Pendapatan dari sewa properti. Apakah pemilik rumah harus membayar pajak penghasilan pribadi atas pendapatan sewa? Pendapatan dari sewa properti

Pendapatan dari sewa real estat menurut akuntansi pajak akan diperlakukan sebagai pendapatan non-operasional?Kebijakan akuntansi kami menyatakan: Pendapatan dan pengeluaran lain dibentuk pada akun 91.01 dan 91.02.Penghasilan dari sewa properti dibentuk pada akun 91.01. Biaya yang terkait dengan sewa properti dibentuk secara proporsional dengan luas bangunan yang disewakan pada akun 91.02 Pada saat yang sama, kriteria materialitas harus dipenuhi (klausul 18.1 PBU 9 / 99): jika pendapatan diterima dari aktivitas setidaknya 5 persen dari total pendapatan , maka itu harus dikaitkan dengan pendapatan utama (pendapatan penjualan), jika kurang dari 5 persen - ke pendapatan operasi (pendapatan lain). setidaknya 5 persen dari total pendapatan, terbentuk pada akun 90.01 "Pendapatan", dan biaya terkait yang terkait dengan sewa properti terbentuk pada akun 90.02 "Biaya penjualan". Pendapatan sewa kurang dari 5 persen dari total pendapatan, kami mengaitkannya dengan pendapatan lain dan dalam deklarasi laba mereka berada di baris "Pendapatan non-operasional". Apakah kita benar apakah kita mengaitkan pendapatan sewa dengan pendapatan lain dan apakah kita mengisi deklarasi laba dengan benar, menghubungkan pendapatan ini dengan non-operasional penghasilan?

Tidak, tidak benar. Kepala memiliki hak untuk secara mandiri menentukan prinsip yang mencerminkan pendapatan dari sewa properti, pendapatan dari aktivitas biasa atau pendapatan lainnya. Penting untuk melanjutkan dari sifat kegiatan organisasi, jenis pendapatan dan kondisi penerimaannya. Jika sewanya tampilan terpisah aktivitas (pembayaran sewa membentuk pendapatan permanen), kemudian mencerminkan pendapatan pada akun 90. Dalam akuntansi pajak, pendapatan darinya harus diakui sebagai bagian dari pendapatan penjualan. Jika leasing bukan jenis kegiatan yang terpisah (pembayaran sewa membentuk pendapatan periodik), maka hasilkan pada akun 91. Dalam akuntansi pajak, refleksikan pendapatan sebagai bagian dari pendapatan non-operasional. Pilihan Anda harus ditetapkan dalam kebijakan akuntansi untuk tujuan akuntansi (klausul 7 PBU 1/2008). Kriteria materialitas digunakan untuk mencerminkan detail refleksi indikator dalam pelaporan (paragraf 11 PBU 4/99, paragraf 18.1 PBU 9/99).

Bagaimana seorang tuan tanah dapat mencatat pengalihan properti berdasarkan perjanjian sewa dalam akuntansi?

Situasi: bagaimana menentukan untuk tujuan akuntansi apakah penyediaan properti untuk disewakan merupakan jenis kegiatan organisasi yang terpisah atau merupakan operasi satu kali

Dalam akuntansi, organisasi memiliki hak untuk mengakui pendapatan secara independen, termasuk dari sewa properti, pendapatan dari aktivitas biasa, atau pendapatan lainnya. Penting untuk melanjutkan dalam hal ini dari sifat kegiatan organisasi, jenis pendapatan dan kondisi penerimaannya (misalnya, apakah pembayaran sewa yang masuk adalah pendapatan organisasi yang konstan atau berkala). Hal ini tertuang dalam paragraf 4 PBU 9/99. Organisasi dapat menetapkan pilihannya dalam kebijakan akuntansi untuk kepentingan akuntansi (pasal 7 PBU 1/2008).*

Bagaimana pemilik mencatat pembayaran sewa dalam akuntansi?

Menyewa sebagai kegiatan tersendiri

Jika penyediaan properti untuk disewakan merupakan jenis kegiatan organisasi yang terpisah, maka pertimbangkan jumlah sewa sebagai bagian dari pendapatan dari kegiatan biasa (). Pada saat yang sama, dalam akuntansi, buat posting *:

Debit 62 (76) Kredit 90-1
- sewa telah dibayar;

Debit 90-3 Kredit 68 sub-akun "perhitungan PPN"
- PPN dibebankan pada jumlah sewa (jika kegiatan organisasi dikenakan PPN).

Menyewa bukanlah kegiatan tersendiri

Jika penyediaan properti untuk disewakan bukan merupakan jenis kegiatan organisasi yang terpisah, maka masukkan jumlah sewa dalam pendapatan lain (paragraf 7 PBU 9/99). Dalam hal ini, buat entri dalam akuntansi *:

Debit 62 (76) Kredit 91-1
- Sewa dibayar.

Bagaimana seharusnya tuan tanah memperlakukan pembayaran sewa untuk keperluan pajak? Organisasi menerapkan sistem umum perpajakan

Klasifikasi pendapatan

Perlakuan pajak penghasilan dalam jumlah sewa tergantung pada apakah sewa merupakan kegiatan utama organisasi atau tidak.

Situasi: untuk pendapatan apa, saat menghitung pajak penghasilan, untuk memasukkan pembayaran yang diterima untuk sewa properti - untuk hasil penjualan atau pendapatan non-operasional

Pendapatan dari sewa properti tidak beroperasi, jika tidak terkait dengan pendapatan dari penjualan (klausul 4 pasal 250 Kode Pajak Federasi Rusia). Kode Pajak Federasi Rusia tidak memberikan kriteria untuk mengklasifikasikan sewa sebagai hasil penjualan. Namun, itu berisi syarat untuk memasukkan biaya yang terkait dengan sewa properti ke dalam biaya penjualan. Jadi, jika suatu organisasi menyewakan properti secara sistematis, biaya kegiatan tersebut terkait dengan penjualan (subklausul 1, klausa 1, pasal 265 Kode Pajak Federasi Rusia). Oleh karena itu, pendapatan darinya harus diakui sebagai bagian dari hasil penjualan*.

Peneliti L.E. Basovsky menulis bahwa "sewa sebagai salah satu jenis kegiatan kewirausahaan mengatur pengalihan oleh satu pihak (lessor) ke pihak lain (lessee) untuk biaya kepemilikan dan penggunaan sementara atau untuk penggunaan sementara properti dalam bentuk aset tidak lancar "

Perhatian khusus harus diberikan pada tugas dan tanggung jawab para pihak selama pengoperasian fasilitas dengan penyewa. Sesuai dengan undang-undang saat ini, hak untuk menyewa real estat tunduk pada pendaftaran negara, bahkan jika para peserta tidak mengaturnya dalam perjanjian sewa.

Sewa sebagai objek akuntansi dapat menjadi arus dan jangka panjang.

Sewa saat ini diatur oleh perjanjian sewa antara pemilik dan penyewa. Jangka waktu sewa tersebut tidak boleh lebih dari satu tahun. Prosedur untuk membuat perjanjian sewa, isinya dan hak milik para pihak secara normatif ditetapkan dalam Ch. 34 dari Kode Sipil Federasi Rusia. Jika tidak ada indikasi dalam masa sewa, dianggap bahwa perjanjian semacam itu dibuat untuk waktu yang tidak terbatas. Dalam situasi seperti itu, masing-masing pihak, berdasarkan kepentingannya, berhak membatalkan kontrak kapan saja dengan satu syarat: pemrakarsa pemutusan kontrak harus memberi tahu peserta lain tentang hal ini selambat-lambatnya satu bulan, dan saat menyewa real estat - tiga bulan sebelumnya. Pada saat yang sama, undang-undang atau perjanjian dapat menetapkan periode peringatan yang berbeda tentang pemutusan perjanjian sewa yang dibuat untuk waktu yang tidak terbatas.

Untuk jenis sewa tertentu, serta sewa jenis properti tertentu, undang-undang mengizinkan penetapan jangka waktu maksimum (batas) kontrak. Dalam situasi seperti itu, jika jangka waktu sewa tidak ditentukan dalam kontrak dan tidak ada pihak yang menolak untuk mengakhirinya sebelum berakhirnya batas waktu yang ditentukan oleh undang-undang, pelaksanaan kontrak ditangguhkan setelah berakhirnya jangka waktu yang ditentukan. periode.

Penutupan perjanjian untuk jangka waktu yang melebihi tenggat waktu dianggap sebagai kesimpulan untuk tenggat waktu.

Ketika biaya yang dikeluarkan berlaku untuk perbaikan yang tidak terpisahkan pada objek sewaan, ada tiga opsi untuk mencerminkan biaya tersebut dalam akuntansi saat ini.

Opsi pertama memberikan kompensasi atas biaya yang dikeluarkan oleh pemilik dengan mengimbangi sewa.

Opsi kedua memperhitungkan penggantian biaya kepada penyewa oleh penyewa untuk perbaikan objek sewaan.

Opsi ketiga mengakui biaya yang dikeluarkan sebagai kerugian langsung bagi penyewa. Ini dimungkinkan dalam situasi di mana dia melakukan pengeluaran seperti itu tanpa persetujuan dari pemilik properti ini.

Dalam situasi di mana sewa dibayar kembali oleh penyewa berdasarkan pembayaran yang ditangguhkan, jumlah PPN di atas dapat dikurangkan setelah pembayaran sebenarnya dari kewajiban penyewa kepada pemilik.

LLC "" memiliki gudang berpemanas dengan luas 2500 sq. meter, yang saat ini tidak digunakan. Perusahaan dapat menyewakan dengan ketentuan sebagai berikut:

- sewa, termasuk tagihan listrik, 500.000 rubel. di tahun;

– perbaikan saat ini dari gudang yang dipanaskan dilakukan oleh penyewa;

- properti tetap ada di neraca perusahaan kami.

Perhitungan tambahan pendapatan sewa disajikan pada Tabel 3.13.

Tabel 3.13. Perhitungan pendapatan sewa tambahan

Seperti yang ditunjukkan tabel 3.13, pendapatan bersih dari menyewakan gudang adalah 360.000 rubel. di tahun.

Perubahan indikator ekonomi utama setelah peristiwa tersebut disajikan pada Tabel 3.14.

Tabel 3.14. Indikator ekonomi utama setelah acara tersebut

Dengan demikian, data pada Tabel 3.14 menunjukkan bahwa karena penerapan langkah-langkah untuk menyewakan real estat LLC "", profitabilitas produksi akan meningkat sebesar 0,027%. Intensitas modal setelah penerapan ukuran akan menjadi 0,908 rubel / gosok., yang masing-masing kurang dari 0,029 rubel / gosok., produktivitas modal akan meningkat dengan indikator yang sama, mencapai level 1,101 rubel / gosok. Pada gilirannya profitabilitas penjualan akan meningkat sebesar 0,031%, sebesar 0,037% terhadap 0,006% sebelum pelaksanaan acara.

Sebagai hasil dari tindakan yang diambil, kami menghitung perubahan total dalam indikator utama profitabilitas LLC ""

Tabel 3.15 menunjukkan perkiraan biaya sebelum dan sesudah pelaksanaan kegiatan yang diusulkan, dan menghitung total penghematan.

Tabel 3.15. Indikator kinerja LLC "" sebelum dan sesudah penerapan tindakan

Berdasarkan data yang disajikan pada Tabel 3.15 tentang perubahan indikator profitabilitas LLC "" setelah penerapan tindakan, kami akan menyusun jadwal (Gambar 3.2).

Beras. 3.2. Indikator profitabilitas LLC "" sebelum dan sesudah penerapan langkah-langkah

Dengan demikian, profitabilitas penjualan LLC "" akan meningkat sebesar 0,219% dan mencapai level 0,225% dibandingkan 0,006% sebelum penerapan tindakan. Profitabilitas produksi juga akan meningkat setelah penerapan tindakan - sebesar 0,25% dan akan menjadi 0,263% dibandingkan 0,013% sebelum penerapan tindakan.

Dengan demikian, dari data yang disajikan dapat dilihat bahwa indikator profitabilitas karena langkah-langkah yang diusulkan akan meningkat secara signifikan dan memungkinkan perusahaan untuk berkembang dan menghasilkan pendapatan.

Perlakuan pajak penghasilan dalam jumlah sewa tergantung pada apakah sewa merupakan kegiatan utama organisasi atau tidak.

Situasi: Untuk pendapatan apa, saat menghitung pajak penghasilan, pembayaran yang diterima untuk sewa properti dikaitkan - dengan hasil penjualan atau pendapatan non-operasional?

Konsep sistematisitas digunakan dalam arti yang digunakan dalam paragraf 3 Pasal 120 Kode Pajak Federasi Rusia - dua kali atau lebih selama tahun kalender. Pendekatan penerapan konsep "sistematisitas" seperti itu diabadikan dalam paragraf 2 bagian 4 Rekomendasi metodologi untuk penerapan bab 25 Kode Pajak Federasi Rusia (disetujui atas perintah Kementerian Perpajakan Rusia tanggal 20 Desember 2002 No. BG-3-02/729). Hingga saat ini, dokumen ini menjadi tidak berlaku (Perintah Layanan Pajak Federal Rusia tertanggal 21 April 2005 No. SAE-3-02 / 173). Namun, interpretasi yang diusulkan dari konsep "sistematisitas" tetap relevan, yang dikonfirmasi oleh perwakilan dari departemen pajak (lihat, misalnya, surat Kementerian Pajak dan Pajak Rusia untuk Wilayah Moskow tertanggal 25 Maret 2004 No. 04-23 / 03451) dan pengadilan arbitrase (lihat, misalnya, Keputusan Badan Antimonopoli Federal Distrik Volga-Vyatka tertanggal 26 Oktober 2005 No. A28-4710 / 2005-34 / 29).

Tanggal pengakuan pendapatan

Jika organisasi menggunakan metode akrual dan pengalihan properti untuk disewakan adalah salah satu aktivitas utamanya, maka akui pendapatan pada tanggal penjualan layanan ini. Oleh peraturan umum tanggal penyediaan layanan persewaan yang sebenarnya adalah hari penandatanganan akta bulanan (jika dokumen semacam itu dibuat). Pada saat yang sama, ada tidaknya penerimaan aktual uang pada saat pengakuan pendapatan tidak berpengaruh. Kesimpulan ini memungkinkan kita untuk menarik paragraf 3 Pasal 271 Kode Pajak Federasi Rusia. Klarifikasi serupa tertuang dalam surat Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 27 Mei 2015 No. 03-03-06/1/30408.

Situasi: pada titik mana dalam perhitungan pajak penghasilan untuk mengakui jumlah sewa dalam pendapatan jika tindakan penyediaan layanan tidak dibuat setiap bulan? Penyewaan properti adalah kegiatan utama organisasi. Organisasi menggunakan metode akrual.

Kenali pendapatan sewa pada hari terakhir setiap bulan (Pasal 271 Kode Pajak Federasi Rusia).

Dengan metode akrual, pendapatan diakui dalam periode pelaporan (pajak) di mana pendapatan tersebut terjadi (klausul 1 pasal 271 Kode Pajak Federasi Rusia). Berdasarkan perjanjian yang berkaitan dengan beberapa periode pelaporan (pajak), pendapatan di antara mereka perlu untuk mendistribusikan dengan mempertimbangkan prinsip pengakuan pendapatan dan pengeluaran yang seragam (klausul 2 pasal 271 Kode Pajak Federasi Rusia).

Jika suatu organisasi menggunakan metode akrual dan pengalihan properti untuk disewakan adalah salah satu jenis kegiatan utamanya, maka pendapatan harus diakui pada tanggal penjualan layanan ini (klausul 3 pasal 271 Kode Pajak Rusia). Federasi). Sebagai aturan umum, tanggal penyediaan layanan persewaan yang sebenarnya adalah hari penandatanganan akta bulanan.

Namun, perundang-undangan tidak mewajibkan pemilik untuk mengeluarkan tindakan bulanan tentang penyediaan layanan berdasarkan perjanjian sewa . Pada saat yang sama, untuk tujuan perpajakan, layanan diakui sebagai kegiatan yang hasilnya tidak memiliki ekspresi material (pasal 5 pasal 38 Kode Pajak Federasi Rusia). Berdasarkan perjanjian sewa, lessor memberikan jasa sewa kepada penyewa secara terus menerus (setiap hari) selama jangka waktu perjanjian.

Dari uraian di atas, kita dapat menyimpulkan bahwa dengan tidak adanya tindakan penyediaan jasa, pemberi sewa harus menentukan dasar pajak penghasilan (termasuk penghasilan) pada akhir setiap periode pelaporan (pajak) (pasal 1, pasal 54, klausul 2, pasal 286 Kode Pajak Federasi Rusia). Mengikuti logika ini, Kementerian Keuangan Rusia mengambil posisi serupa dalam surat tertanggal 4 April 2007 No. 03-07-15 / 47 (disampaikan kepada inspektorat pajak melalui surat dari Layanan Pajak Federal Rusia tertanggal April 28, 2007 No. ШТ-6-03 / 360), 8 Februari 2005 No. 03-04-11/21. Terlepas dari kenyataan bahwa surat-surat ini terkait dengan masalah penghitungan PPN, argumen yang diberikan di dalamnya mengenai tanggal penyediaan layanan persewaan dapat diterapkan pada prosedur penghitungan pajak penghasilan.

Jika entitas menggunakan basis akrual dan sewa properti bukan aktivitas utama, maka tanggal pengakuan pendapatan sewa adalah:

• atau tanggal penyelesaian sesuai dengan ketentuan kontrak yang disepakati;

• atau tanggal penyerahan kepada pemberi sewa dari dokumen yang menjadi dasar penyelesaian;

• atau hari terakhir periode pelaporan atau pajak.

Opsi-opsi ini diatur dalam sub-ayat 3 paragraf 4 Pasal 271 Kode Pajak Federasi Rusia. Kementerian Keuangan Rusia menganut posisi serupa dalam surat tertanggal 4 Maret 2008 No. 03-03-06 / 1/139.

Karena pengakuan pendapatan sewa dengan metode akrual tidak bergantung pada fakta pembayaran, uang muka yang diterima dari penyewa tidak perlu dimasukkan dalam pendapatan pajak (subklausul 1, klausul 1, pasal 251 Kode Pajak Rusia Federasi). Sertakan dalam pendapatan bagian dari uang muka yang terkait dengan layanan yang telah diberikan.

Jika organisasi menggunakan metode tunai, maka pendapatan dari sewa properti harus tercermin dalam periode pelaporan di mana pembayaran untuk layanan yang diberikan benar-benar diterima (pasal 2 pasal 273 Kode Pajak Federasi Rusia). Jika uang muka diterima karena sewa, maka atributkan juga jumlahnya dengan peningkatan laba kena pajak (subklausul 1, klausul 1, pasal 251 Kode Pajak Federasi Rusia, klausul 8 surat informasi Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tanggal 22 Desember 2005 No. 98).

Contoh refleksi dalam akuntansi dan perpajakan dari lessor dari jumlah sewa. Pengalihan properti untuk disewakan adalah jenis kegiatan terpisah dari pemberi sewa organisasi. Organisasi pesewa menerapkan sistem perpajakan umum

Salah satu kegiatan Alfa CJSC adalah penyewaan aset tetap. Pada bulan Januari, Alfa membeli tempat non-perumahan untuk disewa dengan harga 2.456.000 rubel. (termasuk PPN - 374.644 rubel). Bulan berikutnya benda itu diserahkan kepada penyewa.

Mulai Februari, Alpha membebankan biaya sewa bulanan sebesar 90.000 rubel. (termasuk PPN - 13.729 rubel). Pembayaran dari penyewa juga diterima setiap bulan (pada hari terakhir bulan dimana layanan diberikan).

Di Januari:

Debit 08 Kredit 60
- 2 081 356 rubel. (2.456.000 rubel - 374.644 rubel) - biaya untuk akuisisi tempat tercermin;

Debit 19 Kredit 60
- 374.644 rubel. - PPN atas aset tetap yang diperoleh diperhitungkan;

Debit 60 Kredit 51

- 2 081 356 rubel. - memperhitungkan tempat yang dimaksudkan untuk disewakan;

Debit 68 subakun "penyelesaian PPN" Kredit 19
- 374.644 rubel. - diterima untuk pengurangan PPN atas aset tetap;

- 2 081 356 rubel. - Ruang sewa.

Di bulan Februari:

Debit 62 Kredit 90-1

Debit 90-3 Kredit 68 sub-akun "perhitungan PPN"
- 13 729 rubel. - PPN dibebankan pada jumlah sewa;

Debit 51 Kredit 62

Organisasi membayar pajak penghasilan bulanan, menerapkan metode akrual. Pada bulan Februari, akuntan mencerminkan pendapatan dasar pajak dari penjualan sebesar 76.721 rubel. (90.000 rubel - 13.729 rubel).

Perbedaan karena fluktuasi nilai tukar

Situasi: Bagaimana tuan tanah memperhitungkan perbedaan yang timbul dari fluktuasi nilai tukar dalam pembayaran sewa pada tahun 2015 saat menghitung pajak penghasilan? Harga telah disepakati. e., dan perhitungannya dalam rubel. Perjanjian tersebut ditandatangani pada tahun 2014.

Selisih yang timbul dari pembayaran sewa pada tahun 2015 harus diperhitungkan sebagai nilai tukar. Hal yang sama yang muncul berdasarkan kewajiban tahun 2014 - sebagai jumlah.

Penting untuk membedakan perbedaan nilai tukar dari perbedaan penjumlahan, karena mereka diperhitungkan dengan cara yang berbeda. Secara umum, sejak 2015, konsep "jumlah selisih" dalam Kode Pajak Federasi Rusia sudah tidak ada lagi. Semua perbedaan dalam mata uang dan y. e. mempertimbangkan kursus. Pertimbangkan mereka aturan saat ini . Tapi ada satu pengecualian. Untuk transaksi di e., yang diselesaikan sebelum 1 Januari 2015, mengakui selisih akibat fluktuasi nilai tukar sebagai penjumlahan, menurut peraturan lama(Pasal 3 Pasal 3 UU 20 April 2014 No 81-FZ).

Tidak ada definisi dalam Kode Pajak Federasi Rusia tentang apa yang dianggap sebagai "kesepakatan yang diselesaikan". Karena itu, kami beralih ke hukum perdata. Ini mengakui sebagai transaksi tindakan warga negara dan organisasi yang bertujuan untuk menetapkan, mengubah atau mengakhiri hak dan kewajiban (klausa 1 pasal 11 Kode Pajak Federasi Rusia, pasal 153 KUH Perdata Federasi Rusia).

Oleh karena itu, dalam kasus yang dipertimbangkan, transaksi adalah timbulnya kewajiban di satu sisi untuk membayar sewa, dan di sisi lain, hak untuk menuntut jumlah tersebut. Fakta penandatanganan kontrak adalah hal sekunder di sini. Lebih penting apakah penyewa menggunakan properti pemilik atau tidak.

Contoh lain. Dalam perdagangan, saat terjadinya kewajiban akan tergantung pada waktu pengiriman atau penerimaan uang muka. Untuk pinjaman, kewajiban muncul hanya setelah peminjam menerima uang dari pemberi pinjaman.

Oleh karena itu, untuk memperhitungkan perbedaan dengan tepat, lihatlah tanggal timbulnya kewajiban, bukan tanggal penandatanganan kontrak.

Logika dan klarifikasi ini ditegaskan dalam surat Kementerian Keuangan Rusia tanggal 29 Mei 2015 No. 03-03-06 / 1/31100, tanggal 25 Mei 2015 No. 03-03-06 / 1/29921, tanggal 21 Mei 2015 No. 03-03-06/1/29152.

TONG

Penghasilan dalam jumlah sewa dikenakan PPN (subklausul 1 ayat 1 pasal 146 Kode Pajak Federasi Rusia). Faktanya adalah bahwa penyediaan properti untuk disewa dari sudut pandang Bab 21 Kode Pajak Federasi Rusia dianggap sebagai penyediaan layanan berbayar yang dikenakan PPN. Pengecualian adalah ketika:

• tempat tinggal dalam persediaan perumahan dari segala bentuk kepemilikan disediakan untuk disewakan;

• penyewa tempat adalah warga negara asing atau organisasi asing yang terdaftar pajak di Rusia.

Dalam hal ini, sewa tidak dikenakan PPN.

Pembebasan PPN untuk perjanjian sewa dengan warga negara atau organisasi asing diterapkan jika undang-undang negara penyewa asing:

• atau prosedur timbal balik serupa telah ditetapkan sehubungan dengan warga negara Rusia dan organisasi Rusia yang terakreditasi di negara asing itu;

• atau jika norma semacam itu disediakan oleh perjanjian (perjanjian) internasional Rusia.

Hal ini dinyatakan dalam paragraf 1 dan subparagraf 10 paragraf 2 Pasal 149 Kode Pajak Federasi Rusia.

Perintah Bersama Kementerian Luar Negeri Rusia dan Kementerian Keuangan Rusia No. 6498/40n tanggal 8 Mei 2007 menyetujui Daftar negara asing yang warga negaranya dan (atau) organisasinya dikenai pembebasan PPN saat menyewa tempat. Daftar ini tidak mengandung batasan apa pun yang terkait dengan norma yang relevan dari negara asing untuk warga negara dan organisasi negara kita.

Situasi: dapatkah organisasi menggunakan pembebasan PPN saat menyewa ruang kantor ke kantor perwakilan tetap organisasi Austria?

Ya mungkin.

Daftar negara asing, sehubungan dengan warga negara dan organisasinya pembebasan PPN yang diatur oleh Pasal 149 Kode Pajak Federasi Rusia diterapkan saat menyewakan tempat kepada mereka, disetujui atas perintah Kementerian Luar Negeri Rusia dan Rusia Departemen Keuangan tanggal 8 Mei 2007 No. 6498/40n. Austria termasuk dalam daftar ini. Ini juga menetapkan jenis tempat untuk sewa yang pengecualiannya diterapkan - ini adalah tempat layanan (kantor) dan tempat tinggal.

Oleh karena itu, jika suatu organisasi menyewakan ruang kantor kepada organisasi asing yang terakreditasi di Rusia dan penduduk Austria, jangan membebankan PPN atas jumlah sewa (klausul 1 pasal 149 Kode Pajak Federasi Rusia).

Sesuai dengan paragraf 1 Pasal 154 Kode Pajak Federasi Rusia, basis pajak untuk PPN harus ditentukan berdasarkan biaya layanan yang diberikan (jumlah sewa) tanpa PPN. Hitunglah saat layanan disediakan dan dokumen pembayaran disajikan.

Dokumen yang mengonfirmasi penyediaan layanan persewaan adalah:

• kontrak sewa;

• tindakan penerimaan dan pengalihan properti kepada penyewa;

• tindakan menyediakan layanan persewaan (jika persiapannya disediakan oleh kontrak).

Tanggal terjadinya pergantian PPN adalah yang paling awal dari tanggal-tanggal berikut:

• hari pemberi sewa memberikan layanan pada hari terakhir dari setiap periode pajak selama seluruh jangka waktu perjanjian sewa;

• hari pembayaran, pembayaran sebagian karena penyediaan layanan yang akan datang.

Kesimpulan ini dapat ditarik dari norma sub-paragraf 1 paragraf 1 Pasal 167 Kode Pajak Federasi Rusia dan surat Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 24 Mei 2010 No. 03-07-11 / 200, tertanggal 4 April 2007 No. 03-07-15/47.

Untuk jumlah sewa, pemilik harus mengeluarkan tagihan kepada penyewa (Klausul 3, Pasal 168 Kode Pajak Federasi Rusia).

Situasi: Seberapa sering pemilik harus mengeluarkan faktur kepada penyewa? Perjanjian sewa disimpulkan untuk jangka waktu yang lama. Menurut perjanjian, tindakan bulanan tentang penyediaan layanan persewaan tidak dibuat.

Prosedur penerbitan faktur tidak tergantung pada persiapan tindakan penyediaan layanan persewaan. Penyewa harus mengeluarkan faktur dalam waktu lima hari kalender sejak layanan untuk menyewakan properti disediakan (klausa 3, pasal 168 Kode Pajak Federasi Rusia). Ini dijelaskan oleh fakta bahwa layanan dijual (dikonsumsi) dalam proses penyediaannya (klausul 5 pasal 38 Kode Pajak Federasi Rusia). Dokumen yang mengonfirmasi penyediaan layanan persewaan adalah:

• kontrak sewa;

• tindakan penerimaan dan pengalihan properti kepada penyewa.

Hal tersebut tertuang dalam surat Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 9 November 2006 No. 03-03-04 / 1/742, serta Federal Tax Service of Russia tertanggal 5 September 2005 No. 02-1- 07 / 81.

Jadi, kecuali jika perjanjian sewa menentukan lain, penyusunan tindakan bulanan tentang penyediaan layanan untuk penyediaan properti tidak diperlukan.

Berkenaan dengan perjanjian sewa yang berlakunya mencakup lebih dari satu periode pajak untuk PPN, departemen keuangan memberikan penjelasan tersebut (surat Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 4 April 2007 No. 03-07-15 / 47). Jika ketentuan perjanjian sewa tidak mengatur pembayaran di muka untuk layanan, maka pemberi sewa harus menentukan basis pajak untuk PPN pada hari terakhir kuartal di mana layanan diberikan (31 Maret, 30 Juni, 31 Oktober dan Desember). 31). Oleh karena itu, dalam lima hari kalender setelah akhir setiap kuartal, pemilik harus mengeluarkan tagihan kepada penyewa untuk layanan yang diberikan pada periode yang lalu. Dijelaskan seperti ini. Layanan untuk tujuan perpajakan diakui sebagai kegiatan yang hasilnya tidak memiliki ekspresi material (klausul 5 pasal 38 Kode Pajak Federasi Rusia). Berdasarkan perjanjian sewa, lessor memberikan jasa sewa kepada penyewa secara terus menerus (setiap hari) selama jangka waktu perjanjian. Oleh karena itu, pemberi sewa berkewajiban untuk menentukan basis pajak untuk PPN pada akhir setiap triwulan (klausul 1, pasal 54, pasal 4, pasal 166 dan pasal 163 Kode Pajak Federasi Rusia). Tidak mungkin mengeluarkan faktur lebih cepat dari jadwal (sampai periode penyediaan layanan persewaan berakhir) (surat Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 8 Februari 2005 No. 09/20).

Menerima jumlah pajak yang dihitung dan dibayarkan dari jumlah uang muka untuk pengurangan dalam periode pajak di mana layanan akan diberikan (klausul 8, pasal 171, pasal 6, pasal 172 Kode Pajak Federasi Rusia).

Pembelian properti oleh penyewa

penebusan harta

• biaya yang terkait dengan pelepasannya (misalnya, pengiriman, nilai sisa properti) (sub-ayat 1 dan 3, paragraf 1, pasal 268 Kode Pajak Federasi Rusia);

• hasil penjualannya nilai penebusan properti) (Pasal 249 Kode Pajak Federasi Rusia).

Untuk lebih lanjut tentang ini, lihat:

• Bagaimana cara mengenakan pajak atas penjualan aset tetap saat membeli aset tetap sewaan;

• Bagaimana mencerminkan penjualan bahan dalam akuntansi saat membeli objek sewaan dari properti lain.

Penjualan barang (pekerjaan, jasa) di wilayah Rusia diakui sebagai objek PPN (sub-paragraf 1, paragraf 1, pasal 146 Kode Pajak Federasi Rusia). Oleh karena itu, PPN harus dibayar atas hasil tersebut sebesar nilai penebusan harta tersebut. Jumlah pajak yang dibayarkan di muka karena nilai penebusan properti, menerima pengurangan segera setelah pengalihan objek ke penyewa (pasal 8 pasal 171 dan pasal 6 pasal 172 Kode Pajak Federasi Rusia).

OSNO dan UTII

Jika suatu organisasi menerapkan sistem perpajakan umum dan membayar UTII, jumlah sewa dalam rangka kegiatan yang dialihkan ke UTII dan kegiatan pada sistem umum perpajakan harus diperhitungkan secara terpisah untuk menghitung pajak penghasilan dan PPN menggunakan metode penghitungan langsung (pasal 9, pasal 274, pasal 1, pasal 146, pasal 3, pasal 4, pasal 346.26 dari Kode Pajak Federasi Rusia) .

Penghasilan yang terkait dengan penyediaan properti untuk disewakan, untuk kegiatan yang dialihkan ke UTII, tidak akan mempengaruhi penentuan basis pajak untuk UTII (klausa 1 dan 2 pasal 346.29 Kode Pajak Federasi Rusia).

Untuk memperhitungkan jumlah sewa yang diterima pada sistem perpajakan umum saat menghitung pajak penghasilan, gunakan .

USN

Situasi: Untuk pendapatan apa, ketika menghitung satu pajak dengan perpajakan yang disederhanakan, pembayaran yang diterima untuk sewa properti harus dikaitkan dengan hasil penjualan atau pendapatan non-operasional?

Jika properti disewakan secara sistematis, maka pendapatan dari penjualan. Jika tidak, laporkan pembayaran sewa sebagai pendapatan non-operasional.

Organisasi yang menerapkan perpajakan yang disederhanakan menentukan penghasilan kena pajak berdasarkan pasal 249 dan 250 Kode Pajak Federasi Rusia (klausa 1 pasal 346.15 Kode Pajak Federasi Rusia).

Pendapatan dari sewa properti tidak beroperasi, jika tidak terkait dengan pendapatan dari penjualan (klausul 4 pasal 250 Kode Pajak Federasi Rusia). Kode Pajak Federasi Rusia tidak memberikan kriteria untuk mengklasifikasikan sewa sebagai hasil penjualan. Namun, itu berisi syarat untuk memasukkan biaya yang terkait dengan sewa properti ke dalam biaya penjualan. Jadi, jika suatu organisasi menyewakan properti secara sistematis, biaya kegiatan tersebut terkait dengan penjualan (subklausul 1, klausa 1, pasal 265 Kode Pajak Federasi Rusia). Oleh karena itu, pendapatan darinya harus diakui sebagai bagian dari hasil penjualan.

Konsep sistematisitas digunakan dalam arti yang digunakan dalam paragraf 3 Pasal 120 Kode Pajak Federasi Rusia - dua kali atau lebih selama satu tahun kalender. Pendekatan penerapan konsep "sistematisitas" seperti itu diabadikan dalam paragraf 2 bagian 4 Rekomendasi metodologi untuk penerapan bab 25 Kode Pajak Federasi Rusia (disetujui atas perintah Kementerian Perpajakan Rusia tanggal 20 Desember 2002 No. BG-3-02/729). Hingga saat ini, dokumen ini menjadi tidak berlaku (Perintah Layanan Pajak Federal Rusia tertanggal 21 April 2005 No. SAE-3-02 / 173). Namun, interpretasi yang diusulkan dari konsep "sistematisitas" tetap relevan, yang dikonfirmasi oleh perwakilan dari departemen pajak (lihat, misalnya, surat Kementerian Pajak dan Pajak Rusia untuk Wilayah Moskow tertanggal 25 Maret 2004 No. 04-23 / 03451) dan pengadilan arbitrase (lihat, misalnya, Keputusan Badan Antimonopoli Federal Distrik Volga-Vyatka tertanggal 26 Oktober 2005 No. A28-4710 / 2005-34 / 29).

Tanggal penerimaan pendapatan adalah hari ketika organisasi benar-benar menerima dana dari penyewa sebagai pembayaran utangnya. Sertakan jumlah sewa yang diterima dalam bentuk uang muka penghasilan atas pajak yang disederhanakan, segera pada saat diterima oleh organisasi. Prosedur ini mengikuti paragraf 1 Pasal 346.17 Kode Pajak Federasi Rusia dan surat Kementerian Pajak Rusia tertanggal 11 Juni 2003 No. SA-6-22 / 657, Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 25 Januari , 2006 No. 03-11-04 / 2/15 dan keputusan Mahkamah Agung Arbitrase Federasi Rusia tanggal 20 Januari 2006 No. 4294/05.

Contoh refleksi dalam akuntansi dan perpajakan dari lessor dari jumlah sewa. Pengalihan properti untuk disewakan adalah jenis kegiatan terpisah dari pemberi sewa organisasi. Organisasi pemberi sewa menerapkan perpajakan yang disederhanakan, membayar pajak atas selisih antara pendapatan dan pengeluaran

Salah satu kegiatan Alpha LLC adalah penyewaan aset tetap. Pada bulan Januari, Alfa membeli tempat non-perumahan untuk disewa dengan harga 2.456.000 rubel. (termasuk PPN - 374.644 rubel). Bulan berikutnya benda itu diserahkan kepada penyewa.

Mulai Februari, Alpha membebankan biaya sewa bulanan sebesar 90.000 rubel. Pembayaran dari penyewa juga diterima setiap bulan (pada hari terakhir bulan dimana layanan diberikan).

Entri berikut dibuat dalam pembukuan perusahaan.

Di Januari:

Debit 08 Kredit 60
- 2.456.000 rubel. - mencerminkan biaya untuk memperoleh tempat;

Debit 60 Kredit 51
- 2.456.000 rubel. - objek dibayar;

Debit 03 sub-akun "Properti sendiri" Kredit 08
- 2.456.000 rubel. - memperhitungkan tempat yang dimaksudkan untuk disewakan;

Debit 03 sub-akun "Properti yang disewakan" Kredit 03 sub-akun "Properti sendiri"
- 2.456.000 rubel. - Ruang sewa.

Di bulan Februari:

Debit 62 Kredit 90-1
- 90.000 rubel. - sewa telah dibayar;

Debit 51 Kredit 62
- 90.000 rubel. - menerima pembayaran dari penyewa.

Di bulan Maret:

Debit 62 Kredit 90-1
- 90.000 rubel. - sewa telah dibayar;

Debit 51 Kredit 62
- 90.000 rubel. - menerima pembayaran dari penyewa.

Menerima sewa dalam jumlah 180.000 rubel. (90.000 rubel + 90.000 rubel) akuntan tercermin dalam buku pendapatan dan pengeluaran untuk kuartal I .

Perjanjian sewa dapat mencakup penebusan harta penyewa. Dalam hal ini, untuk tujuan perpajakan, transaksi pengalihan properti yang dibeli berdasarkan perjanjian sewa tercermin sebagai penjualannya (pasal 1 pasal 624 KUH Perdata Federasi Rusia). Pada tanggal peralihan hak milik atas barang yang disewakan, mencerminkan:

• biaya yang terkait dengan pembuangannya, jika diatur dalam Pasal 346.16 Kode Pajak Federasi Rusia (misalnya, pengiriman, harga pembelian properti);

• pendapatan dari penjualannya (nilai penebusan properti) (klausa 1 pasal 346.15 Kode Pajak Federasi Rusia).

UTII

Objek perpajakan UTII adalah penghasilan yang diperhitungkan (Pasal 346.26 Kode Pajak Federasi Rusia). Oleh karena itu, penghasilan berupa biaya penyediaan properti untuk disewakan tidak mempengaruhi penghitungan dasar pengenaan pajak.

Cara menerapkan "penyederhanaan" Kurbangaleeva Oksana Alekseevna dengan benar

Pendapatan sewa

Menurut paragraf 4 Seni. 250 dari Kode Pajak Federasi Rusia, pendapatan dari sewa properti diklasifikasikan sebagai pendapatan non-operasional perusahaan, asalkan sewa properti bukan kegiatan utama perusahaan.

Perlu diingat bahwa lokasi properti yang disewa tidak menjadi masalah. Organisasi yang "disederhanakan" harus membayar satu pajak atas sewa di tempat lokasinya (surat Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 02.12.2005 No. 03-11-04 / 2/143).

Saat membuat perjanjian sewa, pendapatan lessor yang menerapkan sistem perpajakan yang disederhanakan adalah jumlah sewa yang sebenarnya diterima. Sewa dapat diatur tidak hanya dalam jumlah pembayaran tetap yang harus dilakukan penyewa setiap bulan. Paragraf 2 Seni. 614 KUH Perdata Federasi Rusia mengatur pembayaran sewa properti dengan:

– pembayaran bagian pendapatan yang diterima sebagai hasil dari penggunaan properti sewaan;

– penyediaan layanan tertentu oleh penyewa;

- pengalihan oleh penyewa kepada penyewa barang yang ditentukan dalam kontrak, menjadi kepemilikan atau sewa;

– membebankan kepada penyewa biaya untuk memperbaiki tempat yang disewa, yang diatur dalam perjanjian sewa.

Para pihak dapat menyediakan dalam perjanjian sewa untuk kombinasi bentuk sewa yang ditentukan atau bentuk pembayaran sewa lainnya.

Oleh karena itu, pendapatan dari sewa properti muncul terlepas dari apakah itu diterima dalam bentuk uang tunai, properti, atau dalam bentuk pengalihan biaya perbaikan properti sewaan kepada lessor (surat dari Kementerian Perpajakan Rusia). untuk Moskow tanggal 1 Juli 2004 No. 21-09 / 43685) . Dalam kasus terakhir, tanggal pengakuan pendapatan akan menjadi hari penandatanganan tindakan penerimaan dan pengalihan pekerjaan yang dilakukan. Berdasarkan tindakan ini, akuntan membuat entri yang sesuai dalam buku pendapatan dan pengeluaran.

Misalkan sebuah organisasi yang menerapkan sistem perpajakan yang disederhanakan menyewa tempat non-perumahan yang dimilikinya dengan hak kepemilikan. Berdasarkan ketentuan perjanjian sewa, penyewa mengganti biaya listrik, pasokan air, pasokan panas, dll.

Dalam hal ini, jumlah penggantian biaya operasional dan utilitas, organisasi pemberi sewa harus memasukkan pendapatan non-operasional (surat Kementerian Perpajakan Rusia tertanggal 11 Mei 2004 No. 22-1-14 / 881 dan Departemen dari Layanan Pajak Federal Rusia untuk Moskow tertanggal 29 September 2005 No. /3/69533).

Para ahli Kementerian Keuangan Rusia menganut posisi yang sama (surat Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 17 November 2008 No. 03-11-05 / 274, tertanggal 27 Februari 2004 No. 04-02-05 /19/1, tanggal 2 Februari 2005 No. 03-03-02-04/2/2 dan tanggal 09/05/2007 No. 03-11-05/215).

Pada saat yang sama, tidak masalah apakah penyewa mentransfer dana ke rekening penyelesaian lessor atau langsung ke organisasi penyedia energi dan air (surat Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 16 Agustus 2005 No. 03-11-04 / 2/48).

Pada saat yang sama, pemilik dapat memasukkan dalam pengeluaran pengeluarannya untuk membayar tagihan utilitas untuk tempat yang disewakan (surat Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 22 Agustus 2005 No. 15.01.2007 No. 18-8/ 3/02040), tetapi hanya dengan syarat ia memilih penghasilan dikurangi dengan jumlah pengeluaran sebagai objek perpajakan.

8.2. Penyewaan properti negara oleh perusahaan kesatuan yang memiliki properti ini di bawah hak manajemen ekonomi Pasal 17 Undang-Undang Federal 14 November 2002 No.

pengarang Kurbanaleeva Oksana Alekseevna

8.9.1. Terjadinya tugas agen pajak saat menyewa properti federal, properti subjek Federasi Rusia dan properti kota Dalam beberapa situasi, organisasi wajib menjalankan tugas sebagai agen pajak untuk PPN. Ini berarti bahwa dia

Dari buku Sewa pengarang Semenikhin Vitaly Viktorovich

Pasal 612 Tanggung jawab Penyewa atas kekurangan barang yang disewakan 1. Penyewa harus bertanggung jawab atas kekurangan barang yang disewakan yang seluruhnya atau sebagian menghalangi penggunaannya, sekalipun pada waktu pengakhiran perjanjian sewa ia tidak tahu tentang ini

Dari buku Kemana perginya uang. Bagaimana mengelola anggaran keluarga Anda dengan benar pengarang Sakharovskaya Julia

Pasal 629

Dari buku Semua Tentang Bisnis di Jerman pengarang von Luxburg Natalie

9. BEBAN SEWA PROPERTI Organisasi yang mengakui penghasilan dikurangi dengan jumlah pengeluaran sebagai objek perpajakan dapat mengurangi basis pajak untuk satu pajak dengan jumlah pembayaran sewa (sewa) untuk properti (sub.

Dari buku Freelance: Reboot [Panduan langkah demi langkah bagi karyawan jarak jauh untuk mendapatkan penghasilan dari 200.000 rubel. per bulan] pengarang Maslennikov Roman Mikhailovich

Perbaikan properti sewaan oleh lessor, siapa yang harus melaksanakannya dan bagaimana, dengan mengubah kontrak, untuk mencegah operasi serampangan Aset tetap yang disewa dapat mengalami keausan fisik dan moral, perlu diperbaiki dan dipulihkan. Bagaimana

Dari buku penulis

Provisi untuk perbaikan properti sewaan di lessor Sebagian besar lessor menghabiskan banyak uang untuk perbaikan properti, pabrik, dan peralatan sewaan. Untuk memperhitungkan biaya tersebut secara merata, undang-undang mengizinkan organisasi untuk membuat cadangan di bawah

Dari buku penulis

Asuransi properti sewaan Dalam praktiknya, cukup sering ketika membuat perjanjian sewa, lessor, yang ingin melindungi kepentingan properti mereka dalam pelestarian properti, mengasuransikan properti sewaan secara mandiri. Pada materi di bawah ini

Dari buku penulis

Modernisasi dan perbaikan lain oleh lessor dari properti sewaan, termasuk kompensasi biaya penyewa Dalam praktiknya, tidak setiap entitas ekonomi memiliki kesempatan untuk memperoleh properti dalam kepemilikan. Oleh karena itu, di

Dari buku penulis

Penyewaan Properti Negara oleh Institusi Di Federasi Rusia, seperti yang Anda ketahui, bentuk kepemilikan swasta, negara bagian, kota, dan lainnya diakui. Sesuai dengan hukum perdata, properti negara di Rusia

Dari buku penulis

Perbaikan properti sewaan oleh penyewa, siapa yang harus melakukannya dan bagaimana, dengan mengubah kontrak, untuk mencegah agar operasi tidak bebas biaya Saat ini, banyak organisasi menyewa tempat kantor, produksi atau gudang. Properti yang diterima oleh penyewa biasanya

Dari buku penulis

Ketentuan untuk perbaikan properti yang disewa dari penyewa Saat membuat perjanjian sewa, para pihak dalam kontrak, pemberi sewa dan penyewa, sebagai aturan, mengatur kewajiban para pihak untuk melakukan perbaikan properti saat ini dan yang utama. Pada saat yang sama, untuk tujuan itu

Dari buku penulis

Asuransi properti sewaan, kesulitan dengan lessor penerima Organisasi sering menggunakan properti sewaan dalam aktivitasnya - bangunan, tempat, kendaraan, peralatan kantor dan sebagainya. Dalam beberapa kasus, kapan

Dari buku penulis

Membeli Apartemen dengan Mortgage untuk Disewakan Kesalahan klasik lain dari tidak merencanakan. DI DALAM tahun-tahun terakhir banyak orang membeli apartemen dengan hipotek untuk menyewakannya dan menutupi pembayaran pinjaman dengan pembayaran sewa. Alena, menyerah pada demam apartemen,

Dari buku penulis

13.4.6. Pendapatan dari sewa properti (Pacht) Jenis pendapatan ini termasuk pendapatan yang diterima dari sewa properti bergerak dan tidak bergerak, misalnya: tanah; bangunan dan bagiannya (misalnya, apartemen); kapal laut dan sungai; mesin dan

Dari buku penulis

Pastikan untuk memperhatikan batas waktu pengiriman pesanan Batas waktu pengiriman pesanan dinegosiasikan terlebih dahulu dan ditulis dalam kerangka acuan atau dalam kontrak dengan klien Batas waktu pengiriman pesanan sudah ditetapkan dengan jelas, dan Anda tidak berhak melewatkan tenggat waktu. Dot. Tidak peduli seberapa paradoksnya bagi Anda, tapi

Kepala Departemen Audit Internal grup perusahaan "BEST. Manajemen real estat»

Ketentuan sewa umum

Biasanya, sewa kantor mengacu pada sewa satu atau lebih kamar di gedung yang dimaksudkan untuk digunakan untuk keperluan kantor. Sesuai dengan ayat 1 Pasal 130 KUHPerdata, benda tidak bergerak (real estat, real estat) meliputi segala sesuatu yang berhubungan erat dengan tanah, yaitu benda yang tidak dapat dipindahkan tanpa kerusakan yang tidak proporsional terhadap tujuannya, termasuk bangunan, struktur. Jadi, ruangan terpisah di gedung itu adalah real estat.

Prosedur untuk membuat dan melaksanakan perjanjian sewa real estat diatur sebagai ketentuan umum KUH Perdata tentang Sewa, yang terkandung dalam paragraf 1 Bab 34 "Sewa", dan aturan paragraf 4, yang mengatur sewa bangunan dan struktur. Sementara itu, norma-norma ayat 4 Bab 34 KUHPerdata diprioritaskan, karena bersifat khusus dalam hubungannya dengan norma-norma umum. Aturan-aturan ini sepenuhnya berlaku untuk persewaan tempat individu.

Perjanjian sewa, seperti transaksi apa pun, setidaknya salah satu pihak yang merupakan badan hukum, harus dibuat dalam bentuk tertulis sederhana (subklausul 1, klausa 1, pasal 161 KUH Perdata Federasi Rusia).

Berdasarkan perjanjian sewa, pemilik berjanji untuk menyediakan properti kepada penyewa dengan biaya untuk kepemilikan dan penggunaan sementara atau untuk penggunaan sementara (Pasal 606 KUH Perdata Federasi Rusia). Penyewa wajib menggunakan properti sewaan sesuai dengan ketentuan perjanjian sewa (klausul 1 pasal 615 KUH Perdata Federasi Rusia). Penyewa wajib memelihara properti dalam kondisi baik, melakukan perbaikan saat ini atas biaya sendiri dan menanggung biaya pemeliharaan properti, kecuali ditentukan lain oleh undang-undang atau perjanjian sewa (klausul 2 pasal 616 KUH Perdata KUHPerdata). Federasi Rusia). Jika penyewa telah melakukan perbaikan yang tidak terpisahkan pada properti sewaan atas biayanya sendiri dan dengan persetujuan pemiliknya, penyewa berhak, setelah pemutusan kontrak, untuk mengganti biaya perbaikan ini, kecuali ditentukan lain oleh sewa perjanjian (klausul 2, pasal 623 KUH Perdata Federasi Rusia).

Berdasarkan perjanjian sewa untuk bangunan atau struktur, pemberi sewa berjanji untuk mentransfer bangunan atau struktur tersebut kepada penyewa untuk kepemilikan dan penggunaan sementara atau untuk penggunaan sementara (klausa 1, pasal 650 KUH Perdata Federasi Rusia). Pengalihan bangunan atau bangunan oleh pemberi sewa dan penerimaannya oleh penyewa dilakukan sesuai dengan tindakan pengalihan atau dokumen pengalihan lainnya yang ditandatangani oleh para pihak (Pasal 655 KUH Perdata Federasi Rusia).

Setelah berakhirnya perjanjian sewa, bangunan atau struktur yang disewa harus dikembalikan kepada penyewa sesuai dengan peraturan yang timbul dari pengalihan bangunan atau struktur oleh penyewa kepada penyewa.

Menurut ayat 1 Pasal 654 KUH Perdata, perjanjian sewa gedung atau bangunan harus menentukan jumlah uang sewa. Jika tidak ada ketentuan tentang jumlah sewa yang disetujui oleh para pihak secara tertulis, perjanjian sewa untuk bangunan atau struktur dianggap tidak selesai. Pada saat yang sama, dalam kasus di mana pembayaran untuk sewa bangunan atau struktur ditetapkan dalam kontrak per satuan luas bangunan (struktur), sewa ditentukan berdasarkan ukuran sebenarnya dari bangunan atau struktur yang ditransfer. kepada penyewa (klausul 3 pasal 654 KUH Perdata Federasi Rusia).

Dalam praktiknya, jumlah sewa untuk menyewa kantor dalam banyak kasus ditetapkan sebagai berikut: sejumlah uang sewa per bulan atau per tahun per meter persegi.

Pendaftaran kontrak

Sesuai dengan Pasal 4 Undang-Undang 21 Juli 1997 No. 122-FZ “Tentang Pendaftaran Negara atas Hak atas Real Estat dan Transaksi dengannya”, transaksi dengan real estat tunduk pada pendaftaran negara wajib. Ketentuan ini juga dimuat dalam Pasal 131 KUH Perdata. Namun, paragraf 2 Pasal 651 Kode Etik mengklarifikasi bahwa perjanjian sewa untuk bangunan atau struktur yang diselesaikan untuk jangka waktu setidaknya satu tahun tunduk pada pendaftaran negara dan dianggap selesai sejak saat pendaftaran tersebut. Dengan demikian, perjanjian sewa yang dibuat untuk jangka waktu kurang dari satu tahun tidak tunduk pada pendaftaran wajib. Hal ini juga ditegaskan oleh Surat Informasi Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tertanggal 1 Juni 2000 No. 53.

Dalam praktiknya, perjanjian sewa untuk tempat individu, untuk menghindari kerumitan yang tidak perlu terkait dengan kebutuhan untuk mendaftarkan perjanjian, dalam sebagian besar kasus diselesaikan untuk jangka waktu kurang dari satu tahun; Di akhir masa kontrak, kontrak baru dibuat.

Sesuai dengan Pasal 19.21 Kode Etik pelanggaran administratif ketidakpatuhan terhadap prosedur yang ditetapkan untuk pendaftaran negara hak atas real estat atau transaksi dengannya akan memerlukan pengenaan denda administratif atas badan hukum dari 30 hingga 40 ribu rubel.

Persiapan dokumen untuk penerimaan pembayaran untuk pengeluaran

Dalam praktiknya, saat menyewa properti, pertanyaan yang sering muncul: dokumen utama apa yang mengonfirmasi pendapatan pemilik dan pengeluaran penyewa yang dibutuhkan? Apakah pemilik wajib menandatangani tindakan kerja yang dilakukan (layanan yang diberikan) dengan penyewa setiap bulan? Di pusat-pusat bisnis besar, di mana jumlah penyewa mencapai ratusan, penandatanganan "Undang-Undang Penyediaan Layanan Penyewaan Tempat" dengan masing-masing membutuhkan banyak waktu dan sumber daya tenaga. Namun, akuntan perusahaan penyewa terkadang takut apakah mereka memiliki alasan untuk mengaitkan sewa dengan biaya untuk keperluan akuntansi dan akuntansi pajak jika tidak ada tindakan seperti itu? Mari kita coba mencari tahu.

Dalam KUH Perdata, hubungan sewa diatur oleh Bab 34, dan ketentuan tentang penyediaan layanan dengan biaya - oleh Bab 39. Paragraf 2 Pasal 779 KUH Perdata menjelaskan bahwa aturan Bab 39 berlaku untuk kontrak untuk penyediaan layanan komunikasi, medis, kedokteran hewan, audit, konsultasi, layanan informasi, layanan pelatihan, layanan wisata dan layanan lainnya. Bab 34 tidak memuat referensi apa pun pada fakta bahwa ketentuan terpisah dari kontrak untuk penyediaan layanan dapat berlaku untuk perjanjian sewa. Oleh karena itu, persewaan bukanlah jasa, melainkan jenis kegiatan usaha tersendiri.

Hal itu ditegaskan misalnya melalui surat Menteri Keuangan tertanggal 26 Oktober 2004 No. 03-03-01-04/1/86 yang ditandatangani Deputi Direktur Kebijakan Tarif dan Bea Cukai Departemen A.I. Ivanev. Menurut Departemen Keuangan, pembayaran sewa dibayar berdasarkan perjanjian sewa bangunan bukan tempat tinggal, dapat dimasukkan dalam komposisi biaya lain, tergantung pada validitas dan konfirmasinya dengan dokumen utama yang relevan (perjanjian sewa, sertifikat penerimaan, faktur untuk pembayaran pembayaran sewa, pesanan pembayaran, dll.). Seperti yang Anda lihat, tindakan pekerjaan yang dilakukan (layanan yang diberikan) tidak disebutkan di antara dokumen yang diperlukan.

Kira-kira setahun kemudian, sebuah surat dari Layanan Pajak Federal Federasi Rusia tertanggal 05.09.2005 No. 02-1-07 / 81 “Tentang konfirmasi transaksi bisnis dengan dokumen akuntansi utama” muncul, yang berbunyi sebagai berikut: “Jika pihak-pihak yang berkontrak telah membuat perjanjian sewa dan menandatangani tindakan penerimaan dan pengalihan properti, yang merupakan subjek sewa, selanjutnya layanan tersebut dijual (dikonsumsi) oleh para pihak dalam kontrak, dan, oleh karena itu, organisasi memiliki alasan untuk memasukkan dalam basis pajak untuk pajak penghasilan jumlah pendapatan dari penjualan layanan semacam itu (dari lessor) dan biaya sehubungan dengan konsumsi layanan (di penyewa).

Dasar-dasar ini muncul untuk organisasi terlepas dari penandatanganan tindakan penerimaan dan transfer layanan, terutama karena persyaratan untuk pembuatan wajib tindakan penerimaan dan transfer layanan dalam bentuk sewa tidak diatur oleh Kode Pajak. atau undang-undang tentang akuntansi.

Terlepas dari kenyataan bahwa Layanan Pajak Federal menyebut sewa sebagai layanan, ia tetap mengakui bahwa pembuatan tindakan bilateral tidak diperlukan di sini.

Namun, baru-baru ini, Kementerian Keuangan mengeluarkan surat lain tertanggal 7 Juni 2006 No. 03-03-04 / 1/505, yang menyatakan pendapat bahwa penyusunan undang-undang tentang penyediaan sewa real estat bulanan layanan adalah wajib. Perhatikan bahwa surat ini juga ditandatangani oleh Bapak A.I. Ivanev. Selama kurun waktu tersebut (1 tahun 7 bulan) tidak ada perubahan peraturan perundang-undangan perdata tentang hubungan sewa, Tidak terjadi. Paragraf 1 Pasal 252 Kode Pajak diubah oleh undang-undang No. 58-FZ tanggal 6 Juni 2005, yang memungkinkan untuk mengonfirmasi pengeluaran tidak hanya dengan dokumen yang dibuat sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia, tetapi juga dengan dokumen yang secara tidak langsung mengkonfirmasikan biaya yang dikeluarkan. Dengan demikian, kepatuhan terhadap aturan ketat saat memproses dokumen tidak lagi menjadi prasyarat untuk pengakuan biaya, cukup memberikan dokumen yang mengonfirmasi biaya yang dikeluarkan. Oleh karena itu, surat terbaru dari Kementerian Keuangan dengan latar belakang perubahan positif bagi wajib pajak ini setidaknya terlihat aneh.

Berkenaan dengan penerbitan tagihan kepada penyewa, secara tradisional tagihan sewa dikeluarkan pada hari terakhir setiap bulan.

Pendapatan dan pengeluaran tuan tanah. Akuntansi dan perpajakan

Penghasilan

Akuntansi

Jika tuan tanah adalah organisasi di mana penyewaan ruang kantor adalah kegiatan utama (atau salah satu kegiatan utamanya), pendapatannya dapat terdiri dari sewa itu sendiri dan pendapatan dari penyediaan layanan tambahan kepada penyewa (misalnya, pembersihan kantor). jasa). ). Akuntansi pendapatan dari sewa dan dari penyediaan layanan tambahan disimpan dalam akun 90 "Penjualan". Sesuai dengan paragraf 5 Peraturan tentang akuntansi"Penghasilan organisasi" (PBU 9/99), disetujui atas perintah Kementerian Keuangan Federasi Rusia 06.05.1999 No. 32n (selanjutnya disebut PBU 9/99), pendapatan ini diakui sebagai pendapatan dari aktivitas biasa. Jika sewa tempat bersifat satu kali dan acak, pendapatan ini bersifat operasional (klausul PBU 9/99) dan dicatat pada akun 91 “Penghasilan dan pengeluaran lain-lain”.

Pajak Pertambahan Nilai

Jika pemilik adalah pembayar PPN, maka penghasilannya dari sewa dan penyediaan layanan tambahan dikenakan PPN (subklausul 1, klausa 1, pasal 146 Kode Pajak Federasi Rusia). Jika penyewa tempat adalah warga negara asing atau organisasi asing yang terakreditasi di Federasi Rusia, maka sewa tidak akan dikenakan PPN (klausul 1 pasal 149 Kode Pajak Federasi Rusia).

Namun, ketentuan ini berlaku dalam kasus di mana undang-undang negara asing yang relevan menetapkan prosedur serupa untuk warga negara Federasi Rusia dan organisasi Rusia yang terakreditasi di negara asing ini, atau jika aturan tersebut diatur oleh perjanjian (perjanjian) internasional dari Federasi Rusia. Daftar negara asing, yang warga negaranya dan (atau) organisasinya menerapkan norma-norma paragraf ini, ditentukan oleh badan eksekutif federal di bidang hubungan internasional bersama dengan Kementerian Keuangan Federasi Rusia. Surat Layanan Pajak Federal Federasi Rusia tertanggal 18 Mei 2005 No. KB-6-26 / 409@ “Tentang permohonan pembebasan pajak dengan pajak pertambahan nilai atas layanan persewaan yang diberikan kepada warga negara asing dan organisasi yang terakreditasi dalam Federasi Rusia” menjelaskan dokumen apa yang menetapkan daftar relevan yang harus diikuti saat ini.

pajak penghasilan

Pendapatan dari sewa properti diperhitungkan sebagai pendapatan dari penjualan jika sewa tempat adalah jenis kegiatan utama (atau salah satu yang utama) (pasal 1 pasal 249 Kode Pajak Federasi Rusia). Dalam kasus lain, pendapatan ini tidak beroperasi (klausul 4 pasal 250 Kode Pajak Federasi Rusia).

Pengeluaran

Organisasi yang menyewa ruang kantor secara permanen biasanya memiliki biaya yang bervariasi. Ini termasuk:

• biaya utilitas (pembayaran untuk listrik, air, layanan pasokan panas berdasarkan kontrak yang dibuat langsung dengan organisasi pemasok energi atau sebagai sub-pelanggan melalui jaringan terlampir (Pasal 545 KUH Perdata Federasi Rusia));
• biaya (pembersihan, perbaikan kecil, jendela cuci) untuk pemeliharaan tempat yang disewa dan tempat penggunaan umum(aula, koridor, toilet);
• biaya pemeliharaan untuk unit dan sistem kompleks yang terletak di gedung (elevator, eskalator, sistem ventilasi, sistem alarm, dll.);
• pengeluaran untuk pembayaran ke organisasi khusus untuk sanitasi tempat (deratisasi, desinfeksi, disinfestasi);
• saat ini dan pemeriksaan tempat dan area umum;
• biaya keamanan;
• biaya sewa (jika pemilik sendiri adalah penyewa tempat dan menyewakannya);
• biaya pembayaran pajak tanah atau sewa sebidang tanah dalam jumlah bagiannya (jika pemiliknya adalah pemilik tempat);
• biaya asuransi real estat;
• biaya lain untuk pemeliharaan tempat dan bangunan tempat mereka berada.

Mari kita bahas poin yang paling umum dan relevan. Sesuai dengan paragraf 5 peraturan akuntansi "Pengeluaran organisasi" (PBU 10/99), disetujui atas perintah Kementerian Keuangan Rusia tertanggal 05.06.1999 No. aset untuk penggunaan sementara berdasarkan perjanjian sewa dengan imbalan , pengeluaran untuk aktivitas biasa dianggap sebagai pengeluaran, yang pelaksanaannya terkait dengan aktivitas ini. Dalam kasus lain, sesuai dengan pasal 11 PBU 10/99, biaya ini bersifat operasional.

Untuk keperluan akuntansi pajak, mereka dapat diterima hanya jika dibuktikan dan didokumentasikan (klausa 1, pasal 252 Kode Pajak Federasi Rusia). Jika kegiatan persewaan tempat bersifat permanen, biaya-biaya ini terkait dengan biaya yang terkait dengan produksi dan penjualan berdasarkan sub-ayat 2 ayat 1 Pasal 253 Kode Pajak (biaya untuk pemeliharaan dan pengoperasian, perbaikan dan Pemeliharaan aset tetap dan memeliharanya dalam kondisi baik). Dalam kasus lain (biaya pemeliharaan properti yang ditransfer berdasarkan perjanjian sewa), biaya ini diklasifikasikan sebagai biaya non-penjualan (subklausul 1, ayat 1, pasal 265 Kode Pajak Federasi Rusia).

Dalam praktiknya, kadang-kadang muncul situasi (paling sering, jika sewa tempat bukan kegiatan utama pemilik), ketika pemilik "menerbitkan kembali" bagian penyewa dari biaya utilitasnya untuk membayar listrik, air, panas dan mengeluarkan faktur kepadanya. Menurut Kementerian Keuangan yang tertuang dalam surat No. 03-04-15/52 tanggal 3 Maret 2006, hal tersebut melanggar hukum, karena yang menyewakan tidak dapat menjadi organisasi pemasok energi bagi penyewa, karena ia sendiri sebagai pelanggan, menerima listrik untuk memasok gedung dari organisasi pemasok energi. Pengeluaran ini tidak dapat diterima dari penyewa untuk tujuan pajak penghasilan, dan PPN atasnya tidak dapat dikurangkan. Untuk jumlah listrik, air, panas yang dikonsumsi penyewa, pemilik dapat menaikkan sewa.

Saat menghitung pengeluaran untuk keperluan akuntansi dan akuntansi pajak untuk perbaikan dan pemeliharaan bangunan secara keseluruhan dan sistem tekniknya, terkadang timbul pertanyaan dalam kasus di mana lessor bukan satu-satunya pemilik bangunan, tetapi memiliki tempat terpisah di itu, sedangkan sisa bangunan milik pemilik lain (satu atau beberapa). Jika biaya ini ditanggung oleh salah satu pemilik, hampir tidak dapat dianggap adil dan dapat dibenarkan sepenuhnya. Dalam hal ini, Anda harus membuat perjanjian kegiatan bersama (perjanjian kemitraan sederhana) dengan pemilik lainnya dan berpedoman pada Bab 55 KUH Perdata dan Peraturan Akuntansi "Informasi tentang partisipasi dalam kegiatan bersama" (PBU 20/03) , disetujui atas perintah Kementerian Keuangan Federasi Rusia tanggal 24.11.2003 No.

Biaya penyewa. Akuntansi dan perpajakan

pajak penghasilan

Penyewa juga mengeluarkan biaya sehubungan dengan sewa kantor. Mari kita bahas beberapa di antaranya.

Penyempurnaan tak terpisahkan atas aset tetap sewaan telah dimasukkan dalam properti yang dapat didepresiasi sejak tahun 2006 (UU No. 58-FZ tanggal 6 Juni 2005). Sesuai dengan paragraf 1 Pasal 258 Kode Pajak, investasi modal dalam aset tetap sewaan yang dilakukan oleh penyewa dengan persetujuan pemberi sewa, yang biayanya tidak diganti oleh pemberi sewa, disusutkan oleh penyewa selama jangka waktu perjanjian sewa berdasarkan jumlah penyusutan yang dihitung dengan mempertimbangkan masa manfaat yang ditentukan oleh aset tetap yang disewakan sesuai dengan klasifikasi aset tetap. Artinya, jika masa manfaat investasi modal tidak berakhir pada akhir perjanjian sewa, maka pada akhir perjanjian sewa, penyewa tetap harus menghentikan perolehan penyusutan atas properti yang dapat didepresiasi dalam bentuk investasi modal dalam bentuk perbaikan yang tidak terpisahkan. Jika perjanjian sewa diperpanjang, organisasi dapat terus menambah penyusutan dengan cara yang ditentukan.

Jika biaya perbaikan yang tidak dapat dipisahkan diganti oleh lessor kepada lessee, maka lessor menambah penyusutan atas barang tersebut. Sesuai dengan paragraf 2 Seni. 259 dari Kode Pajak Federasi Rusia, penyusutan atas properti yang dapat disusutkan dalam bentuk investasi modal dalam aset tetap sewaan, yang, sesuai dengan Bab ini, tunduk pada penyusutan, dimulai dengan penyewa sejak hari pertama bulan berikutnya bulan di mana properti ini dioperasikan. Penjelasan mengenai hal tersebut tertuang dalam surat Kementerian Keuangan Federasi Rusia tanggal 15 Maret 2006 No. 03-03-04/1/233.

Shelest LLC menyewa ruang kantor dari Delovoy Tsentr LLC dan pada Mei 2006, dengan persetujuan pemilik, membuat perbaikan yang tidak terpisahkan di tempat sewaan (memasang alarm kebakaran dengan biaya 30.000 rubel, termasuk PPN - 4.576 rubel). Sesuai dengan klasifikasi aset tetap yang termasuk dalam kelompok bantalan, disetujui oleh Keputusan Pemerintah Federasi Rusia 01.01.2002 No. 1, alarm kebakaran termasuk dalam kelompok keempat. Masa manfaatnya adalah dari 5 hingga 7 tahun. Komisi menetapkan masa manfaat 61 bulan. Perjanjian sewa berakhir dalam 3 tahun (36 bulan). Entri akuntansi akan menjadi sebagai berikut:

Tata cara pembayaran PPN saat menyewa barang milik negara

Jika pemilik tanah (dan pemilik properti) adalah otoritas negara, otoritas lokal dan properti negara (properti federal, properti subjek Federasi Rusia atau properti kota) disewakan, penyewa menjadi agen pajak dan wajib menghitung basis pajak untuk PPN (Pasal 161 Kode Pajak Federasi Rusia) . Menurut ayat 3 Pasal 161, dasar pengenaan pajak ditentukan sebesar jumlah sewa, termasuk pajak. Dalam hal ini, basis pajak ditentukan oleh agen pajak secara terpisah untuk setiap properti yang disewakan. Dalam hal ini, penyewa diakui sebagai agen pajak, yang berkewajiban untuk menghitung, menahan dari pendapatan yang dibayarkan kepada pemberi sewa, dan membayar jumlah pajak yang sesuai dengan anggaran.

Jumlah pajak yang harus dibayar untuk anggaran dihitung dan dibayar oleh agen pajak secara penuh (klausul 4 pasal 173 Kode Pajak Federasi Rusia). Dalam hal ini, jumlah pajak yang dibayarkan oleh pembeli - agen pajak berdasarkan dokumen yang mengonfirmasi pembayaran jumlah pajak dikenakan pengurangan (Pasal 171 Kode Pajak Federasi Rusia).

Hak atas pengurangan pajak yang ditentukan adalah pembeli - agen pajak, terdaftar di otoritas pajak dan bertindak sebagai wajib pajak. Menurut paragraf 1 Pasal 172 Kode Pajak, pengurangan pajak dilakukan berdasarkan dokumen yang mengonfirmasi pembayaran jumlah pajak yang dipotong oleh agen pajak.

Organisasi tersebut telah menyewa ruang kantor di sebuah gedung milik negara sejak Januari 2006. Jumlah sewa, termasuk PPN, adalah 23.600 rubel. per bulan. Jumlah PPN ditransfer ke anggaran bersamaan dengan sewa. Posting berikut dibuat pada bulan Januari: Debet 20, 26 Kredit 76 - 20.000 rubel. - Sewa bulanan dibayar Debet 19 Kredit 68 / A - 3.600 rubel. (23.600 rubel x 18/118%) - PPN dikenakan atas sewa; Debet 76 Kredit 51 - 20.000 rubel. - Sewa bulanan dibayar Debet 68/A Kredit 51 - 3 600 rubel. — ditransfer ke anggaran PPN (tugas agen pajak dilakukan). Pada bulan yang sama, muncul keadaan untuk penerimaan PPN untuk pengurangan, yang tercermin dalam postingan: Debet 68 Kredit 19 - 3 600 rubel. — jumlah PPN yang diterima untuk pengurangan berdasarkan faktur yang dikeluarkan oleh penyewa. Jumlah ini tercermin dalam deklarasi Januari 2006 di bagian "Pengurangan pajak", baris 260.