Deklarasi pendapatan dari sewa properti. Pajak penghasilan dan sewa Pendapatan dari sewa properti

Organisasi yang menerapkan perpajakan yang disederhanakan menentukan penghasilan kena pajak berdasarkan pasal 249 dan 250 Kode Pajak Federasi Rusia (klausa 1 pasal 346.15 Kode Pajak Federasi Rusia). Barang-barang ini membagi semua pendapatan menjadi hasil penjualan dan pendapatan non-operasional. Hal utama yang muncul saat memperhitungkan pendapatan sewa di bawah sistem pajak yang disederhanakan, di mana pendapatan di bawah pajak tunggal menghubungkan biaya yang diterima untuk sewa properti - dengan hasil penjualan atau pendapatan non-operasional.

Secara umum, pendapatan dari sewa properti tidak beroperasi. Namun, itu juga dapat dimasukkan dalam pendapatan penjualan. Kriteria untuk mengklasifikasikan sewa sebagai pendapatan tidak diatur oleh Kode Pajak Federasi Rusia, tetapi berisi syarat untuk memasukkan biaya yang terkait dengan sewa properti ke dalam biaya penjualan. Jadi, jika suatu organisasi menyewakan properti secara sistematis, biaya kegiatan tersebut terkait dengan penjualan (subklausul 1, klausa 1, pasal 265 Kode Pajak Federasi Rusia). Oleh karena itu, pendapatan darinya harus diakui sebagai bagian dari hasil penjualan.

Konsep sistematisitas digunakan dalam arti yang digunakan dalam paragraf 3 Pasal 120 Kode Pajak Federasi Rusia - dua kali atau lebih selama tahun kalender. Pendekatan penerapan konsep "sistematisitas" seperti itu diabadikan dalam paragraf 2 bagian 4 Rekomendasi metodologi untuk penerapan bab 25 Kode Pajak Federasi Rusia (disetujui atas perintah Kementerian Perpajakan Rusia tanggal 20 Desember 2002 No. BG-3-02/729). Sampai saat ini, dokumen ini menjadi tidak berlaku (pesanan tertanggal 21 April 2005 No. SAE-3-02 / 173). Namun, interpretasi yang diusulkan dari konsep "sistematisitas" tetap relevan, yang dikonfirmasi oleh departemen pajak (lihat, misalnya, surat UMNS Rusia untuk Wilayah Moskow tertanggal 25 Maret 2004 No. 04-23 / 03451) dan pengadilan (lihat, misalnya, keputusan Distrik FAS Volga-Vyatka tertanggal 26 Oktober 2005 No. A28-4710 / 2005-34 / 29).

Jadi, jika properti disewakan secara sistematis, maka akuntansi pendapatan
dari sewa di bawah sistem pajak yang disederhanakan, masukkan dalam urutan yang sama dengan hasil penjualan. Jika tidak, laporkan pembayaran sewa sebagai pendapatan non-operasional. Aturan serupa dapat diterapkan dalam akuntansi. Hanya pendapatan sewa di bawah sistem pajak yang disederhanakan yang harus dibagi menjadi pendapatan dari aktivitas biasa (tercermin pada akun 90) dan pendapatan lain (tercermin pada akun 91).

Tanggal penerimaan pendapatan adalah hari ketika organisasi benar-benar menerima dana dari penyewa sebagai pembayaran utangnya. Sertakan jumlah sewa yang diterima dalam bentuk pendapatan di muka pada sistem pajak yang disederhanakan segera pada saat diterima oleh organisasi. Pada tanggal ini, Anda perlu membuat entri yang sesuai di bagian pendapatan dari buku besar pendapatan dan pengeluaran. Prosedur ini mengikuti paragraf 1 Pasal 346.17 Kode Pajak Federasi Rusia dan surat Kementerian Pajak Rusia tertanggal 11 Juni 2003 No. SA-6-22 / 657, tertanggal 25 Januari 2006 No. 03- 11-04 / 2/15 dan keputusan Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tanggal 20 Januari 2006 No. 4294/05.

Aturan serupa mungkin berlaku dalam akuntansi. Tetapi hanya dengan syarat bahwa organisasi itu milik usaha kecil dan membuat akuntansi berdasarkan uang tunai. Jika menggunakan metode akrual, maka pendapatan sewa dengan sistem pajak yang disederhanakan dicatat pada tanggal ketika organisasi berhak menerimanya (sebagai aturan, ini adalah hari terakhir setiap bulan). Apakah pendapatan tersebut diterima dari penyewa atau tidak, tidak masalah.

Contoh
Organisasi menerapkan sistem pajak yang disederhanakan, membayar pajak atas selisih antara pendapatan dan pengeluaran. Akuntansi disimpan atas dasar akrual. Organisasi telah menyewa tempat non-perumahan.

Sejak Januari, perusahaan telah membebankan biaya sewa bulanan sebesar 90.000 rubel. Pembayaran dari penyewa diterima setiap bulan (di bulan setelah periode di mana layanan sewa disediakan).

Situasi 1

Salah satu kegiatan perusahaan adalah penyewaan aset tetap. Akuntansi untuk pendapatan sewa di bawah sistem pajak yang disederhanakan dilakukan dengan menggunakan entri berikut:

− pada bulan Januari:

DEBIT 62 KREDIT 90-1

− pada bulan Februari:

DEBIT 51 KREDIT 62
- 90.000 rubel. - sewa untuk Januari diterima di akun saat ini;

DEBIT 62 KREDIT 90-1
- 90.000 rubel. - sewa untuk bulan Februari dihitung dan hutang penyewa tercermin;

− pada bulan Maret:

DEBIT 51 KREDIT 62
- 90.000 rubel. - menerima sewa untuk bulan Februari di akun saat ini;

DEBIT 62 KREDIT 90-1
- 90.000 rubel. - sewa untuk bulan Maret dihitung dan hutang penyewa tercermin.

Menurut hasil kuartal pertama, dalam akuntansi di bawah sistem pajak yang disederhanakan, sebagai bagian dari hasil penjualan (pendapatan dari aktivitas biasa), jumlah sewa sebesar 270.000 rubel akan tercermin. (90.000 rubel × 3 bulan). Hanya sewa yang benar-benar diterima sebesar 180.000 rubel yang ditransfer ke buku pendapatan dan pengeluaran. (90.000 rubel × 2 bulan).

Situasi 2

Penyewaan aset tetap bukan merupakan kegiatan organisasi. Properti itu disewakan kepada penyewa selama satu bulan. Kemudian akuntansi untuk pendapatan sewa berdasarkan sistem pajak yang disederhanakan dilakukan dengan menggunakan entri berikut:

− pada bulan Januari:

DEBIT 62 KREDIT 91-1
- 90.000 rubel. - biaya sewa untuk bulan Januari dan mencerminkan hutang penyewa;

− pada bulan Februari:

DEBIT 51 KREDIT 62
- 90.000 rubel. - Menerima sewa untuk bulan Januari di akun saat ini.

Menurut hasil kuartal pertama, dalam akuntansi di bawah sistem pajak yang disederhanakan, sebagai bagian dari pendapatan lain, jumlah sewa sebesar 90.000 rubel akan tercermin. Pendapatan non-operasional juga tercermin dalam buku pendapatan dan pengeluaran sebesar 90.000 rubel.

Natalya Beresneva, pengacara
Natalia Troitskaya, Auditor Federasi Rusia
Grup perusahaan Telecom-Service IT

Dalam menjalankan kegiatan bisnis, hampir semua organisasi dihadapkan pada masalah yang timbul dari perjanjian sewa untuk bangunan, struktur, bangunan yang dibuat sehubungan dengan pelaksanaan kegiatan produksi.

Peraturan hukum hubungan sewa dilakukan terutama sesuai dengan Kode Sipil Federasi Rusia (CC RF).

Tanpa masuk ke aspek hukum perdata, artikel ini akan mempertimbangkan fitur dan kekhususan akuntansi dan perpajakan atas transaksi sewa.

Jadi, "berdasarkan perjanjian sewa untuk bangunan atau struktur, pemberi sewa berjanji untuk mengalihkan bangunan atau struktur tersebut kepada penyewa untuk kepemilikan dan penggunaan sementara atau untuk penggunaan sementara" (Pasal 650 KUH Perdata Federasi Rusia). Mari kita ingat bahwa surat informasi dari Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia, yang dikeluarkan pada tanggal 1 Juni 2000, menjelaskan bahwa aturan yang mengatur sewa gedung dan bangunan sama-sama berlaku untuk bangunan non-perumahan yang terletak di dalam gedung.

Masalah pendaftaran perjanjian sewa, untungnya, telah diselesaikan dengan cukup pasti sekarang: perjanjian sewa tempat yang diselesaikan untuk jangka waktu kurang dari satu tahun tidak tunduk pada pendaftaran negara. Hak sewa yang timbul dari kontrak yang diselesaikan untuk jangka waktu kurang dari satu tahun juga tidak tunduk pada pendaftaran negara (lihat surat informasi Presidium Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia tanggal 16 Februari 2001 No. 59).

Dalam kontrak, pemilik dan penyewa dapat menunjukkan siapa yang menanggung biaya apa untuk memelihara tempat yang disewa dalam kondisi yang sesuai (perbaikan besar, saat ini). Jika tidak ada klausul seperti itu dalam kontrak, sesuai dengan KUH Perdata Federasi Rusia (Pasal 616), kewajiban untuk perbaikan besar diberikan kepada penyewa, dan untuk yang sekarang - kepada penyewa.

Selain itu, dalam kontrak, para pihak dapat menetapkan kewajiban untuk membayar tagihan listrik. Izinkan kami mengklarifikasi bahwa utilitas meliputi pemanas, suplai air, saluran pembuangan, gas, listrik, suplai air panas (pemanas air) dan lain-lain (klausul 11 ​​surat Kementerian Keuangan Rusia tanggal 29 Oktober 1993 No. 118 “Pada refleksi dalam akuntansi transaksi tertentu dalam perumahan dan ekonomi komunal").

Seperti yang akan kita lihat di masa depan, prosedur pembagian tanggung jawab untuk memelihara properti sewaan dan mengeluarkan biaya sangat penting dari sudut pandang perpajakan, pelaksanaan kontrak yang benar di masa depan dapat sangat memudahkan kehidupan akuntan .

Akuntansi untuk pendapatan dan beban berdasarkan perjanjian sewa

Akuntansi dan perpajakan lessor

Menurut PBU 9/99 "Penghasilan organisasi" (selanjutnya disebut PBU 9/99), disetujui oleh Perintah Kementerian Keuangan Federasi Rusia tanggal 05.06.1999 No. 32n, jika subjek (jenis) kegiatan organisasi adalah penyediaan asetnya untuk penggunaan sementara (kepemilikan dan penggunaan sementara) dengan biaya berdasarkan perjanjian sewa, pendapatan dianggap sebagai pendapatan yang diterima sehubungan dengan kegiatan ini (sewa). Oleh karena itu, hasil tercermin dalam akun 46 "Penjualan produk (pekerjaan, layanan)" menurut Bagan Akun lama (akun 90 "Penjualan" menurut Bagan Akun baru).

Kredit akun 46 (90) tunduk pada hasil sewa bahkan ketika piagam organisasi tidak menunjukkan bahwa ia menyewa tempat, bangunan, bangunan, properti lainnya, tetapi pada saat yang sama kriteria materialitas tercapai - situasi di mana rasio jumlah , diterima dari operasi leasing, dengan jumlah pendapatan dari aktivitas biasa untuk periode pelaporan yang sesuai setidaknya lima persen (lihat "Rekomendasi metodologis tentang prosedur pembentukan indikator untuk laporan keuangan organisasi", disetujui atas perintah Kementerian Keuangan Federasi Rusia tanggal 28 Juni 2000 No. 60n ). Selain itu, kriteria materialitas adalah satu-satunya kriteria untuk menetapkan prosedur untuk mencerminkan pendapatan tertentu sebagai bagian dari pendapatan dari aktivitas biasa atau sebagai bagian dari pendapatan non-operasional (operasional). Otoritas pajak seringkali menggunakan kriteria lain, yaitu “keteraturan dan sistematika”. Namun, baik sifat "biasa" maupun "sistematis" dari sewa properti tidak disediakan oleh undang-undang perpajakan sebagai kriteria dan dasar untuk mengklasifikasikan pendapatan tersebut sebagai pendapatan dari penjualan (lihat Keputusan Pengadilan Arbitrase Federal untuk Distrik Moskow tertanggal 26 Desember 2000 No. KG-440/5420-00). Demi generalisasi, sebut saja opsi di atas juga merupakan jenis aktivitas.

Jika leasing bukan merupakan jenis kegiatan organisasi (termasuk kriteria materialitas tidak tercapai) - sesuai dengan PBU 9/99, pendapatan sewa adalah pendapatan operasional organisasi. Refleksi mereka dilakukan pada akun 80 "Laba dan rugi" (91 "Pendapatan dan beban lain").

Berkenaan dengan biaya yang terkait dengan pemeliharaan properti yang disewakan, akuntansinya juga bergantung pada apakah sewa tersebut dilakukan tampilan terpisah kegiatan atau tidak.

Jika sewa properti merupakan kegiatan organisasi, maka biaya yang sesuai tercermin pada akun 20 "Produksi utama".

Dalam hal pendapatan dari persewaan properti dimasukkan ke dalam pendapatan operasional, Anda perlu memperhatikan hal-hal berikut:

Sesuai dengan pasal 2.7. Instruksi Kementerian Pajak dan Pajak Federasi Rusia tanggal 15 Juni 2000 No. 62 “Tentang tata cara penghitungan dan pembayaran pajak atas laba perusahaan dan organisasi ke dalam anggaran” pendapatan yang diterima dari sewa properti termasuk dalam pendapatan dari operasi non-operasional bersama dengan pendapatan lain dari operasi yang tidak terkait langsung dengan produksi produk (pekerjaan, layanan) dan implementasinya. Saat menentukan hasil keuangan akhir, organisasi harus mempertimbangkan fakta penting bahwa untuk tujuan perpajakan, pendapatan dari operasi non-operasional (operasional) harus dikurangi dengan jumlah pengeluaran untuk operasi tersebut.*

Refleksi dalam akuntansi pendapatan dan biaya sewa, serta transaksi keuangan dan ekonomi lainnya, harus dilakukan berdasarkan asumsi kepastian sementara dari fakta kegiatan ekonomi (klausul 6 PBU 1/98 “Kebijakan akuntansi organisasi”, disetujui oleh Perintah Kementerian Keuangan Federasi Rusia tertanggal 09.12.1998 No. 60n, klausul 12 PBU 9/99, klausul 18 PBU 10/99 “Pengeluaran organisasi (selanjutnya disebut RAS 10/99), disetujui oleh Perintah Kementerian Keuangan Federasi Rusia 06.05.1999 No. 33n). Perlunya menerapkan asumsi kepastian temporal saat menentukan indikator untuk item “Penghasilan dan pengeluaran dari transaksi non-operasional” juga ditegaskan dalam Surat Dinas Pajak Negara Federasi Rusia tanggal 30 Agustus 1996 No. VG-6 -13 / 616 “Tentang Masalah Akuntansi dan Pelaporan Tertentu untuk Keperluan Perpajakan”. Pada saat yang sama, Layanan Pajak Negara Federasi Rusia menunjukkan bahwa prosedur serupa harus diterapkan untuk perpajakan.

Dalam hal ini kepastian sementara bagi pemberi sewa ditentukan oleh syarat-syarat yang ditetapkan dalam perjanjian sewa mengenai syarat, bentuk dan tata cara penyelesaian pembayaran sewa. Oleh karena itu, lessor harus benar-benar mencatat pendapatan sewa pada saat timbul (apakah pembayaran diterima atau tidak untuk periode yang relevan).

Saat menghitung pajak penghasilan, Anda perlu mengingat hal-hal berikut: ada dua pendekatan saat menghitung pajak penghasilan. Pendekatan pertama adalah memperhitungkan pendapatan non-operasional yang masih harus dibayar untuk keperluan pajak dan tidak memiliki masalah dengan otoritas fiskal. Pendekatan kedua adalah memperhitungkan pendapatan non-operasional hanya setelah menerima sewa yang sesuai. Mari kita konfirmasikan kemungkinan pendekatan kedua.

Menurut paragraf 2 Pasal 2 Undang-Undang Pajak Penghasilan, laba kotor adalah jumlah laba (rugi) dari penjualan produk (pekerjaan, jasa), aset tetap, properti lain dari perusahaan dan pendapatan dari operasi non-penjualan, dikurangi dengan jumlah biaya untuk operasi ini. Ayat 6 Pasal 2 undang-undang ini menentukan bahwa pendapatan (biaya) dari operasi non-penjualan termasuk pendapatan (biaya) dari operasi yang tidak terkait langsung dengan produksi produk (pekerjaan, jasa) dan penjualannya. Selanjutnya, paragraf 13 Peraturan tentang komposisi biaya menetapkan bahwa hasil keuangan akhir (laba atau rugi) terdiri dari hasil keuangan dari penjualan produk (pekerjaan, jasa), aset tetap dan properti lain dari perusahaan dan pendapatan dari operasi non-penjualan, dikurangi dengan jumlah beban pada operasi tersebut. Pada saat yang sama, prosedur untuk menentukan hasil keuangan dari penjualan produk (pekerjaan, jasa) dan hasil keuangan dari penjualan aset tetap dan pendapatan dari operasi non-penjualan berbeda. Jadi pendapatan dari penjualan produk (pekerjaan, layanan) ditentukan berdasarkan kebijakan akuntansi yang dipilih oleh wajib pajak (saat dibayar atau saat produk dikirim (pekerjaan, layanan dilakukan) dan dokumen penyelesaian disajikan kepada pembeli (pelanggan ). Penentuan hasil keuangan berdasarkan pendapatan (beban) non-operasional tidak tunduk pada ketergantungan tersebut.

Oleh karena itu, berangkat dari konsep objek pajak atas penghasilan yang tercantum dalam Pasal 2 undang-undang tersebut, hanya penghasilan yang benar-benar diterima saja yang dimasukkan dalam dasar pengenaan pajak sebagai bagian dari penghasilan bukan usaha.

Kemungkinan berhasil menerapkan pendekatan di atas dalam menghitung pajak penghasilan dapat dikonfirmasikan dan praktik peradilan, misalnya Resolusi Mahkamah Konstitusi Federasi Rusia tanggal 28 Oktober 1999 No. 14-P, Resolusi FAS tentang SZO tanggal 20 November 2000 No. A56-8286 / 00.

Berkenaan dengan akuntansi untuk biaya yang terkait dengan pemeliharaan properti sewaan, kami hanya mencatat hal-hal berikut: berdasarkan definisi objek perpajakan dengan pajak penghasilan, biaya ini dapat diperhitungkan hanya setelah penyertaan non-operasional yang sesuai. pendapatan dalam basis pajak (akuntansi untuk pendapatan sewa).

Berkenaan dengan penghitungan pajak lainnya, kami hanya akan membahas masalah penghitungan pajak pengguna jalan raya secara singkat. Jika Anda mengikuti ketentuan (pasal 33.5) dari Instruksi Kementerian Pajak Federasi Rusia tanggal 04.04.2000 No. properti keluar tercermin, sebagai bagian dari jenis aktivitas pendapatan biasa pada akun 46(90) atau sebagai bagian dari pendapatan operasi pada akun 80(91), pendapatan ini untuk tujuan perpajakan pada pengguna jalan raya dianggap sebagai hasil dari "penjualan layanan untuk penyediaan properti untuk disewakan, termasuk berdasarkan perjanjian sewa (kecuali untuk properti negara bagian dan kota)". Meskipun tidak mungkin untuk secara tegas menyetujui pendekatan otoritas pajak ini, karena, pertama, penyediaan properti untuk disewakan dan penyediaan layanan berbayar memiliki sifat hukum yang sama sekali berbeda, dan kedua, dalam kasus di mana sewa bukan merupakan kegiatan reguler. , sebagaimana telah disebutkan, pendapatan diperlakukan sebagai non-operasional.

Mari kita beralih ke norma Pasal 5 Undang-Undang Federasi Rusia tanggal 18 Oktober 1991 No. 1759-1 “On Road Funds”. Sesuai dengan Pasal 5 undang-undang, objek pajak pengguna jalan adalah jumlah hasil penjualan barang (pekerjaan, jasa) dan jumlah selisih harga jual dan beli barang yang dijual sebagai akibat dari kegiatan pengadaan, pemasokan, pemasaran dan perdagangan. Baik Pasal 5 maupun norma undang-undang lainnya tidak menunjukkan bahwa untuk tujuan penghitungan pajak atas pengguna jalan, pengalihan properti untuk disewakan dianggap sebagai penjualan layanan yang relevan.

Dalam akuntansi, indikator hasil penjualan produk (pekerjaan, jasa) yang dicatat pada akun 46 (90) diberikan pada baris 010 Formulir No. 2 “Laporan Laba Rugi”.

Sedangkan sesuai dengan ayat 1 Pasal 38 Kode Pajak Federasi Rusia, objek perpajakan tidak hanya transaksi penjualan barang (pekerjaan, jasa) dan harga pokok penjualan (pekerjaan yang dilakukan, layanan yang diberikan). , tetapi juga pendapatan.

Analisis konsep "layanan", yang diberikan dalam paragraf 5 Pasal 38 Kode Pajak Federasi Rusia, memungkinkan kita untuk menyimpulkan bahwa sewa properti tidak termasuk dalam konsep ini.

Menyewa properti untuk keperluan pajak dapat diakui sebagai layanan hanya jika ada indikasi langsung untuk itu dalam norma tertentu untuk pajak tertentu.

Sebagai berikut dari paragraf 1 Pasal 11 Kode Pajak Federasi Rusia, institusi, konsep, dan ketentuan sipil, keluarga, dan cabang lain dari undang-undang Federasi Rusia yang digunakan dalam Pajak Kode Federasi Rusia, diterapkan dalam arti di mana mereka digunakan dalam cabang undang-undang ini, kecuali ditentukan lain oleh Kode Pajak.

Menurut Pasal 779 "Kontrak Penyediaan Layanan untuk Kompensasi", Bab 39 "Layanan Berbayar" dari KUH Perdata Federasi Rusia, layanan dipahami sebagai pelaksanaan tindakan tertentu atau pelaksanaan kegiatan tertentu. Tindakan (kegiatan) tersebut meliputi layanan komunikasi, medis, kedokteran hewan, audit, konsultasi, layanan informasi, layanan pelatihan, layanan wisata dan lain-lain.

Untuk tujuan perpajakan, aktivitas juga diakui sebagai layanan (paragraf 5 Pasal 38 Kode Pajak Federasi Rusia).

Penyewaan properti dalam KUH Perdata Federasi Rusia dianggap sangat berbeda, pandangan mandiri kewajiban, bersama dengan pembelian dan penjualan, pertukaran, sumbangan, sewa, kontrak, dll.

Seperti yang telah disebutkan, menurut Pasal 606 KUH Perdata Federasi Rusia, berdasarkan perjanjian sewa (sewa properti), pemberi sewa (pemilik tanah) berjanji untuk menyediakan properti kepada penyewa (penyewa) dengan biaya untuk kepemilikan dan penggunaan sementara atau untuk penggunaan sementara.

Sifat dan tujuan hukum yang berbeda dari kontrak untuk penyediaan layanan dan kontrak untuk sewa properti sudah jelas.

Dalam hal penyediaan layanan berbayar oleh organisasi yang menyediakan layanan, tindakan (kegiatan) yang ditentukan oleh kontrak harus dilakukan, dan untuk pelaksanaan tindakan (kegiatan) inilah pembayaran dilakukan.

Saat menyewakan properti, lessor mentransfer properti untuk penggunaan sementara, tetapi pembayaran yang diterimanya adalah pembayaran untuk penggunaan properti ini oleh penyewa untuk jangka waktu yang ditentukan dalam kontrak, dan bukan untuk pengalihan properti, yang adalah, komisi oleh pemberi sewa atas tindakan (kegiatan) untuk pengalihan properti.

Dengan demikian, dengan tidak adanya ketentuan dalam undang-undang tentang pajak tertentu atau bagian kedua dari Kode Pajak Federasi Rusia yang mengatur untuk mengklasifikasikan sewa properti sebagai layanan atau dimasukkan ke dalam basis kena pajak dari jumlah sewa ( pendapatan dari sewa properti), pengakuan pengalihan properti untuk disewakan sebagai layanan, dan jumlah sewa - hasil dari penjualan layanan oleh undang-undang yang bertentangan dengan undang-undang perpajakan. Oleh karena itu, berdasarkan landasan hukum dapat disimpulkan bahwa Inpres tersebut secara garis besar mendefinisikan objek perpajakan oleh pajak pengguna jalan dan oleh karena itu tidak ada alasan untuk mengenakan pajak pengguna jalan atas penghasilan dari penyediaan properti untuk disewakan, dipertanggungjawabkan. sebagai pendapatan operasional. Dalam penyelesaian yudisial atas perselisihan tersebut, sesuai dengan Pasal 11 Kode Prosedur Arbitrase Federasi Rusia, pengadilan arbitrase, yang menetapkan selama pertimbangan kasus bahwa tindakan badan negara, badan pemerintahan sendiri lokal, lainnya badan yang tidak mematuhi undang-undang, termasuk penerbitannya yang melebihi kewenangan, membuat keputusan sesuai dengan undang-undang.

Akuntansi penyewa dan perpajakan

Saat menyewa tempat kebutuhan produksi penyewa dapat menghubungkan sewa dengan biaya produksi sesuai dengan paragraf. h) klausul 2 dari “Peraturan tentang komposisi biaya untuk produksi dan penjualan produk (pekerjaan, jasa) yang termasuk dalam biaya produk (pekerjaan, jasa), dan tentang tata cara pembentukan hasil keuangan yang diperhitungkan ketika memajaki keuntungan” (selanjutnya disebut Peraturan tentang komposisi biaya) , disetujui oleh Keputusan Pemerintah 05.08.1992 No. 552.

Dalam melakukannya, penyewa harus memperhatikan hal-hal berikut:

Pengeluaran penyewa untuk sewa (jika bukan sewa dari individu) diperhitungkan, sebagai aturan, pada akun 26 “Biaya umum”.

Sewa tempat non-perumahan individu yang bukan pengusaha perorangan karena penyewa bukanlah operasi yang menguntungkan. Kesimpulan ini didasarkan pada posisi otoritas fiskal dan, khususnya, diatur dalam surat Kementerian Pajak Federasi Rusia tertanggal 11.04.2000 No. VG-6-02 / 271@, serta surat dari Inspektorat Pajak Negara Moskow tertanggal 09.09.1998 No. 30-08 / 27466. Posisi ini dapat diikuti oleh wajib pajak yang tidak ingin membela legitimasi posisi yang berbeda di pengadilan. Bagaimana pemungut cukai membenarkan posisi mereka?

Sesuai dengan paragraf. f) dan h) paragraf 2 Peraturan tentang komposisi biaya untuk keperluan penghitungan pajak penghasilan, biaya pemeliharaan proses produksi termasuk biaya pemeliharaan aset produksi tetap agar berfungsi (biaya untuk inspeksi dan pemeliharaan teknis, untuk perbaikan saat ini, menengah dan besar ), serta pembayaran untuk sewa objek individu dari aset produksi tetap.

Keputusan Presidium Mahkamah Arbitrase Agung tertanggal 27 Februari 1996 No. 2299/95 dan tertanggal 25 Juni 1996 No. 3652/95 menunjukkan bahwa harta milik orang-orang yang bukan pengusaha bukan merupakan harta produksi utama.

Mempertimbangkan hal di atas, biaya penyewa untuk sewa dan pemeliharaan tempat non-perumahan yang diterima dari sewa dari individu yang bukan pengusaha tidak termasuk dalam biaya produk penyewa (pekerjaan, layanan) yang diperhitungkan untuk keperluan pajak.

Namun, saat ini, ada preseden untuk keputusan pengadilan arbitrase, yang menurutnya tidak masalah siapa yang menyewakan properti tersebut: individu, badan hukum, atau pengusaha perorangan.

Memang, keputusan Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia No. 2299/95 dan 3652/95 dikeluarkan berdasarkan “Peraturan tentang Akuntansi dan Pelaporan di Federasi Rusia”, disetujui dengan Perintah Kementerian Keuangan Federasi Rusia tanggal 20 Maret 1992 No. 10 dan “Peraturan tentang tata cara penghitungan biaya penyusutan aset tetap di ekonomi Nasional”, disetujui oleh Komite Perencanaan Negara Uni Soviet, Kementerian Keuangan Uni Soviet, Bank Negara Uni Soviet, Komite Harga Negara Uni Soviet, Komite Statistik Negara Uni Soviet, dan Komite Pembangunan Negara Uni Soviet pada tanggal 29 Desember 1990 No. VG- 21-D / 144 / 17-24 / 4-73. Saat ini, "Peraturan tentang Akuntansi dan Pelaporan di Federasi Rusia" sedang berlaku, disetujui dengan Perintah Kementerian Keuangan Federasi Rusia tanggal 29 Juli 1998 No. 34n, (sebagaimana telah diubah dengan Perintah Kementerian Keuangan Federasi Rusia 30 Desember 1999 No. 107n, 24 Maret 2000 No. 31n).

Peraturan No. 34n dan PBU 6/01 “Akuntansi Aktiva Tetap” (termasuk PBU 6/98 yang sebelumnya berlaku efektif tanggal 3 September 1997 No. 65n), disetujui dengan Keputusan Menteri Keuangan Federasi Rusia tanggal 30 Maret 2001 No. 26n, mengkaitkan penyerahan harta benda ke dalam harta produksi tetap dengan kemungkinan penggunaannya dalam pelaksanaan kegiatan wirausaha sebagai alat kerja untuk waktu yang lama baik di bidang produksi material maupun di bidang non-produksi.

Pada saat yang sama, baik Undang-Undang Federasi Rusia "Tentang Pajak Laba Perusahaan dan Organisasi", maupun tindakan legislatif lainnya tentang pajak, secara langsung menunjukkan bahwa properti sewaan dapat didaftarkan sebagai aset tetap hanya jika properti ini diperhitungkan dalam kapasitas seperti lessor - pembayar pajak lain.

Undang-undang tentang pajak dan biaya tidak mengatur kemungkinan termasuk biaya (menghubungkan biaya produk, pekerjaan, layanan) biaya pemeliharaan aset produksi tetap dalam kondisi kerja dengan cara obat ini diperhitungkan oleh lessor - wajib pajak lainnya. Status hukum lessor (badan hukum atau perseorangan, individu dengan atau tanpa status pengusaha) juga tidak masalah ketika memeriksa keabsahan termasuk biaya yang terkait dengan ekstraksi penghasilan kena pajak di bagian pengeluaran. Dalam hal ini, pembatasan hak wajib pajak, tergantung siapa pemberi sewanya, tidak sah. Posisi ini tercermin dalam keputusan Pengadilan Arbitrase Federal menurut distrik, khususnya: keputusan Pengadilan Arbitrase Federal Distrik Barat Laut tertanggal 17 April 2001 No. A56-1887 / 01, tertanggal 27 Maret 2001 No. A56-25466 / 00; Keputusan Pengadilan Arbitrase Federal Distrik Ural tertanggal 20 Desember 2000 No. F09-1775/2000-AK.

Akuntansi untuk tagihan listrik

Tuan Rumah

Saat menentukan sewa, pemberi sewa memperhitungkan biayanya sendiri yang dikeluarkannya untuk memenuhi kewajibannya berdasarkan perjanjian sewa. Ini adalah jumlah pengurangan depresiasi, dan tagihan utilitas dan biaya lain yang terkait langsung dengan pembayaran dan pemeliharaan properti sewaan.

Dalam praktiknya, 2 opsi untuk membayar tagihan listrik adalah umum: memasukkan tagihan listrik ke dalam sewa; serta menetapkan jumlah tagihan utilitas, membayar percakapan telepon yang melebihi sewa, sebagai jumlah yang terpisah.

Opsi 1. Perjanjian antara pemilik dan penyewa mencakup semua biaya (termasuk tagihan utilitas) yang terkait dengan penyediaan sewa properti sewa yang disepakati dalam kontrak.

Jika penyediaan properti dengan biaya untuk penggunaan sementara merupakan jenis kegiatan untuk lessor, maka biaya lessor untuk membayar tagihan utilitas terkait dengan properti yang disewa terkait dengan biaya untuk aktivitas biasa dan dicatat pada akun 20.

Dalam hal penyediaan properti untuk disewakan bukan merupakan jenis kegiatan organisasi pemberi sewa, biaya ini tercermin sebagai biaya operasi di debit akun 80(91).

Opsi 2. Perjanjian sewa mengatur penggantian tagihan utilitas oleh penyewa selain jumlah sewa yang ditetapkan oleh perjanjian.

Dari sudut pandang otoritas pajak, refleksi dalam akuntansi lessor atas transaksi bisnis terkait pembayaran utilitas dilakukan dengan menggunakan akun 46 jika, sesuai dengan undang-undang saat ini, lessor memiliki hak untuk menjalankan fungsi penyediaan layanan utilitas (Pasal 544, 545 KUH Perdata Federasi Rusia, klausul 4 Peraturan untuk penyediaan layanan telepon, disetujui dengan Keputusan Pemerintah Federasi Rusia tanggal 26 September 1997 No. 1235). Pendekatan ini diatur dalam surat Layanan Pajak Negara Federasi Rusia tanggal 27 Oktober 1998 No. ShS-6-02 / 768 "Rekomendasi metodologis tentang masalah perpajakan laba tertentu" dan dalam surat Inspektorat Pajak Negara untuk Moskow tanggal 9 September 1998 No. 30-08 / 27466.

Kapan pemilik berhak menyediakan utilitas? Seperti yang Anda ketahui, hubungan suplai energi diatur oleh pasal-pasal. 539-548 dari KUH Perdata Federasi Rusia. Pada saat yang sama, menurut Art. 548 p.2 untuk hubungan yang terkait dengan pasokan melalui jaringan yang terhubung dari gas, minyak dan produk minyak, air dan barang lainnya, aturan tentang kontrak pasokan energi berlaku, kecuali ditentukan lain oleh undang-undang, tindakan hukum lain atau mengikuti dari sifat kewajiban.

Pasal 545 KUH Perdata Federasi Rusia mengizinkan transfer oleh pelanggan energi yang diterima olehnya dari organisasi pemasok energi melalui jaringan yang terhubung ke orang lain - sub-pelanggan. Transmisi ini hanya mungkin dengan persetujuan organisasi catu daya.

Jadi, jika pemilik memiliki hak untuk menghubungkan sub-pelanggan, sebenarnya ia memiliki hak untuk menyediakan layanan utilitas. Cukup masuk akal untuk mempertimbangkan aktivitas ini sebagai jenis aktivitas lain dari lessor. Dan jika dalam kaitannya dengan sewa itu sendiri terkadang ada pilihan: mencerminkan melalui akun 46 (90) atau menganggapnya sebagai pendapatan operasional, maka pembayaran utilitas yang diterima dari penyewa adalah pendapatan dari penjualan utilitas. Dengan demikian, dalam hal ini, biaya utilitas pemilik sendiri adalah biaya untuk kegiatan biasa.

Faktanya, KUH Perdata Federasi Rusia tidak mengizinkan kami untuk menarik kesimpulan yang jelas tentang apa yang sebenarnya terjadi ketika pelanggan mentransfer energi ke sub-pelanggan. Apakah pelanggan menerima kepemilikan sejumlah energi, dan kemudian mentransfernya ke sub-pelanggan dalam kepemilikan? Seni. 545 berbicara tentang transfer energi yang diterima oleh pelanggan, tetapi sama sekali tidak jelas dari konteksnya apakah energi tersebut dijual kembali atau apakah lessor bertindak sebagai agen (agen komisi).

Jika kita beralih ke Aturan penggunaan energi listrik dan panas, yang disetujui atas perintah Kementerian Energi Uni Soviet tanggal 6 Desember 1981 No. 310, dan yang saat ini dibatalkan atas perintah Kementerian Bahan Bakar dan Energi Rusia Federasi 10 Januari 2000. No. 2, kita akan melihat bahwa dalam Peraturan ini, bagaimanapun, transfer energi ke sub-pelanggan dianggap sebagai penjualan kembali (pasal 1.1.7., 1.1.3., 1.1.4).

Karena otoritas pajak menganggap penerimaan pembayaran utilitas oleh lessor sebagai pembayaran untuk penjualan layanan, cukup masuk akal untuk mengajukan pertanyaan tentang kemungkinan lessor menyediakan layanan pasokan energi tanpa lisensi yang sesuai.

Menurut Undang-Undang Federal lama “Tentang Perizinan Jenis Kegiatan Tertentu” tertanggal 25 September 1998 No. 158-FZ, yang berlaku hingga berlakunya Undang-Undang Federal Federasi Rusia yang baru tertanggal 08 Agustus 2001 No. 128-FZ, kegiatan untuk memastikan pengoperasian jaringan listrik dan panas tunduk pada lisensi. Menurut UU baru, jenis kegiatan ini juga memiliki izin. Peraturan tentang kegiatan perizinan untuk memastikan pengoperasian jaringan listrik dan panas disetujui oleh Keputusan Pemerintah Federasi Rusia tanggal 04/05/2001 No. 267. dan jaringan pemanas, di mana nilai semua parameter mencirikan kemampuan benda-benda ini untuk melakukan fungsi yang ditentukan sesuai dengan norma dan aturan yang ditetapkan, serta persyaratan dokumentasi teknis, desain dan desain. Pada saat yang sama, paragraf 4 memberikan daftar pekerjaan yang termasuk dalam kompleks ini: desain, pemasangan, penyesuaian peralatan, bangunan, dan struktur jaringan listrik dan (atau) pemanas; kontrol pengiriman, serta pengumpulan, transmisi dan distribusi energi listrik dan panas.

Jika lessor menjual energi yang diterima dari organisasi pemasok energi, kita dapat berbicara tentang transfer energi, namun dia tidak melakukan pekerjaan lain, tidak ada peralatan khusus untuk distribusi dan transmisi energi. Maka tidak mungkin untuk berbicara dengan jelas tentang perlunya perizinan. Tetap saja, perizinan dibenarkan ketika kegiatan profesional di bidang ini dilakukan. Tuan tanah tidak melakukan ini. Ini memberikan hak untuk menggunakan energi yang diterima kepada penyewa sejauh diperlukan untuk pemeliharaan properti sewaan.

Jadi, kami memeriksa prosedur untuk mencerminkan operasi leasing dari lessor dari sudut pandang posisi yang diusulkan oleh otoritas pajak, yaitu refleksi tagihan utilitas yang diterima pada akun 46 (90).

Mari kita membenarkan kemungkinan pendekatan yang berbeda. Pendekatan ini menganggap transfer energi ke sub-pelanggan sebagai situasi di mana, dengan persetujuan organisasi pemasok energi, pemberi sewa “menarik diri” dari kontrak dengan organisasi pemasok energi sebagai konsumen langsung energi, penyewa menjadi konsumen, dan lessor bertindak sebagai perantara (agen komisi, agen) antara organisasi pemasok energi dan penyewa. Ya, energi ditransmisikan melalui jaringan penyewa yang saling berhubungan, tetapi dia tidak menjadi konsumennya, "pemilik" dan penyewa menjadi konsumen. Agen komisi penyewa bertindak atas namanya sendiri, tetapi atas biaya penyewa. Dia juga berpartisipasi dalam perhitungan. Secara kasar, hal ini dapat dibandingkan dengan pembelian barang untuk pembeli berdasarkan perjanjian komisi (dalam hal ini, barang tersebut langsung berupa energi - panas, listrik, gas). Dan jika demikian, maka perhitungannya harus tercermin sebagai perhitungan berdasarkan perjanjian komisi, yaitu: pada kredit akun 76 "Penyelesaian dengan berbagai debitur dan kreditur", dana yang diterima dari sub-pelanggan karena organisasi pemasok tercermin , pada debit akun 76 - masing-masing, jumlah pengeluaran dengan organisasi pemasok. Selain itu, sebagaimana telah disebutkan, undang-undang perpajakan dan perdata di bawah penyediaan layanan berarti tindakan (kegiatan) yang ditentukan oleh kontrak. Sebaliknya, lessor tidak melakukan tindakan apa pun, tetapi hanya perantara antara organisasi pemasok dan konsumen konsumen dalam hal melakukan pembayaran untuk sumber daya energi. Fakta bahwa pendekatan ini memiliki hak untuk hidup juga dapat dikonfirmasi oleh praktik arbitrase, khususnya, sebagai contoh, kami mengacu pada keputusan Pengadilan Arbitrase Federal untuk Distrik Barat Laut tertanggal 18 Juli 2000 No. A56-639 / 00, tanggal 23 Oktober 2000 No. A05- 4338 / 00-258 / 11, untuk Distrik Moskow tanggal 26 Desember 2000 No. KG-A40 / 5420-00.

Saya ingin membuat satu poin lagi. Sangat sering, dalam hal penggantian tagihan utilitas yang melebihi sewa, biasanya dikatakan bahwa sewa dibentuk dari dua komponen - tetap dan variabel. Bagian variabel dibentuk oleh lessor berdasarkan tagihan yang dikeluarkan oleh organisasi pemasok energi dan operator telekomunikasi. Dari sudut pandang hukum perdata, para pihak, atas kebijakannya sendiri, dapat menetapkan prosedur untuk menentukan harga kontrak. Tetapi kemudian Anda tidak boleh berbicara tentang tagihan utilitas sama sekali, itu hanya kriteria dalam menentukan bagian variabel, dan jumlah yang dihasilkan tidak lebih dari sewa dan tercermin baik pada akun 46 (90) atau pada akun 80 (91) - lihat Opsi 1.