rumah→Bahan→ Pemutusan awal perjanjian sewa oleh pemilik. Cara membuat perjanjian untuk mengakhiri sewa tempat non-perumahan. Pemutusan perjanjian sewa-menyewa

Pemutusan awal perjanjian sewa oleh pemilik. Cara membuat perjanjian untuk mengakhiri sewa tempat non-perumahan. Pemutusan perjanjian sewa-menyewa

Setelah mempertimbangkan masalah ini, kami sampai pada kesimpulan berikut:

Perjanjian sewa real estat yang dibuat untuk jangka waktu tertentu dapat diakhiri atas inisiatif pemilik jika tidak ada pelanggaran signifikan terhadap perjanjian oleh penyewa hanya sebagai bagian dari pelaksanaan hak pemilik untuk secara sepihak menarik diri dari perjanjian, jika perjanjian itu memuat suatu syarat tentang kemungkinan penarikan kembali itu. Dengan tidak adanya kondisi ini, kontrak hanya dapat diakhiri dengan persetujuan para pihak atau berdasarkan keputusan pengadilan.

Alasan untuk kesimpulan:

Namun, undang-undang atau kontrak dapat memberikan hak untuk menolak melakukan kontrak secara sepihak tanpa pergi ke pengadilan. Jika kemungkinan penolakan kontrak diizinkan oleh hukum atau dengan persetujuan para pihak, penolakan tersebut secara otomatis memerlukan pemutusan atau amandemen kontrak (KUH Perdata Federasi Rusia) dan pemutusan kewajiban (KUH Perdata Federasi Rusia). Federasi Rusia).

Berkenaan dengan perjanjian sewa, kemungkinan penarikan sepihak dari perjanjian secara tegas disediakan hanya untuk perjanjian sewa yang dibuat untuk jangka waktu tidak terbatas (KUH Perdata Federasi Rusia). Dari pelaksanaan perjanjian sewa yang dibuat untuk jangka waktu tertentu, pihaknya dapat menolak hanya jika kemungkinan penolakan tersebut secara tegas diatur oleh perjanjian.

Dengan demikian, perjanjian sewa dapat memuat syarat bahwa para pihak berhak menolak untuk melaksanakan perjanjian secara sepihak. Jika perjanjian sewa yang dibuat untuk jangka waktu tertentu tidak mengandung ketentuan yang memungkinkan penolakan sepihak untuk melaksanakannya, perjanjian itu hanya dapat diakhiri dengan kesepakatan para pihak atau berdasarkan keputusan pengadilan (dan KUH Perdata Federasi Rusia) .

Kesimpulan ini dikonfirmasi praktik peradilan(Lihat, misalnya, Surat Informasi Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tertanggal 11 Januari 2002 N 66 "Tinjauan praktik penyelesaian sengketa terkait sewa", resolusi Presidium Mahkamah Agung Arbitrase Federasi Rusia

Firma hukum Krainev, Korchuganova & Partners memberikan layanan hukum jika terjadi pemutusan perjanjian sewa jangka panjang atas prakarsa penyewa dan pemilik.

Hubungan sewa properti (sewa) real estat adalah jenis hubungan kontraktual yang umum. Terlepas dari kenyataan bahwa KUH Perdata dengan jelas mendefinisikan hak dan kewajiban para pihak, pemutusan sewa sering kali disertai dengan konflik dan litigasi. Hal ini disebabkan oleh interpretasi hukum yang ambigu, dan berbagai situasi yang muncul dalam hubungan domestik dan komersial.

Saat menyelesaikan sengketa sewa, bantuan hukum yang memenuhi syarat hampir selalu dibutuhkan. Perusahaan kami adalah asosiasi pengacara dan pengacara yang berspesialisasi dalam bidang kontrak, tanah, dan hubungan real estat. Dalam hal pemutusan perjanjian sewa atas inisiatif penyewa, kami telah mengumpulkan praktik peradilan, yang memungkinkan kami menemukan solusi terbaik untuk klien kami dalam waktu sesingkat mungkin.

Karakteristik umum dari perjanjian sewa

Jenis kontrak ini mengatur pengalihan properti untuk digunakan dengan biaya tertentu, termasuk sewa tempat tinggal untuk tempat tinggal sementara. Itu ditransfer untuk penggunaan atau kepemilikan sementara. Dalam kasus terakhir, penyewa memperoleh hak pemilik hak, yang melindungi haknya dari perambahan, baik oleh pemilik maupun oleh pihak ketiga (Pasal 305 KUH Perdata Federasi Rusia).

Perjanjian sewa memungkinkan Anda untuk menyelesaikan banyak masalah:

menutup kebutuhan sementara akan properti untuk menyelesaikan masalah tertentu, ketika perolehan kepemilikannya tidak praktis;
menyelesaikan masalah ketika tempat diperlukan, tetapi tidak ada cukup uang untuk membeli real estat (sewa kantor);
kondisi keuangan memungkinkan Anda untuk membeli real estat, tetapi lokasinya sangat spesifik sehingga tidak membenarkan biaya pemeliharaan (titik di bagian bawah makanan lantai perdagangan).

Biasanya, hubungan semacam itu dirancang untuk jangka waktu yang lama, oleh karena itu, pemutusan kontrak sewa (perekrutan) yang lebih awal merugikan kepentingan komersial salah satu pihak, yang mengakibatkan konflik yang tajam.

Alasan untuk mengakhiri sewa

Kewajiban kontraktual antara para pihak berlaku hingga akhir periode yang disepakati, atau hingga penghentian dini mereka. Karena, sebagai aturan, hak salah satu peserta dilanggar, undang-undang saat ini tidak mengatur penghentian perjanjian sewa secara sepihak. Pemutusan hubungan harus didasarkan pada syarat-syarat perjanjian. Sayangnya, meluasnya penggunaan dokumen model, tanpa keterlibatan ahli hukum, kemudian berujung pada litigasi.

Dasar hukum untuk mengakhiri sewa

Adopsi keputusan bersama oleh kedua belah pihak dalam kontrak (dengan persetujuan para pihak).
Berdasarkan kondisi kontraktual tertentu yang terkait dengan kemungkinan pemutusan hubungan.
Pemutusan perjanjian sewa atas inisiatif penyewa (pemilik tanah) di pengadilan.

Alasan yang tercantum berlaku untuk semua jenis real estat sewaan, terlepas dari sifat dan tujuannya.

Prosedur untuk mengakhiri sewa dengan perjanjian

Jika para pihak telah menyelesaikan hubungan dengan perjanjian, maka dikembangkan perjanjian untuk mengakhiri perjanjian sewa dengan kesepakatan para pihak. Perintah semacam itu hanya dimungkinkan dengan kesepakatan bersama, yang dibuat secara tertulis dan disahkan oleh notaris.

Dokumen tersebut berisi ketentuan:

tentang pemutusan perjanjian sewa yang sebelumnya disepakati antara para peserta;
tentang pengalihan (pengembalian) properti kepada pemberi sewa di bawah tindakan penerimaan dan pengalihan;
tautan ke deskripsi dalam tindakan keadaan objek saat ini dan tidak adanya klaim.

Sejak saat perjanjian ditandatangani, semua perjanjian sebelumnya menjadi tidak sah. Jika kontrak telah didaftarkan sebelumnya, perlu mengirimkan pemberitahuan pembatalannya ke kadaster real estat negara. Dalam perjanjian tambahan tentang pemutusan perjanjian sewa, penalti dapat ditentukan, atau sebaliknya, indikasi tidak adanya klaim timbal balik. Ini adalah tindakan pencegahan jika salah satu peserta kemudian memutuskan untuk pergi ke pengadilan.

Pemutusan awal perjanjian sewa (perekrutan) oleh pengadilan

Atas permintaan salah satu pihak, hubungan sewa hanya dapat diakhiri di pengadilan. Pasal 451 KUH Perdata menetapkan bahwa hal itu diperbolehkan dalam hal pelanggaran yang signifikan terhadap syarat-syarat perjanjian oleh salah satu peserta, atau berdasarkan undang-undang atau perjanjian. Ini berarti bahwa pelanggaran tersebut menyebabkan kerugian yang sangat besar sehingga menghilangkan pihak yang dirugikan dari apa yang diharapkannya saat membuat perjanjian. Pada saat yang sama, ada alasan berbeda untuk mengajukan permohonan ke pengadilan untuk pemilik dan penyewa.

Pemutusan perjanjian sewa jangka panjang atas inisiatif pemilik

Saat melamar ke pengadilan, pemilik harus membuktikan bahwa penyewa menyebabkan kerugian karena fakta bahwa:

menggunakan properti yang disediakan untuk tujuan lain, atau secara material melanggar ketentuan yang disepakati;
paling sedikit 2 (dua) kali (berturut-turut) melakukan penundaan pembayaran obyek sewa;
karena penggunaan yang tidak akurat, properti tersebut memburuk, kualitas konsumennya hilang;
tidak menghasilkan yang sekarang, atau pemeriksaan(jika ditentukan oleh perjanjian, atau mengikuti dari undang-undang).

Dasar persyaratan dapat berupa ketentuan lain yang ditentukan dalam kontrak dan dilanggar oleh penyewa. Biasanya, pemilik pergi ke pengadilan jika perjanjian tambahan untuk mengakhiri sewa tidak cocok untuknya. Pada saat yang sama, pemohon harus memberikan bukti bahwa ia sebelumnya telah mengajukan tuntutan kepada pemberi kerja, tuntutan penghapusan pelanggaran, peringatan tentang konsekuensi dari tidak dipenuhinya.

Penyewa tidak dapat memotivasi non-pembayaran pembayaran jatuh tempo dengan fakta bahwa dia telah mengosongkan tempat tersebut, dan sebenarnya tidak menggunakannya. Pengembalian properti harus didokumentasikan.

Pemutusan perjanjian sewa jangka panjang atas inisiatif penyewa

Penyewa, tidak seperti pihak lain, tidak diharuskan oleh hukum untuk mematuhi prosedur penyelesaian pra-sidang. Dengan kata lain, dia tidak boleh memperingatkan siapa pun tentang niatnya, dan segera mengajukan permohonan ke pengadilan. Namun, alasan banding harus signifikan:

bahkan, dia tidak diberi harta, atau ada hambatan dalam menggunakannya;
ada ancaman kerusakan pada objek yang disewakan karena keadaan di luar kendalinya;
selama operasi, kekurangan tersembunyi terungkap yang tidak ditemukan pada saat penandatanganan perjanjian;
lessor tidak memenuhi kewajiban untuk merombak objek.

Pemutusan perjanjian sewa atas inisiatif penyewa dalam proses peradilan tidak dapat didasarkan pada alasan yang sewenang-wenang, bahkan jika itu sangat penting baginya. Jadi, seringkali dalam perjanjian standar Anda dapat melihat klausul tentang force majeure, yang bersifat formal tanpa decoding. Contoh berikut berfungsi untuk mengilustrasikan konsekuensi dari ketidakbijaksanaan tersebut.

Penetapan Mahkamah Agung Federasi Rusia No. 301-ES16-18586 tanggal 23 Mei 2017 tentang pemutusan perjanjian sewa atas inisiatif penyewa, praktik peradilan.

Pengusaha B. menyewakan tempat tersebut ke VTB Bank hingga tahun 2020. Biayanya sekitar 10 juta rubel setahun. Menambahkan. perjanjian tahun 2012 tidak mencantumkan ketentuan untuk penghentian dini perjanjian sewa. Karena ruang operasi ditutup akibat pengurangan tersebut, ruangan tersebut tidak lagi diperlukan. Bank menawarkan lessor untuk menandatangani perjanjian untuk mengakhiri perjanjian sewa dengan kesepakatan para pihak, dan ditolak.

Sebagai dasar untuk melamar ke pengadilan, ditunjukkan terjadinya keadaan di luar risiko yang biasa terjadi: sanksi terhadap Bank, kerugian terkait dan kebutuhan untuk menutup kantor. Pengadilan Tingkat Pertama dan Pengadilan Tinggi mengabulkan gugatannya. Namun, Mahkamah Agung membatalkan keputusan yang menguntungkannya dengan alasan bahwa sanksi ekonomi asing tidak termasuk dalam ketentuan perjanjian sebagai keadaan yang membebaskan Bank dari kewajibannya, oleh karena itu konsekuensi negatifnya tidak dapat dikaitkan dengan pemberi sewa.

Bantuan hukum kepada penyewa dan tuan tanah

Pengakhiran dini perjanjian sewa (menyewa) memiliki kekhasan tersendiri bila objeknya adalah tanah dan bangunan milik badan negara dan kotamadya. Penanganan perkara terkait pelaksanaan kontrak berdasarkan UU No. 44-FZ berbeda nuansanya. Masalah tambahan muncul dalam hubungan menyewakan. Dalam semua situasi yang dipertimbangkan, pengacara Krainev, Korchuganova & Partners telah mengumpulkan pengalaman praktis yang memungkinkan mereka dengan cepat menyoroti poin-poin penting dalam kasus tersebut dan mengembangkan strategi penyelesaian perselisihan yang paling efektif.

Lingkaran komunikasi harian profesional spesialis kami mencakup perwakilan negara bagian dan badan peradilan, badan, dan komunitas bisnis. Ini berarti bahwa semua masalah dipertimbangkan dengan mempertimbangkan aturan dan kebiasaan bisnis yang diterima, secara bijaksana dan rahasia. Seringkali, masalah diselesaikan dengan kesepakatan tambahan tentang pemutusan perjanjian sewa, sebagai cara yang lebih murah dibandingkan dengan prosedur pengadilan.

Beralih ke kami untuk meminta bantuan, klien menerima:

analisis mendalam tentang situasi menggunakan rekomendasi dari Mahkamah Agung Federasi Rusia;
penilaian prospek kasus, dengan mempertimbangkan praktik penegakan hukum yang mapan dalam kasus serupa;
rekomendasi pengumpulan barang bukti, klarifikasi urutan acara perkara;
memprediksi konsekuensi dari pengambilan keputusan.

Setiap pengacara perusahaan berspesialisasi dalam kasus-kasus di bidang hukum yang sempit, dan dia tidak perlu mempelajari dokumen dalam waktu lama. Memecahkan masalah di bidangnya setiap hari, ia selalu mengetahui perubahan legislatif terbaru. Menghubungi pengacara tepat waktu menghemat waktu dan sumber daya keuangan. Kami melakukan representasi atas nama klien dalam prosedur pra-sidang dan memberikan perlindungan yang memenuhi syarat atas kepentingannya di pengadilan.

Menyewa real estat adalah jenis hubungan hukum yang umum di Federasi Rusia. Pemindahan benda-benda yang diserahkan dilakukan dengan membuat perjanjian sewa antara pemilik dan penyewa. Statistik hubungan hukum yang ditunjukkan mengatakan bahwa pemutusan perjanjian semacam itu sering terjadi. Pemutusan perjanjian sewa dapat terjadi baik atas inisiatif pemilik properti maupun atas permintaan penyewa. Selain itu, pemutusan perjanjian sewa juga dimungkinkan dengan membuat kesepakatan yang dibuat antara para pihak yang bertransaksi.

Karena perjanjian sewa adalah perjanjian bilateral, penghentian dini dapat menyebabkan fakta bahwa hak salah satu pihak dalam transaksi dapat dilanggar. Untuk mengatasi situasi yang ditunjukkan, ketentuan undang-undang Federasi Rusia mengatur kapan penghentian awal perjanjian sewa memungkinkan dan kapan tidak.

Artikel saat ini akan memberikan informasi tentang alasan penghentian perjanjian sewa, serta prosedur pembatalan kontrak atas inisiatif pemilik, penyewa dan dengan persetujuan para pihak dalam transaksi. Informasi tentang bagaimana perjanjian sewa diakhiri melalui pengadilan juga akan ditunjukkan.

Penting untuk diketahui...

informasi Umum

Menurut norma KUH Perdata Federasi Rusia, penghentian perjanjian sewa dapat terjadi dalam kasus berikut:

Jika pemilik dan penyewa telah sepakat untuk mengakhiri perjanjian sewa;
Atas permintaan salah satu pihak dalam perjanjian. Pembatalan hubungan kontraktual dalam kasus yang disajikan hanya dimungkinkan dengan alasan yang diatur dalam teks kontrak;
Jika pemilik atau penyewa telah mengirimkan pernyataan klaim ke lembaga peradilan untuk mengakhiri perjanjian sewa secara sepihak. Perlu dicatat bahwa untuk mengajukan klaim, pemohon harus memiliki alasan yang kuat, yang ditunjukkan dalam ketentuan undang-undang Federasi Rusia.

Harus diingat bahwa dalam situasi pertama, jika para pihak yang bertransaksi telah setuju setelah negosiasi, mereka tidak akan mengalami kesulitan untuk mengakhiri perjanjian kerja. Setelah membahas semua nuansa, pemilik dan penyewa harus membuat perjanjian, yang menjadi dasar perjanjian yang diajukan diakhiri.

Terjadinya kesulitan diperbolehkan dalam hal salah satu peserta dalam hubungan hukum tidak ingin melaksanakan prosedur tersebut. terminasi dini perjanjian sewa. Dalam kasus yang disajikan, pemutusan hubungan kontraktual terjadi melalui banding ke pengadilan.

Prosedur penghentian

Terlepas dari alasan mengapa salah satu pihak dalam perjanjian menyatakan keinginan untuk membatalkan hubungan hukum ini, prosedur untuk mengakhiri perjanjian sewa real estat tempat tinggal atau non-perumahan harus dimulai dengan dikeluarkannya pemberitahuan penghentian perjanjian. hubungan kontraktual dan mengirimkannya ke peserta kedua dalam transaksi. Setelah menerima pemberitahuan yang ditunjuk, pihak lawan dari perjanjian sewa berjanji untuk menanggapi dalam waktu satu bulan.

Setelah salah satu peserta dalam hubungan hukum ini mengirimkan pemberitahuan kepada yang lain, yang menunjukkan keinginan untuk melakukan pemutusan lebih awal dari perjanjian sewa, peristiwa dapat berkembang dengan cara yang berbeda.

Ada empat skenario untuk pengembangan acara:

Pihak yang menerima pemberitahuan pemutusan perjanjian kerja mempertimbangkan informasi yang disebutkan dalam pemberitahuan dan menunjukkan periode waktu di mana komentar akan dihapuskan untuk menghindari pembatalan perjanjian;
Tergugat setuju untuk mengakhiri sewa lebih awal;
Orang yang menerima pemberitahuan membuat tanggapan di mana situasinya digambarkan seperti yang dia lihat. Selain itu, tergugat harus melampirkan dokumen permohonan yang membuktikan perkataannya;
Termohon sama sekali tidak bereaksi terhadap pemberitahuan penghentian perjanjian sewa - ia mengabaikan banding dan tidak mengambil langkah-langkah untuk mengoreksi komentar.

Untuk mengecualikan klaim timbal balik, pemilik dan penyewa harus bertindak sesuai dengan tindakan legislatif Federasi Rusia dan ketentuan yang ditentukan dalam perjanjian sewa. Jika terjadi pelanggaran perjanjian atau ketentuan tindakan hukum pengaturan Federasi Rusia, pihak yang dirugikan berhak mengirimkan pernyataan klaim ke pengadilan.

Dengan persetujuan para pihak

Cara paling nyaman dan mudah untuk mengakhiri sewa adalah dengan membuat perjanjian yang menegaskan persetujuan bersama antara penyewa dan pemilik.

Saat membatalkan hubungan kontraktual yang disajikan dengan persetujuan para pihak, beberapa fitur harus diperhitungkan:

Jika pemilik dan penyewa telah sepakat untuk mengakhiri perjanjian sewa, mereka perlu membuat perjanjian khusus dan menunjukkan di dalamnya semua nuansa pemutusan hubungan hukum;
Perjanjian yang diajukan harus dibuat secara tertulis;
Setelah pemilik dan penyewa menyimpulkan dan menandatangani dokumen yang ditunjuk, perjanjian sewa secara otomatis diakhiri. Perlu dicatat bahwa pemutusan kontrak juga dapat terjadi pada waktu yang ditentukan dalam perjanjian. Misalnya perjanjian dibuat pada tanggal 29 November 2018, dan pemutusan perjanjian sewa hanya akan terjadi pada tanggal 15 Desember 2018;
Menganalisis praktik sebagian besar pengadilan, jika perjanjian sewa properti diakhiri dengan kesepakatan para pihak, dokumen tersebut harus didaftarkan ke Rosreestr.

Perjanjian penghentian sewa harus berisi informasi berikut:

Nama belakang, nama depan dan patronimik penyewa, serta detail kontaknya;
Detail pribadi dan kontak penyewa;
Rincian bank peserta dalam transaksi;
Nomor urut dokumen;
Jangka waktu di mana properti akan dikembalikan ke pemilik. Ini dilakukan melalui tindakan penerimaan dan transfer;
Ada atau tidak adanya klaim timbal balik ditunjukkan;
Di akhir perjanjian, tanggal dan tempat pelaksanaannya ditunjukkan, serta tanda tangan pemilik dan penyewa.

Perjanjian yang disajikan membantu untuk menunjukkan apakah pemilik dan penyewa tidak memiliki klaim bersama, atau sebaliknya, untuk menetapkan jumlah hutang penyewa untuk sewa dan menunjukkan waktu pemberian uang kepada pemilik.

Atas prakarsa pemilik

Menurut pemilik memiliki hak untuk mengakhiri sewa atas inisiatifnya sendiri. fisik atau kesatuan menyewa propertinya berhak membatalkan perjanjian yang diajukan hanya jika ada alasan yang ditunjukkan dalam ketentuan undang-undang Federasi Rusia.

Alasan pemutusan perjanjian sewa atas permintaan pemilik:

Jika seorang warga negara menggunakan properti yang disewakan kepadanya untuk tujuan lain, melanggar klausul kontrak;
Jika, saat menggunakan properti yang dialihkan ke penyewa, kondisinya memburuk secara signifikan;
Jika penyewa melanggar ketentuan perjanjian sewa, yang menentukan syarat dan jumlah pembayaran untuk penggunaan properti. Dalam hal tidak dibayarnya sewa selama dua bulan, pemilik berhak untuk mengakhiri perjanjian sewa atas permintaannya sendiri;
Jika penyewa tidak memenuhi persyaratan kontrak untuk perbaikan properti yang ditransfer kepadanya berdasarkan perjanjian sewa. Ketentuan yang ditunjukkan harus dipenuhi dalam batas waktu yang ditetapkan dalam dokumen.

Dalam situasi pertama, agar pemilik dapat menentukan seberapa serius pelanggaran penyewa, perlu berpedoman pada ketentuan KUH Perdata Federasi Rusia. Pelanggaran yang menyebabkan lessor menderita kerugian tertentu atau yang tidak dia andalkan saat membuat kontrak akan dianggap signifikan.

Dalam situasi kedua, pelanggaran akan dianggap signifikan jika warga negara yang menerima properti berdasarkan perjanjian sewa menyebabkan kerusakan serius pada properti tersebut atau dia melakukan pembangunan kembali properti yang signifikan, yang tidak disetujui oleh pemiliknya.

Dalam kasus ketiga, kontrak selalu berisi informasi tentang cara dan ketentuan pembayaran sewa. Jika warga negara yang menerima properti untuk digunakan berulang kali melanggar ketentuan ini, penyewa berhak untuk mengakhiri perjanjian sewa lebih cepat dari jadwal dan atas inisiatifnya sendiri.

Dalam situasi keempat, periode pelaksanaan perombakan besar-besaran real estat dinegosiasikan dan ditunjukkan pada akhir perjanjian sewa. Jika periode waktu yang tepat tidak ditentukan dalam kontrak, penyewa wajib melakukan perbaikan properti dalam waktu yang wajar, yang ditetapkan oleh tindakan hukum pengaturan Federasi Rusia.

Selain situasi di atas, menurut paragraf pertama pasal bernomor, alasan pemutusan kontrak lebih awal melalui litigasi dapat menjadi fakta perubahan keadaan yang sesuai dengan kesepakatan sewa.

Perlu dicatat bahwa jika pemilik dan penyewa belum mencapai kesepakatan tentang penghentian awal perjanjian sewa, sebelum mengirimkan pernyataan klaim ke lembaga peradilan, perlu untuk mencoba menyelesaikan masalah tersebut dalam pra-sidang. jalan.

Pemutusan dokumen atas permintaan penyewa

Saat menyusun kontrak, penyewa memiliki hak untuk menuntut agar klausul dimasukkan dalam perjanjian, yang menurutnya ia akan dapat memulai proses penghentian awal perjanjian sewa real estat atas inisiatifnya sendiri. Jika perjanjian tidak memuat syarat-syarat yang disajikan atau orang yang menerima properti untuk digunakan ingin membatalkan kontrak berdasarkan alasan lain yang tidak disebutkan dalam dokumen, ia berhak melakukan ini dengan dua cara: mendapatkan persetujuan dari penyewa atau mengirim pernyataan klaim ke lembaga peradilan untuk mengakhiri perjanjian sewa .

Alasan penghentian perjanjian sewa atas inisiatif penyewa:

Jika, setelah kontrak yang relevan selesai, pemberi sewa memberi warga negara properti lain untuk digunakan, bukan yang harus dia transfer sesuai dengan klausul perjanjian;
Jika tindakan pemilik tidak mengizinkan seseorang untuk menggunakan real estat yang ditransfer kepadanya seperti yang ditunjukkan dalam ketentuan perjanjian sewa atau sesuai dengan tujuan properti;
Pemilik tanah memberi penyewa properti dengan kualitas yang tidak memadai, akibatnya orang tersebut tidak dapat menggunakan properti tersebut untuk tujuan yang dimaksudkan. Perlu dicatat bahwa penyewa harus membuktikan bahwa kekurangan ini tidak ditentukan saat membuat kontrak;
Perjanjian tersebut berisi klausul yang menunjukkan bahwa pemilik wajib melakukan perbaikan besar-besaran pada properti pada waktu tertentu, tetapi ia tidak mematuhi persyaratan ini;
Jika properti sewaan menjadi tidak dapat digunakan untuk penggunaan lebih lanjut karena alasan yang tidak bergantung pada keinginan para pihak dalam transaksi. Dalam hal ini, penyewa tidak bertanggung jawab kepada pemilik.

Pemberitahuan

Kondisi bahwa salah satu pihak harus memberi tahu pihak lain tentang keinginan untuk melakukan proses pemutusan perjanjian sewa harus didiskusikan terlebih dahulu saat menyusun kontrak. Norma undang-undang Federasi Rusia tidak mengatur bentuk terpadu dari pemberitahuan yang ditunjuk. Untuk alasan ini, pemberitahuan dibuat dalam bentuk bebas. Dalam hal ini perlu memperhatikan norma dan ketentuan yang ditetapkan oleh undang-undang untuk pendaftaran.

Pemberitahuan tertulis diperlukan dalam kasus-kasus berikut:

Jika perjanjian sewa dibuat untuk jangka waktu yang tidak ditentukan;
Kontrak berisi klausul yang menyatakan bahwa sewa dapat diperpanjang secara otomatis;
Salah satu pihak dalam transaksi menolak untuk memenuhi persyaratan perjanjian sewa.

Norma undang-undang Federasi Rusia tidak mengatur bentuk standar dari pemberitahuan ini. Untuk alasan yang disajikan, pemberitahuan pemutusan perjanjian kerja dalam bentuk bebas dikeluarkan.

Meskipun demikian, struktur berikut diperlukan:

Nama keluarga, nama dan patronimik penyewa, serta detail kontaknya;
Detail pribadi dan kontak penyewa;
Judul dokumen;
Bagian utama dari pemberitahuan pemutusan perjanjian kerja menunjukkan alasan pembatalan kontrak;
Persyaratan penghentian - pelunasan hutang, kompensasi kerugian moneter, pengembalian real estat;
Tanggal pemutusan perjanjian sewa;
Jangka waktu di mana pihak lain dalam transaksi harus menanggapi pesan tersebut;
Daftar dokumen terlampir - kesaksian tertulis dari saksi tentang pelanggaran; tindakan yang mengkonfirmasikan non-pembayaran;
Di akhir pemberitahuan penghentian perjanjian sewa, tanggal pelaksanaan dan tanda tangan pemohon ditunjukkan.

Fakta penerimaan pemberitahuan pemutusan kontrak harus dicatat tanpa gagal, dengan tanda tangan penerima.

Bagaimana cara mengakhiri sewa melalui pengadilan?

Proses pemutusan perjanjian sewa dilakukan dengan bantuan pengadilan dalam kasus-kasus berikut:

Jika properti lessor tidak dapat dieksploitasi lebih lanjut. Alasannya mungkin karena situasi yang tidak terduga, yang bukan merupakan kesalahan penyewa;
Pemilik menolak untuk melaksanakan perombakan besar properti. Dalam kasus yang diajukan, fakta yang ditunjukkan harus ditentukan dalam kontrak;
Salah satu pihak dalam transaksi menolak untuk mentransfer properti;
Jika tuan tanah memberi orang real estat dengan cacat yang tidak disebutkan dalam ketentuan sewa.

Jika proses pemutusan perjanjian sewa dilakukan melalui pengadilan, maka sebagai permulaan, menurut norma undang-undang Federasi Rusia, pemohon wajib membayar biaya negara. Setelah itu, dibuat pernyataan klaim yang menunjukkan alasan pengajuan klaim.

Pernyataan gugatan dikirim ke lembaga peradilan daerah di tempat pendaftaran terdakwa. Dokumentasi harus dilampirkan pada klaim, yang akan mengkonfirmasi fakta pelanggaran kewajiban kontrak. Adalah wajib untuk mengacu pada tindakan hukum pengaturan Federasi Rusia, yang membuktikan pelanggaran pihak lain dalam perjanjian tersebut.

Pernyataan klaim

Masing-masing pihak dalam transaksi berhak mengirimkan pernyataan klaim ke lembaga peradilan. Karena ketentuan undang-undang Federasi Rusia tidak memuat bentuk klaim terpadu dalam kasus ini, maka dibuat dalam bentuk bebas pada lembar A4. Meskipun demikian, saat menyusun pernyataan klaim, disarankan untuk tetap berpegang pada gaya presentasi bisnis. Semua fakta yang disajikan dalam dokumen harus ditulis secara konsisten dan wajar.

Pernyataan klaim untuk pemutusan perjanjian sewa harus berisi informasi berikut:

Nama dan alamat lembaga peradilan;
Nama keluarga, nama dan patronimik pemohon, serta informasi kontaknya;
Nama keluarga, nama dan patronimik terdakwa, serta detail kontaknya;
Alasan untuk mengirim pernyataan klaim ke pengadilan;
Daftar dokumen yang mengkonfirmasi fakta pelanggaran kewajiban kontrak;
Di akhir persiapan pernyataan klaim, tanggal pelaksanaannya ditunjukkan, dan juga ditandatangani oleh pemohon.

Perlu dicatat bahwa bukti bahwa pemohon mencoba menyelesaikan masalah dengan cara praperadilan adalah pemberitahuan pemutusan perjanjian sewa yang ditandatangani oleh tergugat. Dokumen ini akan menunjukkan bahwa dia tidak mengambil tindakan apa pun untuk menyelesaikan konflik.

Menyewa real estat menempati salah satu posisi kunci dalam aktivitas kewirausahaan, karena hanya sedikit orang yang mampu membeli real estat komersial. Sementara itu, dalam proses hubungan sewa berbagai situasi tak terduga mungkin terjadi dan sering terjadi, yang menyebabkan penyewa terpaksa meninggalkan tempat sewaan lebih cepat dari jadwal. Oleh karena itu, ketika membuat kontrak, penyewa harus meramalkan bagaimana berperilaku jika terjadi keadaan seperti itu dan mengatasinya dengan biaya serendah mungkin. Jebakan apa yang dihadapi penyewa tempat komersial dan bagaimana reaksi pengadilan terhadap hal ini, kami akan pertimbangkan dalam materi.

Ketika membuat perjanjian sewa real estat, penyewa, bahkan dengan asumsi kerja sama yang saling menguntungkan dan jangka panjang dengan pemilik, harus tetap mengambil pendekatan yang bertanggung jawab untuk menyetujui ketentuan perjanjian, dengan mempertimbangkan kemungkinan penghentian sewa secara paksa. hubungan tanpa persetujuan dan keinginan pemilik.

Secara khusus, pengusaha, serta pengacara perusahaan, ketika membuat perjanjian sewa real estat (tempat), harus sangat berhati-hati dalam menyetujui ketentuan perjanjian sewa dalam hal kemampuan penyewa untuk mengakhiri perjanjian secara sepihak dan ketentuannya lebih awal. menyertai penghentian tersebut.

Menurut undang-undang saat ini, jika jangka waktu perjanjian sewa belum berakhir, maka para pihak dapat memutuskan hubungan hukum yang timbul dalam kasus-kasus berikut:

dengan kesepakatan bersama antara penyewa dan pemilik;

di pengadilan atas prakarsa penyewa atau pemilik tanah dengan alasan yang tercantum dalam KUH Perdata Federasi Rusia;

atas prakarsa penyewa atau pemilik tanah dengan alasan yang diatur dalam undang-undang dan/atau perjanjian sewa-menyewa itu sendiri.

Pasal 620 KUH Perdata Federasi Rusia berisi daftar alasan, jika ada setidaknya satu di antaranya, kontrak dapat diakhiri atas inisiatif penyewa. Dalam hal ini, penyewa harus mengirimkan pemberitahuan pemutusan kontrak kepada pemilik rumah.

Secara singkat, alasan pemutusan hubungan kerja dapat diuraikan sebagai berikut:

lessor tidak menyediakan properti untuk digunakan kepada penyewa atau menciptakan hambatan untuk penggunaan properti;

properti yang dialihkan ke penyewa memiliki kekurangan yang mencegah penggunaannya, yang tidak diketahui oleh penyewa;

penyewa tidak melakukan perbaikan modal atas properti yang merupakan kewajibannya;

properti akan dalam keadaan tidak layak untuk digunakan bukan karena kesalahan penyewa.

Para pihak akan dapat mengubah atau mengakhiri kontrak dengan kesepakatan, bahkan jika keadaan ini tidak diatur dalam kontrak, berdasarkan undang-undang (Pasal 450 KUH Perdata Federasi Rusia).

Saat membuat perjanjian sewa untuk tempat, penting untuk meyakinkan pemilik untuk memasukkan dalam perjanjian hak penyewa untuk mengakhiri perjanjian secara sepihak (dalam keadaan apa pun atau tanpa alasan). Jika tidak, bahkan jika penyewa meninggalkan tempat, dia masih harus membayar sewa sampai kontrak berakhir atau penandatanganan perjanjian antara para pihak untuk mengakhiri perjanjian sewa (lihat, misalnya, Putusan Mahkamah Agung Federasi Rusia 23 Mei 2017 No. 301-ES16-18586 tentang kasus No. А39-5782/2015).

Dalam praktiknya, ada situasi di mana penyewa salah menafsirkan ketentuan perjanjian sewa, yang mewajibkan penyewa untuk memberi tahu pemilik tentang hal ini dalam waktu tertentu jika terjadi pelepasan awal tempat - kondisi yang dirumuskan dengan cara ini tidak tidak secara otomatis memberikan penyewa hak untuk mengakhiri perjanjian secara sepihak lebih awal.

Penting untuk membedakan antara kondisi memiliki hak penolakan sepihak dan persyaratan untuk mengakhiri. Kontrak harus dengan jelas menyatakan bahwa penyewa "berhak menarik diri dari kontrak" atau "memiliki hak untuk mengakhiri kontrak secara sepihak". Jika para pihak menyatakan dalam perjanjian bahwa penyewa memiliki hak untuk menuntut penghentian, maka dia hanya dapat pergi ke pengadilan dengan klaim yang sesuai (Resolusi Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia 20 Oktober 2011 No. 9615 /11 dalam hal No. A65-18291/2009).

Prosedur untuk mengakhiri perjanjian sewa yang sah yang memberikan hak pemilik untuk menolak

Jika kontrak memberikan hak penyewa untuk penolakan sepihak, maka untuk mengakhiri kontrak secara sepihak, perlu dilakukan sejumlah tindakan yang signifikan secara hukum.

Beri tahu pemilik secara tertulis tentang keinginan Anda untuk mengakhiri kontrak, dengan menyebutkan tanggal penyewa akan berhenti menggunakan tempat tersebut. Penting untuk mempertimbangkan metode pemberitahuan yang telah ditetapkan oleh para pihak dalam kontrak itu sendiri. Ini biasanya dilakukan dengan mengirimkan surat berharga dengan deskripsi lampiran ke alamat pemilik, yang ditunjukkan dalam kontrak. Tidaklah berlebihan untuk menggandakan pemberitahuan semacam itu di alamat penyewa yang ditunjukkan dalam Daftar Badan Hukum Negara Bersatu, jika mereka menyimpang. Pemberitahuan penghentian awal perjanjian sewa harus berisi pernyataan yang jelas tentang keinginan penyewa untuk mengakhirinya. Jika tidak, kontrak dianggap sah (lihat, misalnya, keputusan Layanan Antimonopoli Federal Distrik Ural tertanggal 16 Maret 2010 No. F09-1497 / 10-C3 dalam kasus No. A47-4639 / 2009, Arbitrase Pengadilan Distrik Timur Jauh tanggal 11 Juli 2017 No. F03-2251/2017 dalam perkara No. A51-21837/2016).

Setujui tanggal transfer tempat ke pemilik. Ini dapat dilakukan dalam pemberitahuan penghentian yang sama dan menyerahkan kunci tempat sesuai dengan tindakan dengan indikasi terperinci karakteristik kualitas bangunan dan properti yang terletak di dalamnya, pastikan untuk menulis di akta tidak adanya klaim dari pemilik. Tidaklah berlebihan untuk membuat rekaman foto dan video dari kondisi tempat pada saat pemindahan tempat dan melampirkannya pada sertifikat pemindahan dan penerimaan, yang akan dicatat dalam akta tersebut.

Tidaklah berlebihan untuk membuat kesepakatan tentang pemutusan kontrak dan mencatat di dalamnya fakta pengalihan tempat dan fakta bahwa tidak ada hutang untuk sewa dan kewajiban lain yang timbul dari kontrak. Jika pemilik menghindari penandatanganan tindakan pengalihan sehubungan dengan tempat, penyewa harus mengirimkan kepada pemilik tersebut tindakan pemindahan tempat secara sepihak melalui surat berharga dengan deskripsi lampiran. Jika pemilik tanah dalam hal ini juga menolak untuk menandatangani akta tersebut, ia dianggap telah menghindari penerimaan objek sewa, dan di masa depan penyewa akan dapat melindungi haknya di pengadilan.

Pemutusan kontrak jika tidak ada persyaratan tentang hak penyewa untuk pemutusan sepihak

Jika penyewa tidak memiliki hak untuk menarik diri secara sepihak dari kontrak, akan cukup bermasalah bagi penyewa untuk mengakhiri kontrak lebih cepat dari jadwal secara sepihak. Dengan tidak adanya persetujuan dari pemberi sewa, penghentian dalam kasus tersebut dilakukan di pengadilan dan dalam kasus luar biasa.

Sesuai dengan Art. 450 KUH Perdata Federasi Rusia, atas permintaan salah satu pihak, kontrak dapat diubah atau diakhiri dengan keputusan pengadilan hanya jika terjadi pelanggaran material kontrak oleh pihak lain. Pelanggaran kontrak oleh salah satu pihak diakui sebagai hal yang esensial, yang menimbulkan kerugian bagi pihak lain sehingga sebagian besar kehilangan apa yang menjadi haknya untuk diandalkan saat membuat kontrak.

Dalam praktiknya, hanya ada sedikit keputusan pengadilan positif tentang pemutusan kontrak atas inisiatif penyewa. Diantaranya adalah sebagai berikut.

Dalam beberapa perselisihan, alasan penghentian adalah, misalnya, ketidakpatuhan rezim suhu tempat yang disewakan dengan persyaratan aturan sanitasi dan epidemiologi negara, yang mencegah penggunaannya untuk tujuan yang disepakati dalam perjanjian sewa dan merupakan dasar untuk penghentian awal perjanjian atas permintaan penyewa, jika pada saat kesimpulan dari perjanjian penyewa tidak tahu dan tidak bisa tahu tentang kekurangan ini (lihat misalnya keputusan Pengadilan Arbitrase Distrik Ural tanggal 5 September 2014 No. F09-5267/14 dalam kasus No. A07-21582/2013 ).

Selain itu, penyewa dapat mengakhiri kontrak lebih cepat dari jadwal jika tempat yang disewakan tunduk pada tuntutan pembongkaran struktur yang tidak sah (lihat, misalnya, keputusan Pengadilan Arbitrase Distrik Moskow tertanggal 14 Juli 2016 No. F05-9593/2016 dalam hal No. A40-184922/2015).

Alasan yang paling umum digunakan untuk pemutusan kontrak yudisial adalah karena perubahan keadaan yang signifikan (Pasal 451 KUH Perdata Federasi Rusia). Penyewa harus mempertimbangkan dalam kasus mana pengadilan tidak akan memihak mereka ketika mencoba untuk mengakhiri kontrak berdasarkan Art. 451 KUH Perdata Federasi Rusia.

Dengan demikian, krisis ekonomi, kurangnya kredit dan situasi keuangan yang sulit bukanlah alasan untuk penghentian sewa lebih awal karena perubahan keadaan yang signifikan, bahkan jika penyewa telah kehilangan kebutuhan produksi untuk menggunakan tempat tersebut (lihat, misalnya, resolusi dari Layanan Antimonopoli Federal Distrik Ural tertanggal 22 Maret 2010 No. F09-1684 / 10-C3 dalam kasus No. A47-7415 / 2009, Distrik Siberia Timur tertanggal 27 Desember 2011 dalam kasus No. A19-10682 / 2011 ).

Kelalaian ekonomi dari penggunaan lebih lanjut dari properti sewaan, menurut pengadilan, tidak menunjukkan suatu kondisi yang tidak dapat digunakan, yang muncul sebagai akibat dari keadaan di mana penyewa tidak bertanggung jawab, dan juga bukan merupakan dasar untuk mengakhiri kontrak. sesuai dengan paragraf 4 Seni. 620 KUH Perdata Federasi Rusia (lihat, misalnya, keputusan Pengadilan Arbitrase Distrik Barat Laut 29 April 2015 No. F07-2114/2015 dalam kasus No. A56-45069/2014).

Akuisisi tempat lain oleh penyewa dalam kepemilikan (lihat resolusi Layanan Antimonopoli Federal Distrik Volga tertanggal 27 Februari 2009 dalam kasus No. 11/30/2010 No. 9600/10 dalam kasus No. A17-1960/2009) .

Kami juga mencatat bahwa kondisi perjanjian sewa, yang mewajibkan penyewa untuk memberi tahu tuan tanah tentang hal ini dalam waktu tertentu jika terjadi pelepasan awal tempat, tidak dengan sendirinya diakui sebagai kondisi yang memberikan hak kepada penyewa. untuk mengakhiri kontrak lebih awal secara sepihak, karena pelepasan awal tempat mungkin juga merupakan hasil dari perjanjian penghentian awal dengan kesepakatan bersama (lihat, misalnya, keputusan Layanan Antimonopoli Federal Distrik Kaukasia Utara tertanggal 30 April 2010 di kasus No. A53-11498 / 2009, Distrik Siberia Barat tanggal 17 Januari 2014 dalam kasus No. A75-2492 / 2013).

Jika pemilik tidak setuju dengan persyaratan penyewa untuk pemutusan kontrak lebih awal, muncul pertanyaan: dapatkah pengadilan menolak untuk memutuskan kontrak penyewa, terlepas dari alasan yang ditetapkan oleh Seni. 620 dari KUH Perdata Federasi Rusia?

Semuanya tergantung pada keadaan yang sebenarnya. Misalnya, ada kasus ketika pemilik, setelah penyewa mengajukan permohonan ke pengadilan karena adanya kekurangan di tempat yang disewakan, segera menghilangkan kekurangan tersebut dalam waktu yang wajar. Akibatnya, alasan pemutusan kontrak lebih awal atas inisiatif penyewa telah hilang (lihat, misalnya, keputusan Layanan Antimonopoli Federal Distrik Moskow tertanggal 23 September 2009 No. KG-A40 / 9494- 09-P dalam kasus No. A40-5968 / 08-50-45).

Pemutusan sewa menyimpulkan untuk waktu yang tidak terbatas

Situasi seperti itu dapat muncul dalam kasus di mana perjanjian sewa diselesaikan tanpa menentukan jangka waktu (Pasal 610 KUH Perdata Federasi Rusia) atau ketika jangka waktu perjanjian sewa jangka tetap telah berakhir, tetapi penyewa melanjutkan sewa tanpa keberatan dari pemilik, maka dianggap bahwa perjanjian itu dibuat oleh para pihak dengan syarat yang sama untuk waktu yang tidak terbatas (bagian 2 pasal 621 KUH Perdata Federasi Rusia).

Tidak adanya ketentuan dalam kontrak memungkinkan untuk mengakhiri sewa kapan saja. Pada saat yang sama, pihak yang memulai penghentian harus memberi tahu rekanan tentang penghentian perjanjian sewa tiga bulan sebelumnya, kecuali ditentukan lain oleh perjanjian. Aturan ini juga berlaku untuk perjanjian menyewakan, baik diperpanjang untuk waktu yang tidak terbatas, dan awalnya diakhiri dengan kondisi seperti itu.

Pemulihan kerusakan yang disebabkan oleh pemberitahuan penghentian dan hukuman sebelum waktunya

Beberapa tuan tanah menetapkan dalam kontrak untuk membebankan kewajiban kepada penyewa untuk memberi tahu tuan tanah tentang pemutusan kontrak untuk jangka waktu tertentu. Apa konsekuensi bagi penyewa yang gagal mematuhi ketentuan kontrak untuk pemberitahuan sebelumnya tentang pemutusan sepihak?

Praktek peradilan mengetahui kasus-kasus ketika penyewa, yang tidak memenuhi syarat-syarat perjanjian atas pemberitahuan terlebih dahulu dari pemilik tanah untuk jangka waktu tertentu sebelum tanggal pemutusan perjanjian, memulihkan kerugian dalam bentuk keuntungan yang hilang, serta a hukuman (lihat keputusan Layanan Antimonopoli Federal Distrik Volga-Vyatka tertanggal 30 April 2013 dalam kasus No. A79-6999/2012).

Hukumannya adalah tipuan lain dari pihak pemilik, yang mungkin terkandung dalam perjanjian sewa (lihat Putusan Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tanggal 15 April 2011 No. VAC-4681/11 dalam kasus No. A36- 1063/2010).

Menyetorkan

Dalam hal pemutusan kontrak atas inisiatif penyewa atau penolakannya secara sepihak dari kontrak, pemberi sewa berhak menahan dana yang ditransfer kepadanya sebagai jaminan untuk pemenuhan kewajiban, jika kondisi seperti itu disediakan oleh kontrak. Biasanya, ini adalah pembayaran sewa bulan terakhir. Sejak Juni 2015, sesuai dengan paragraf 3 Seni. 310 dari KUH Perdata Federasi Rusia, hak penolakan sepihak untuk memenuhi kewajiban terkait dengan pelaksanaan kegiatan kewirausahaan oleh para pihak, dengan persetujuan para pihak, dapat disyaratkan dengan pembayaran sejumlah uang kepada pihak lain terhadap kewajiban tersebut. Akibatnya, sejak tanggal yang ditentukan, masalah legalitas pemotongan dana dalam hal penarikan sepihak dari kontrak diatur oleh undang-undang. Mahkamah Agung Federasi Rusia juga membicarakan masalah ini dalam keputusannya tanggal 3 November 2015 No. 305-ES15-6784 dalam kasus No. A40-53452 / 2014, menjelaskan bahwa para pihak, ketika membuat perjanjian, memiliki hak untuk menentukan jumlah kompensasi yang harus dibayarkan kepada salah satu pihak dalam hal penolakan kontrak. Kompensasi semacam itu dapat disebutkan dalam kontrak sebagai denda, tetapi ini tidak mengubah esensinya, yaitu tidak meminta pertanggungjawaban pihak yang memutuskan untuk mengakhiri kontrak lebih cepat dari jadwal, tetapi sebaliknya, memberikan kesempatan untuk mengakhiri kontrak. kontrak tanpa menjelaskan alasan salah satu pihak.

Overhead

Dalam praktik hubungan sewa, ada kontrak, ketentuan yang menetapkan pengenaan kewajiban penyewa untuk mengkompensasi biaya lessor untuk pembayaran semua pembayaran yang berkaitan dengan pemeliharaan dan pengoperasian properti miliknya: pajak , biaya, denda untuk anggaran yang terkait dengan kepemilikan dan penggunaan properti, pajak atas properti, utilitas dan pembayaran lainnya, biaya pemeliharaan sebidang tanah tempat bangunan itu berada, dll. Dalam perjanjian sewa, kondisi seperti itu biasanya tercakup dalam konsep "biaya overhead". Kemungkinan membebankan biaya di atas pada penyewa ditetapkan, menurut pendapat tuan tanah, dengan ketentuan paragraf 2 Seni. 616 dari KUH Perdata Federasi Rusia, yang menurutnya penyewa wajib memelihara properti dalam kondisi baik, melakukan perbaikan saat ini dengan biaya sendiri dan menanggung biaya pemeliharaan properti, kecuali ditentukan lain oleh hukum atau sewa perjanjian.

Salah satu masalah penting yang terkait dengan sewa tempat adalah pertanyaan tentang legalitas memaksakan penyewa kewajiban untuk membuat perjanjian dengan perusahaan manajemen ketika menyewa tempat non-perumahan di sebuah gedung apartemen dan penyewa menanggung biaya pemeliharaan. milik bersama gedung apartemen. Mengenai masalah ini, telah berkembang praktik peradilan yang seragam, berdasarkan Art. 161, 162 dari Kode Perumahan Federasi Rusia, yang karenanya tidak dapat diterima untuk memaksakan kepada penyewa kewajiban untuk menyimpulkan atas namanya sendiri sebuah perjanjian dengan perusahaan pengelola untuk pengelolaan gedung apartemen dan membayar biaya yang dikeluarkan olehnya (lihat resolusi Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tertanggal 12.04.2011 No. 16646/10 untuk kasus No. A55-11329 / 2009 dan tertanggal 17 April 2012 No. 15222/11 untuk kasus No. A40-99124 / 10-37-796).

Biaya pemeliharaan properti bersama di gedung apartemen harus ditanggung oleh pemiliknya bangunan bukan tempat tinggal terletak di gedung apartemen. Ketentuan perjanjian sewa tidak dapat mengubah aturan ini, karena pemilik tidak memiliki hak untuk membebankan kewajiban kepada penyewa untuk membuat kontrak hukum perdata, yang menurutnya penyewa akan menanggung beban pemeliharaan properti bersama sebuah apartemen. bangunan dengan pihak ketiga.

Oleh karena itu, ketika mengakhiri hubungan sewa, penyewa harus mempertimbangkan bahwa undang-undang perdata Federasi Rusia tidak mengatur kemungkinan membebankan beban pemeliharaan properti yang tidak dia miliki dan tidak dia gunakan.

Penyewa dapat disarankan untuk dengan hati-hati memeriksa kontrak untuk validitas biaya overhead yang ditetapkan oleh pemilik dan, ketika menyusun tindakan pengalihan tempat, jika hutang yang sesuai dicatat di dalamnya, untuk mencatat ketidaksepakatan dengan jumlah yang ditunjukkan. . Keadaan ini akan memperkuat posisinya di pengadilan jika terjadi perselisihan.

Kesimpulannya, kami dapat merekomendasikan agar penyewa memperlakukan kondisi untuk membuat perjanjian sewa dengan tingkat tanggung jawab yang lebih tinggi. Legislator telah menyediakan mekanisme yang cukup demokratis untuk melindungi hak-hak pemilik dan penyewa. Hasil finansial dari penghentian sepihak perjanjian sewa oleh penyewa dan penghentiannya dengan kesepakatan para pihak akan bergantung pada penggunaan alat yang disediakan dengan terampil.

Perjanjian sewa, seperti perjanjian lainnya, dapat diakhiri dengan kesepakatan para pihak, atas inisiatif salah satu pihak atau karena berakhirnya jangka waktu penyelesaiannya. Pada artikel ini, kami akan menganalisis cara utama untuk mengakhiri perjanjian sewa dan memberi tahu Anda apa yang harus dilakukan penyewa dalam kasus ini atau itu.

Pemutusan kontrak karena berakhirnya masa sewa

Jika sewa berisi klausul perpanjangan otomatis

Untuk meninggalkan tempat sewaan dengan tenang pada hari pemutusan kontrak, Anda harus memastikan bahwa kontrak tidak memuat ketentuan perpanjangan otomatis (perpanjangan) kontrak. Jika kontrak menyediakan perpanjangan otomatis, Anda mungkin perlu memberi tahu pemilik terlebih dahulu tentang keinginan untuk mengakhiri kontrak di akhir masa berlakunya. Biasanya, pemilik harus diberi tahu dua minggu atau satu bulan sebelum tanggal akhir kontrak. Namun perlu diingat bahwa sewa Anda mungkin memiliki jangka waktu yang berbeda.

Apa yang harus dilakukan jika Anda melewatkan tenggat waktu untuk memberi tahu pemilik tentang keinginan Anda untuk tidak memperpanjang kontrak?

Hal utama adalah jangan panik. Siapkan pemberitahuan dan tunjukkan bahwa Anda ingin mengakhiri kontrak pada hari sewa berakhir. Jika pemilik melaporkan bahwa Anda melewatkan periode pemberitahuan, maka masuk akal untuk menyatakan penghentian sewa lebih awal atas inisiatif penyewa. Kami akan membicarakan ini sedikit lebih rendah.

Bagaimana jika kontrak tidak menyediakan perpanjangan otomatis?

Perjanjian sewa dapat menetapkan bahwa perjanjian sewa diperbarui hanya jika penyewa telah memberikan pemberitahuan kepada pemilik bahwa ia ingin memperbarui perjanjian untuk jangka waktu baru. Dan jika pemberitahuan itu tidak dikirimkan oleh penyewa, maka perjanjian sewa akan berakhir pada hari terakhir masa sewa. Dalam hal ini, Anda tidak perlu melakukan apa pun. Tidak diperlukan pemberitahuan kepada pemilik.

Pada pemutusan perjanjian sewa atas inisiatif penyewa

Pertama-tama, perlu diklarifikasi bahwa prosedur penghentian perjanjian yang dibuat untuk jangka waktu tertentu dan perjanjian yang dibuat untuk waktu yang tidak terbatas berbeda. Sesuai dengan paragraf 1 Seni. 310 dari KUH Perdata Federasi Rusia, para pihak dalam perjanjian sewa memiliki hak untuk melepaskan kewajiban mereka secara sepihak, jika pengabaian tersebut diizinkan oleh hukum.

Jika sewa untuk jangka waktu tertentu

Undang-undang tidak mengatur kemungkinan penyewa untuk secara sepihak menolak untuk memenuhi kontrak yang dibuat untuk jangka waktu tertentu. Serta kesempatan seperti itu tidak disediakan untuk pemilik. Namun, ini tidak berarti bahwa para pihak kehilangan kesempatan untuk memberikan alasan dan prosedur untuk mengakhiri perjanjian sewa secara sepihak dalam perjanjian sewa guna usaha. Oleh karena itu, kami menyarankan Anda untuk mempelajari kontrak dengan cermat untuk keberadaan kondisi ini.

Jika kontrak tidak menetapkan hak penyewa untuk mengakhiri kontrak lebih cepat dari jadwal, maka Anda harus bernegosiasi dengan pemilik dan menandatangani perjanjian bilateral untuk mengakhiri kontrak, atau pergi ke pengadilan.

Namun, dalam Seni. 620 dari KUH Perdata Federasi Rusia mendefinisikan daftar lengkap alasan untuk penghentian awal perjanjian sewa atas inisiatif penyewa di pengadilan:

Jika pemilik tidak menyediakan tempat untuk disewakan;
Jika pemilik menghalangi penggunaan tempat;
Jika tempat memiliki kekurangan yang mencegah penyewa untuk menggunakan tempat tersebut, tidak ditentukan pada akhir kontrak, tidak diketahui penyewa dan seharusnya tidak ditemukan selama pemeriksaan tempat;
Jika penyewa tidak melakukan perbaikan besar pada tempat, kecuali dalam kasus di mana kewajiban yang sesuai diberikan kepada penyewa;
Jika tempat menjadi tidak dapat digunakan karena keadaan yang bukan tanggung jawab penyewa.

Jika perjanjian sewa disimpulkan untuk waktu yang tidak terbatas

Anda dapat secara sepihak mengakhiri perjanjian yang dibuat untuk waktu yang tidak terbatas berdasarkan pasal 2 Pasal 610 KUH Perdata Federasi Rusia dengan memberi tahu pemilik tanah tiga bulan sebelumnya. Tetapi aturan ini akan berlaku untuk kasus-kasus tersebut ketika kontrak tidak menetapkan periode lain yang diperlukan untuk memberi tahu lessor.

Kontrak dapat menentukan periode yang lebih lama dan lebih pendek yang diperlukan untuk memberi tahu lessor.

Jadi, kami menemukan cara untuk mengakhiri kontrak di akhir masa sewa, dan secara sepihak. Tetapi seperti yang Anda pahami, ini tidak akan cukup jika bangunan tersebut tidak dialihkan dengan benar kepada pemiliknya.

Bagaimana cara mentransfer tempat yang disewa?

1 langkah. Siapkan tempat untuk transfer ke pemilik

Sesuai dengan Art. 622 KUH Perdata Federasi Rusia, penyewa berkewajiban untuk memindahkan tempat sewaan dalam kondisi di mana ia menerimanya, dengan mempertimbangkan keausan alami, atau dalam kondisi yang ditentukan oleh kontrak.

Berdasarkan hal ini, dua situasi dimungkinkan: ketika kontrak tidak menentukan kondisi tempat pada saat pengembalian ke lessor, dan ketika para pihak telah menyetujui dalam kondisi apa tempat tersebut harus dipindahkan ke lessor.

Dalam kasus pertama, penyewa wajib membawa tempat tersebut ke keadaan pada saat penandatanganan sertifikat penerimaan transfer. Jika rekonstruksi, pembangunan kembali, dan perubahan lain yang tidak diatur oleh kontrak telah dilakukan, maka penyewa perlu membongkarnya dan baru kemudian memindahkan tempat tersebut ke pemilik. Aturan ini berlaku untuk semua perubahan yang dilakukan oleh penyewa, bahkan yang telah memperbaiki tempat tersebut.

Apakah mungkin untuk tidak menghapus perubahan yang dilakukan pada tempat tersebut jika sebelumnya telah disetujui oleh pemilik?

Ada yurisprudensi yang baik yang memungkinkan penyewa untuk tidak mengembalikan tempat ke kondisi semula jika pemilik sebelumnya telah setuju untuk melakukan perubahan apa pun pada tempat tersebut. Sebaiknya persetujuan dibuat secara tertulis: dalam perjanjian bilateral, korespondensi, dan dokumen lain, yang darinya pemilik telah menyetujui penyewa untuk melakukan perubahan pada tempat tersebut.

Dalam kasus kedua (bila diperlukan untuk memindahkan tempat dalam kondisi yang ditentukan oleh kontrak), penyewa mungkin berkewajiban untuk melakukan perbaikan kosmetik: misalnya mengecat dinding dan memperbaiki peralatan yang disewakan atas biaya sendiri. dan sendiri. Dalam hal ini, penyewa harus melakukan semua yang diminta darinya berdasarkan kontrak.

Selain itu, jangan lupa untuk mengeluarkan semua barang dari tempat, karena jika ini tidak dilakukan, kontrak dapat dianggap diperpanjang, atau pemilik akan memiliki hak untuk memungut penalti dari Anda selama penggunaan sebenarnya dari properti tersebut. tempat.

2 langkah. Sepakati tanggal dan waktu pemindahan tempat

Setelah Anda yakin bahwa tempat tersebut memenuhi semua persyaratan untuk itu, kami menganjurkan agar Anda memberi tahu pemilik bahwa Anda siap untuk mentransfer tempat tersebut kepadanya. Itu bisa dilakukan oleh siapa saja cara yang nyaman: melalui telepon, email atau surat. Jika Anda memiliki hubungan yang baik dengan pemilik, maka Anda dapat menggunakan dua cara pertama. Dan jika interaksi dengan pihak lain berdasarkan kontrak dilakukan secara eksklusif pada tingkat formal, maka lebih baik mengirimkan pemberitahuan melalui surat - surat dengan deskripsi lampiran dan tanda terima kembali.

Anda dapat memesan untuk persiapan dengan kami. Selain itu, kami akan menyiapkan inventaris lampiran dan memberikan instruksi untuk mengirimkan surat tersebut.

3 langkah. Menandatangani tindakan penerimaan dan transfer tempat

Menurut Seni. 655 dari KUH Perdata Federasi Rusia, pemindahan tempat oleh penyewa dan penerimaannya oleh pemilik dilakukan sesuai dengan tindakan pengalihan atau dokumen pengalihan lainnya yang ditandatangani oleh para pihak.

Jika dokumen pemindahan tempat tidak ditandatangani, hal ini dapat menandakan bahwa penyewa belum memenuhi kewajibannya untuk memindahkan tempat tersebut. Pengecualian adalah kasus ketika pemilik menghindari penerimaan tempat. Bahkan jika tuan tanah mengacu pada kondisi tempat yang tidak memadai, dia tetap menghindar. Untuk memaksa tuan tanah tersebut menerima tempat yang disewakan, perlu ke pengadilan dengan tuntutan atas kewajiban tuan tanah untuk menerima objek yang disewakan.