по заявлению физического лица налоговым агентом в том же порядке, что и имущественный налоговый вычет при приобретении недвижимости.

Важным моментом является также то, что при покупке, продаже и сдаче в аренду жилой недвижимости (т.е. на каждом этапе рассматриваемой деятельности) физическое лицо не уплачивает НДС.

Рассчитаем размер налоговых обязательств физического лица, приняв условно стоимость квартиры за 10 млн. руб., стоимость аренды – 45 тыс. руб. в месяц, предположив для упрощения расчетов, что в год приобретения и год продажи квартиры сдача в аренду не осуществляется.

Приобретение

Вычет - 2 000 000 руб., 8 000 000 руб. в налоговую базу не попадают;

Вычет, используемый за первый год - 720 000 руб.

Налоговая база - 0 руб., НДФЛ - 0 руб. (с учетом вычета и возврата удержанного налога).

Сдача в аренду

Доход ФЛ (заработная плата) - 720 000 руб. за год;

Доход ФЛ от сдачи в аренду - 540 000 руб. (45 000 руб. х 12 мес.);

Всего за год - 1 260 000 руб.

Перенесенный вычет – 1 280 000 руб.

НДФЛ - 0 руб. [(1 260 000 – 1 280 000) х 13%] за первый год, за последующие -163 800 руб. (налог за второй год будет уменьшен на 2 600 руб. неиспользованных 20 000 руб. х 13% вычета)

Продажа (по истечении 3 лет с момента покупки)

Доход ФЛ (заработная плата) за год - 720 000 руб. (60 000 руб. х 12 мес.);

Вычет в размере продажной стоимости недвижимости – 8 000 000 руб., не попавшие в налоговую базу при приобретении, – по сути продаж является безналоговой

Налоговая база - 720 000 руб., НДФЛ - 93 600 руб.

Индивидуальный предприниматель: обзор налоговых режимов применительно к сдаче в аренду жилой недвижимости

Общий налоговый режим.

Индивидуальный предприниматель является налогоплательщиком НДС, а значит, при сдаче недвижимости в аренду будет возникать объект обложения НДС. Учет доходов и расходов регулируется приказом Минфина России от 13.08.02 № 86н, МНС РФ № БГ-3-04/430 «Об утверждении порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей», в котором ряд вопросов не урегулирован (например, отсутствует право на использование амортизационной премии, что для рассматриваемой ситуации важно в связи с тем, что жилая недвижимость является амортизируемым имуществом; не урегулированы последствия продажи амортизируемого имущества).

По мнению налоговых органов, квартира не может относиться к объекту основных средств, а значит, амортизационные отчисления к расходам приниматься не могут(письмо МНС РФ от 06.07.04 № 04-3-01/398). На наш взгляд указанная позиция является необоснованной, ведь квартира как «средство производства» ничем не отличается, например, от гостиниц или офисных центров, к которым подобных претензий не возникает в виду их очевидной абсурдности.

Таким образом, применение данного налогового режима применительно к рассматриваемой деятельности нецелесообразно, присутствует риск спора с налоговыми органами (данный вывод является общим и подлежит корректировке применительно к конкретной ситуации, например, если планируется сдача недвижимости в аренду юридическому лицу, последнее может быть заинтересовано в получении вычетов по НДС).

ЕНВД .

В этом случаене предусмотрена возможность учитывать расходы, что невыгодно как на этапе приобретения, так и на этапе сдачи недвижимости в аренду, а также отсутствует необходимость уплаты НДС.

Таким образом, применение данного налогового режима применительно к рассматриваемой деятельности, по нашему мнению, нецелесообразно в связи с невозможностью учитывать расходы. Напоминаем, что в случае введения ЕНВД в установленном порядке избежать применения данного налогового режима можно только осуществляя деятельность без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

УСН .
При УСН необходимо учитывать следующее:

расходы по основным средствам нужно учитывать в течение налогового периода равномерно и признавать на последнее число отчетного (налогового) периода;

возможность переноса убытков на будущее, но не более чем на 10 налоговых периодов;

указанные правила могут быть реализованы в случае применения объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» и, соответственно, ставка налога 15%, однако субъекты федерации имеют право понижать ставку до 5% в зависимости от категории налогоплательщика (п. 2 ст. 346.20 НК РФ);

отсутствует необходимость уплаты НДС;

необходимо учитывать лимит доходов, превышение которого не позволяет применять УСН (23 070 000 руб. за 9 месяцев с учетом коэффициента-дефлятора на 2009 г.), а также максимальный размер остаточной стоимости основных средств (100 млн руб.).

Следует иметь в виду такие «неприятные» особенности УСН, как минимальный налог и необходимость пересчитать и заплатить налог по правилам амортизации в определенных случаях (в случае реализации основных средств при условиях, указанных в посл. абз. п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Таким образом, УСН является оптимальным налоговым режимом для сдачи в аренду недвижимости, позволяющим учитывать произведенные расходы, однако организация деятельности с применением УСН требует более сбалансированного и профессионального налогового планирования.

УСН на основе патента . Патент можно получить, только если в соответствующем субъекте Российской Федерации принят закон о возможности применения патентной УСН по конкретному виду деятельности. Налогообложение заключается в оплате стоимости патента, формула расчета которой приведена в Налоговом кодексе РФ и зависит от потенциально возможного годового дохода, определяемого законом субъекта Российской Федерации. Признание для целей налогообложения расходов не предусмотрено.

Таким образом, по нашему мнению, применение данного налогового режима применительно к рассматриваемой деятельности нецелесообразно в связи с невозможностью учитывать расходы.

Налоговые последствия сдачи в аренду жилой недвижимости физическим лицом – индивидуальным предпринимателем, применяющим УСН

Рассмотрим налоговые последствия применения УСН как наиболее оптимального, с нашей точки зрения, налогового режима для целей сдачи недвижимости в аренду. Данный вывод относится к некой усредненной ситуации и может быть скорректирован с учетом конкретных обстоятельств.

Приобретение недвижимости . Стоимость недвижимости учитывается в течение налогового периода равномерно и признается на последнее число отчетного (налогового) периода.

У индивидуального предпринимателя в свидетельстве о государственной регистрации должен значиться такой вид экономической деятельности, как «Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг»(письмо МНС РФ от 06.07.04 № 04-3-01/398).

Если за налоговый период сумма исчисленного в общем порядке налога меньше суммы исчисленного минимального налога, то уплачивается минимальный налог в сумме 1 % дохода, при этом разница между суммой исчисленного налога и суммой минимального дохода может быть перенесена в качестве убытка на будущее.

Проценты по займамможно относить на расходы по правилам, установленным для юридических лиц (1,5 ставки ЦБ по займам в рублях или 22% в валюте).

Сдача недвижимости в аренду . Доходы уменьшаются на документально подтвержденные и экономически обоснованные расходы (по правилам главы 25 НК РФ)

Ставка налога составляет 15 %, налог уплачивается самостоятельно каждый квартал авансовыми платежами, окончательная уплата происходит по итогам года (письмо МНС РФ от 06.07.04 № 04-3-01/398).

Продажа недвижимости . Доходы признаются в общем порядке на момент поступления оплаты в сумме полученной выручки. На момент реализации уменьшать доходы на стоимость основных средств нельзя (письма Минфина России от 18.04.07 № 03-11-04/2/106, от 27.05.05 № 03-03-02-04/1/131).

При реализации основных средств в ряде случаев нужно пересчитать уже учтенные расходы и сам налог, уплатить его и пени, подать уточненные налоговые декларации, что зависит от двух факторов:

срока полезного использования основного средства;

времени, которое прошло с момента учета расходов на покупку (создание) основного средства или с момента такого приобретения (создания).

Пересчет требуется, в частности, по основным средствам: срок полезного использования которых свыше 15 лет, если их реализовали в течение 10 лет с момента приобретения (создания, изготовления); к ним относятся и жилые помещения (последняя амортизационная группа, срок полезного использования 30 лет; в случае приобретения жилого помещения, ранее использовавшегося, следует получить документальное подтверждение срока использования, например, составить акт ОС-1).

Пересчет налога заключается в том, что за прошедшие периоды необходимо исключить расходы, которые уже были учтены по таким основным средствам, и необходимо начислить амортизацию по правилам гл. 25 НК РФ.

Так как жилые помещения относятся к последней амортизационной группе (срок полезного использования 30 лет), размер ежемесячных расходов в случае пересчета налогов по правилам амортизации существенно уменьшится.

Срок использования объекта недвижимости предыдущим владельцем должен быть подтвержден документально (желательно по форме ОС-1), т.е. при приобретении «вторичной недвижимости» и надлежащем подтверждении срока использования амортизационные отчисления могут увеличиться.

Для оценки налоговых последствий необходимо учесть, что также индивидуальный предприниматель уплачивает взносы в ПФР в виде фиксированного платежа, рассчитываемого исходя из стоимости страхового года (в 2008 г. стоимость страхового года составила 3864 руб.).

Рассчитаем размер налоговых обязательств индивидуального предпринимателя, приняв стоимость квартиры за 10 млн. руб., стоимость аренды – 45 тыс. руб. в месяц, предположив для упрощения расчетов, что в год приобретения и год продажи квартиры сдача в аренду не осуществляется. Стоимость квартиры 10 000 000 руб., квартира новая.

Приобретение : доход - 0 руб., расходы - 10 000 000 руб. в год, полностью переносятся в качестве убытков на будущее (не более чем на 10 лет), налоговая база - 0 руб., минимальный налог - 0 руб. (так как дохода нет).

Сдача в аренду : доход от сдачи в аренду 540 000 руб. (45 000 руб. х 12 мес.). Перенесенный убыток составил 540 000 руб. в год (чтобы «использовать» убыток в полном объеме за 10 лет выгодно одновременно заниматься также иными видами деятельности, приносящими доход).

Налоговая база = 0 руб., Минимальный налог = 5 400 руб.

НДФЛ = 720 000 (заработная плата, при условии, что помимо сдачи квартиры физическое лицо также работает по трудовому договору)*13%=93 600 руб. в год, итого за год 99 000 руб. (для сравнения при сдаче недвижимости ФЛ сумма налога составит 0 руб. (за 1-ый год), за последующие 163 800 руб.)

Продажа (более чем через 10 лет): цена - 5 000 000 руб., налог (15%) - 750 000 руб. (при отсутствии расходов, поэтому на период продажи можно запланировать расходы, которые покроют полученный доход).

При продаже также важно учитывать, что если будет превышен лимит доходов, установленный для применения УСН, то право на применение данного налогового режима будет утрачено с начала того квартала, в котором допущены указанное превышение и (или) несоответствие указанным требованиям.

Таким образом, выбор формы ведения деятельности предопределяется ответом на вопрос, является ли деятельность она предпринимательской или нет. Если является, то физическому лицу необходимо регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Если же деятельность предпринимательской не является, то получать статус индивидуального предпринимателя вряд ли имеет смысл: это, как правило, случаи, когда физическое лицо сдает в аренду одну квартиру, к примеру, полученную по наследству, имеет возможность уплачивать свои 13% налога и ограничиваться подачей декларации один раз в год, избегая сложностей налогового администрирования и тонкостей налогового планирования. Это, однако, не исключает ведения деятельности в качестве индивидуального предпринимателя, что при грамотном планировании и юридически правильном оформлении позволит управлять своими налоговыми выплатами.